Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке

Виды перепланировок

Перепланировка жилого помещения предполагает изменение конфигурации всей квартиры. Проведение этой процедуры подразумевает, что изменения будут вноситься в общую техническую документацию.

В зависимости от того, требуется ли получать юридическое одобрение на ремонтные работы, выделяются следующие виды перепланировок:

1. Изменения, для которых требуется получить разрешение в рамках федерального законодательства. Например, увеличить площадь комнаты за счет иных помещений.
2. Изменения, не требующие получения согласия. К ним относится косметический ремонт помещения.
3. Изменения, которые требуют внесения в техпаспорт квартиры, но не являются сложными. Например, можно объединить ванную комнату с санузлом или изменить их площадь.
4. Изменения, вносимые в рамках разработки типового проекта. Они требуют замены технологического паспорта жилья.

Перепланировка квартиры в ипотеке является достаточно сложной процедурой, поэтому многие банки неохотно дают согласие. Это связано с тем, что из-за производимых ремонтных работ возрастают риски финансовой организации, одобрившей ипотеку заемщику. Нелегально производимые ремонтные работы способны привести к обрушению стен, в результате чего дом будет признан аварийным. Для банка такой исход событий означает потерю денег, поскольку взыскать их с заемщика будет затруднительно.

Разрешение на перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, выдается только после того, как БТИ исследует план предполагаемых изменений. На основании заключения, выданного этой организацией, возможно оценить риски по представленному проекту.

Без составления проекта и уведомления банка заемщику доступно проведение ограниченного количества ремонтных работ в жилье, находящемся в ипотеке. Самостоятельно разрешается проводить следующие изменения:

• отделочные работы внутри помещения, приводящие к изменению его внешнего вида: покраска стен, поклейка обоев, замена покрытия пола, штукатурные работы;
• замена изделий, которые пришли в негодность: окон, дверей, встроенной техники, мебели;
• замена сантехники: раковин, унитазов, ванн;
• замена ванны душевой кабиной;
• проведение электротехнических работ: перенос розеток, выключателей и т. д.

Недопустимые перепланировки

Существуют изменения, которые запрещены, поскольку не соответствуют санитарным и строительным нормам. Банк или контролирующие организации не разрешат вам сделать следующие перепланировки в недвижимости, находящейся в ипотеке:

• остеклить балкон или лоджию, оборудованные пожарным выходом (лестницей). Также запрещается монтаж выносных конструкций для увеличения площади балкона;
• монтировать камины в панельных домах;
• объединять жилые комнаты с кухней, оснащенной газовым оборудованием;
• располагать санузел над жилыми помещениями соседей снизу;
• устанавливать дополнительное сантехническое оборудование;
• переносить радиатор отопления на балкон или лоджию;
• монтировать теплый пол на балконе за счет общедомовых коммуникаций;
• объединяя лоджию с комнатой, сносить несущие перегородки и подоконный блок.

Содержание ипотечного договора

Каждый банк самостоятельно устанавливает правила, регламентирующие изменения квартиры, находящейся в ипотеке. Многие финансовые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик сможет осуществить перепланировку только после того, как ипотека будет полностью погашена, а обременение снято.

Перед началом ремонта необходимо внимательно изучить условия ипотечного договора. Он регулирует все нюансы, касающиеся залогового имущества. Обращайте внимание на условия ипотеки, а также на санкции, которые могут последовать за проведение ремонтных работ в квартире.

Для перепланировки жилья, находящегося в собственности у банка, существуют определенные требования:

• после заключения ипотечного договора должно пройти не менее года;
• если договор ипотеки не запрещает делать ремонт, то нужно предварительное разрешение от банка на осуществление процедуры перепланировки.

Необходимо прочесть договор с банком, чтобы выяснить, не содержится и в нем запрет на переустройство жилья. Только после того, как вы убедитесь, что не нарушите требования банка, можно будет начать подготовку документов для получения разрешения. Помните, что пока недвижимость находится в залоге у финансовой организации, нарушение условий договора грозит штрафами и другими малоприятными последствиями.

Составление предварительного плана квартиры

Перед тем, как начинать делать перепланировку, необходимо знать, какой должна стать квартира по завершении ремонтных работ. План заемщика по предполагаемым изменениям недвижимости, находящейся в ипотеке, необходимо документально зафиксировать. В дальнейшем именно этот проект предстоит передать для согласования в банк. По правилам, переустройство жилья, находящегося в ипотеке, можно осуществлять по эскизу либо по проекту.

Эскиз требуется в случаях, когда планируются незначительные изменения:

• совмещение или разделение санузла за счет сноса или установки перегородки;
• демонтаж встроенной мебели;
• перестановка оборудования в пределах одного помещения;
• остекление балкона без изменения его площади.

Для того, чтобы подготовить эскиз, необходимо получить поэтажный план в БТИ. На копию документа красными линиями нужно нанести все предполагаемые изменения. Полученный эскиз следует вместе с заявлением передать в банк.

Для проведения более сложных работ заемщику придется заказывать проект. Доверить это желательно профессионалам – компаниям с допуском СРО. Проект нужен в тех случаях, когда планируется:

• объединять кухню или балкон с жилой площадью;
• переносить санузел в нежилые помещения квартиры;
• увеличивать площадь санузла за счет нежилых помещений;
• сносить межкомнатные ненесущие перегородки, устраивать в них арки.

Скорее всего, после проведения ремонтных работ вам потребуется вызвать специалиста для оценки стоимости ипотечного жилья с учетом изменений.

Согласование перепланировки

Перед тем, как начинать перепланировку квартиры, необходимо согласовать проведение данной процедуры с банком, выдавшим вам ипотеку. При этом необходимо оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Только тогда переустройство будет считаться законным, и его можно будет документально подтвердить.

В банке

Чтобы согласовать проведение перепланировки, заемщику необходимо обратиться в банк. Это наиболее важный шаг, поскольку от результата зависит, можно ли будет провести ремонт в ипотечном жилье. Запрос подается после того, как был утвержден эскиз или проект изменений. Ответ обычно приходит в течение полутора месяцев.

Если банк принял положительное решение, то он может направить заемщику распоряжения, выполнить которые необходимо в оговоренные сроки:

• предъявить документацию на переустройство – обычно период составляет несколько месяцев;
• выполнить перепланировку в установленный срок, не более чем за 6 месяцев с момента получения согласия;
• оформить перерегистрацию технического паспорта;
• получить новую выписку из ЕГРН.

Со страховой компанией

Компания, в которой застрахован объект по ипотеке, также должна быть поставлена в известность о возможной перепланировке квартиры.

Изначально в договоре детально прописывается информация о застрахованной недвижимости, включая общую и жилую площадь. После проведения перепланировки, вероятнее всего, количество жилых метров изменится, поэтому необходимо документальное подтверждение этого параметра. В договор со страховой компанией вносятся правки, касающиеся характеристик застрахованного помещения.

Возможные причины отказа

Отказать в выдаче разрешения вам могут по нескольким причинам, однако основными из них являются:

• предполагается значительно изменить несущие конструкции помещения;
• проведение ремонтных работ угрожает безопасности и жизни людей;
• перепланировка проводится на нижних этажах многоэтажного панельного жилого дома;
• проектное решение было составлено специалистом, у которого нет аккредитации.

Проведение ремонтных работ

Процедура перепланировки при ипотеке по закону обычно включает несколько этапов:

• составление проекта работ;
• получения разрешения от банка-кредитора;
• составление заявления и подача его в жилищную инспекцию;
• получение официального разрешения на начало строительных работ;
• оформление новых документов и подтверждение их в БТИ и кадастровой палате.

Только после того, как будут подписаны акты в государственной кадастровой инспекции, перепланировка квартиры в ипотеке, будет считаться законной.

Обычно подготовка занимает от 6 до 9 месяцев, в зависимости от того, насколько быстро действуют уполномоченные органы. Как правило, изготовление эскиза или проекта занимает от 2 до 6 недель. На согласование проекта может уйти до 5 месяцев.

Расходы на оформление документов зависят от расценки компании, в которую вы обратитесь, но в среднем они составят:

• разрешение на перепланировку обойдется вам около 20 000 рублей;
• акт приемки работ – от 10 000 рублей;
• документы из БТИ – от 7 000 рублей;
• составление проекта новой планировки – от 20 000 рублей;
• оплата госпошлин за оформление документов – от 1500 рублей;
• техническое заключение – от 6000 рублей.

Кроме того, к вышеуказанным суммам может добавиться стоимость получения разрешений от различных инстанций, устанавливающих свои расценки за выдачу документов.

Конечно, вы можете оформить все самостоятельно – в таком случае стоимость будет значительно ниже. Однако вы рискуете не успеть уложиться в установленные сроки, что чревато штрафными санкциями.

Узаконивание перепланировки

Пока ипотека не выплачена полностью, квартира находится в залоге у банка. Следовательно, именно он обладает всеми правами на недвижимость. Чтобы контролировать состояние имущества, раз в год банк направляет своих инспекторов производить осмотр ипотечного жилья. Если в ходе обследования выявляются какие-либо несогласованные изменения, то последствия для заемщика будут негативными.

Если вы уже изменили планировку ипотечной квартиры, не поставив банк в известность, то не следует дожидаться визита инспекторов и надеяться, что они не заметят изменений. Вы можете узаконить переустройство своей квартиры, обратившись в любую из фирм-посредников, либо самостоятельно. Однако следует помнить, что профессионалы решают вопросы быстрее и результативнее.

Организация, которая занимается согласованием, соберет пакет необходимых документов. От заемщика требуется лишь получить в БТИ новый техпаспорт квартиры и предоставить его в банк. В таком случае все проведенные изменения отразятся в вашем личном деле, и инспектора явившегося с проверкой, не будет оснований для претензий.

Переоценка стоимости квартиры

После того, как была проведена перепланировка, формируется отчет, в котором указана переоценка стоимости квартиры, находящейся в ипотеке. Эксперт производит процедуру оценки, учитывая все внесенные в ходе ремонтных работ изменения. Не рекомендуется слишком занижать или завышать стоимость недвижимости.

Для грамотного проведения оценки необходимо обратиться к профессионалам из оценочной компании. Как правило, подобные организации заботятся о своей деловой репутации и выносят заключение только на основании имеющихся фактических данных. В противном случае компания-оценщик рискует лишиться аккредитации.

Заключение

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не согласованная официально, является незаконной и наказывается крупными штрафами. Кроме того, при отсутствии предварительного согласования с банком возможно возникновение конфликтной ситуации, последствия которой для заемщика будут весьма неприятными. Финансовая организация, помимо денежного штрафа, имеет право потребовать восстановления первоначального состояния ипотечной квартиры. Кроме того, банк может обязать заемщика досрочно погасить задолженность в полном объеме, либо расторгнуть договор ипотеки в одностороннем порядке.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Перепланировка квартиры – всегда ответственное решение, которое дается ее владельцам не так уж и просто. Особенно часто с такой необходимостью сталкиваются покупатели «вторичной» недвижимости. Переустановка сантехники, «трансформация» проемов в стенах и крышах, снос несущих перегородок, врезание технического оборудования – эти и другие глобальные изменения должны быть установлены в техническом паспорте жилища.

Но что делать, если перепланировка требуется в квартире, которая к настоящему моменту находится в ипотеке? Можно ли в ней проводить ремонтно-строительные работы? Как узаконить все изменения внутреннего пространства такого жилья? Об этом мы расскажем в данной статье. Более того, вы узнаете, разрешение каких государственных органов потребуется для проведения подобной перепланировки и чем грозит несогласованное переустройство заемщику?

Когда переустройство запрещено?

Если вам понадобилось провести перепланировку ипотечной квартиры, то первое, что необходимо сделать в этой ситуации – внимательно изучить договор с банком. Кредитное соглашение – основной документ, который регулирует все правовые вопросы с обремененным жильем. Так, практически все договоры ипотеки содержат пункт о перепланировке, который либо полностью ее запрещает, либо обязывает согласовывать ее с кредитором. Таким образом банки минимизировать свои риски от неузаконенного переустройства ипотечных квартиры, которые будет довольно сложно продать в дальнейшем, к примеру, при банкротстве заемщика.

Независимо от того, что говорится в вашем кредитном договоре, существуют такие виды перепланировок, которые запрещены строительными и санитарными нормами не только в ипотечной квартире, но и в любом другом жилом помещении. Итак, какие же «трансформации» жилья не допускаются на законодательном уровне?

• Остекление балкона или лоджии с пожарной лестницей;
• Монтаж камина в панельном доме;
• Объединение газифицированной кухни и жилого помещения;
• Снос подоконного блока в случае объединения балкона и жилой комнаты;
• Перенос санузла на место, расположенное над или под жилыми комнатами или кухнями соседей;
• Установка дополнительного оборудования в уже имеющемся санузле;
• Установка радиаторов центрального отопления на балконе или лоджии;
• Устройство теплого пола с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.

Любое переустройство жилого помещения, тем более ипотечной квартиры, должно проводиться в строгом соответствии с правовыми нормами. Кроме того, оно должно быть направлено на улучшение жилищных условий и повышения уровня комфорта проживания. Именно поэтому при незаконной перепланировки жилья его владельцу, в первую очередь, грозит расторжение кредитного договора с банком, который предоставил ему ипотеку.

Более того, ему придется выплатить кредитору неустойку за самовольное внесение изменений в конструкцию жилья. К тому же, такой поступок может повлечь за собой отказ страховых компаний заключать с заемщиком соглашение о страховании квартиры. А если нарушение закона привело к более серьезным последствиям, собственника могут привлечь к ответственности по статьям 7.21 и 7.22 КоАП РФ и обязать выплатить штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей.

Как согласовать?

Формально собственником ипотечной квартиры является заемщик, но до полного погашения кредита она находится в залоге у банка, поэтому для совершения с ней любых сделок, необходимо получить согласие кредитной организации. Это же правило касается и перепланировки внутреннего устройства жилья. Чтобы узаконить ремонтно-строительные работы в помещении, приобретенном в ипотеку, рекомендуем придерживаться небольшой инструкции, которая представлена ниже:

• Внимательно прочитайте условия договора с банком;
• Оформите эскиз или проект квартиры;
• Получите письменное согласие кредитора и страховой компании;
• Согласуйте свои действия с соседями и другими собственниками (в отдельных случаях);
• Напишите заявление в жилищную инспекцию;
• Обратитесь в БТИ для внесения корректировок в кадастровый паспорт;
• Письменно уведомить сотрудников банка.

Согласование перепланировки квартиры в ипотеке следует начинать с обращения в банк, чтобы выяснить саму фактическую возможность проведения ремонта. Получить разрешение соседей следует только в тех ситуациях, когда переустройство затрагивает их личные интересы. Это необходимо, например, если ремонтные работы будут проводиться в коммунальной квартире. При нарушении данного правила жильцы могут пожаловаться на заемщика в контролирующие органы.

Если кредитор и другие жильцы согласны на проведение сделки, вам остается лишь подать соответствующее заявление в жилищную инспекцию и приступать к работе. Далее, с подготовленным эскизом и актом ввода жилья в эксплуатацию, полученным от сотрудников той же инспекции, и заявлением вам следует направиться в бюро технической инвентаризации, чтобы внести изменения в техническую документацию. К тому же, не забудьте уведомить обо всех произошедших изменениях самого кредитора.

Перечень необходимых документов

Все вмешательства в конструкцию жилого помещения должны соответствовать документам, которые собственник, в свою очередь, должен заранее подготовить. Жилищная компания обязана рассмотреть их в течение месяца, после чего комиссия выдаст письменное разрешение или запрет на проведение перепланировки. Чтобы узаконить перепланировку, вам совершенно точно понадобятся:

• Заявление о внесении изменений в обустройство квартиры;
• Паспорт гражданина РФ;
• Правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.);
• Письменное согласие кредитной организации;
• Письменное разрешение соседей и собственников недвижимости;
• Технический паспорт на квартиру;
• Поэтажный план и экспликация квартиры;
• Эскиз и проект перепланировки жилья;
• Выписка из лицевого счета квартиры.

Инспекция может потребовать и другие документы, если посчитает, что переустройство квартиры может нарушить права третьих лиц. Скорее всего, от вас потребуют предоставить их оригиналы, но в некоторых случаях можно подать и заверенные нотариусом копии. При отсутствии хотя бы одной из вышеперечисленных бумаг вам могут отказать в разрешении на перепланировку.

Сроки узаконивания

Будьте готовы к тому, что оформление перепланировки займет у вас достаточно много времени. В среднем, на эту процедуру уходит до 45 дней – в течение всего этого периода вам нельзя начинать ремонтно-строительные работы. Затем, приступая к переустройству квартиры, вы ни в коем случае не должны медлить с ремонтом. Как правило, банк предоставляет на проведение перепланировки от 3 до 6 месяцев. Любое промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий соглашения, а значит, вам придется выплатить ему неустойку. Чтобы избежать подобного исхода, если вы вдруг попали в подобную ситуацию, рекомендуем обратиться за помощью к профессиональному юристу.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Можно ли делать перепланировку, если квартира куплена в ипотеку?

Зачастую, при приобретении жилья граждане уделяют особое внимание цене, а не расположению комнат в квартире. Поэтому оптимальная по стоимости жилплощадь не всегда соответствует представлению человека об идеальном месте жительства. Как быть, если квартира приобреталась в ипотеку, можно ли делать перепланировку? Об этом и пойдет речь в статье.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Переустройству посвящена Глава 4 Жилищного кодекса РФ. Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения – это изменение конфигурации квартиры, требующее внесения корректировок в техническую документацию. По сути, это обобщенное название вмешательства в размеры жилья, существующее пространство помещений.

В процессе оформления ипотеки оценивалась рыночная стоимость квартиры, что служило основой для определения размера кредитования. В результате перепланировки стоимость недвижимого объекта может снизиться, что, разумеется, не устроит банк и страховую организацию. Кроме того, если ипотечный кредит не будет выплачен, реализовать такое жилье будет сложнее.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что перепланировка будет с большей вероятностью согласована, если по итогу ее проведения стоимость жилья повысится.

Помимо ЖК РФ перепланировка регламентируется СНиП 31-03-2003, СаНПиН 2.1.2.2645-10, СНиП 2.03.13-88, СаНПиН 2.1.2.1002-00 и другими нормативно-правовыми актами. В законодательстве нет запретов на проведение переустройства в ипотечной квартире. Есть только указание на то, что такой ремонт возможен, если он не будет угрожать жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права других жильцов.

Таким образом, перепланировку делать можно. Однако на подобные действия необходимо получить соответствующее разрешение и согласие заинтересованных лиц.

Как относятся к перепланировке банки?

Банковские учреждения могут устанавливать собственные правила проведения корректировок в жилье в рамках договора ипотечного кредитования. Некоторые прямо запрещают любые виды перепланировки и прописывают это в условиях договора. Если такое указание есть, то изменение конфигурации возможно только после погашения ипотечного кредита и снятия с квартиры обременений.

Однако большинство банков не против проведения перепланировки, если после нее стоимость жилья возрастет. Тем не менее, это не означает, что можно смело начинать переустройство, ведь кроме банка, также важно мнение страховой компании.

Таким образом, первое, что должен сделать залогодатель – изучить ипотечный договор. Это основной документ, который регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, то есть жилья.

Многие крупные финансовые организации (Сбербанк, ВТБ и другие) не возражают против перепланировки в ипотечных квартирах. Однако по закону менять можно не все.

Что можно менять, а что нельзя

Никто не может запретить собственнику произвести следующие действия:

• сделать косметический ремонт;
• застеклить балкон (лоджию);
• поменять расположение санитарного оборудования;
• установить душевую кабину вместо ванны;
• заменить дверь или окно, не корректируя размер проемов;
• поменять покрытие для пола.

Эти действия не оказывают влияния на несущие перекрытия, не угрожают безопасности всего жилого дома и не влекут за собой изменение площади помещений. Поэтому получать разрешение, согласовывать такой ремонт с кем бы то ни было не нужно.

По согласованию и при наличии эскиза допускаются следующие действия:

• перенос перегородки, которая не является несущей;
• объединение в одно помещение ванной и уборной путем разбора перегородки между ними;
• расширение ванной комнаты или уборной за счет нежилого помещения (кладовка, коридор);
• кардинальное изменение пола;
• расширение кухни.

В перечисленных случаях потребуется проект, выполненный специалистами, имеющими соответствующую лицензию.

Запрещено в многоквартирном доме производить следующие корректировки жилья:

• разбирать несущие перегородки;
• перекрывать вентиляционное оборудование;
• производить демонтаж оконных блоков на балконе или лоджии, если стена несущая;
• устанавливать отопительные приборы на балконе или лоджии;
• делать теплый пол посредством подключения к общедомовой отопительной сети.

Сотрудники банка вправе посетить объект залога по ипотеке с целью выявления несанкционированной перепланировки, если это включено в условия договора.

Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке?

Общие правила переустройства ипотечного жилья, в целом, те же. Рекомендуем придерживаться пошаговой инструкции, представленной ниже.

Шаг 1. Изучение договора с банком

Первым этапом оформления перепланировки должно стать изучение договора. Необходимо найти условия и санкции проведения ремонтных работ такого рода.

Стоит учесть также, что для осуществления перепланировочных работ необходимо соблюсти следующие требования:

1. Договор с банком был заключен более года назад.
2. Заемщик имеет на руках свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Если в договоре нет запрета на переустройство жилого помещения, необходимо получить согласие на проведение ремонтных работ.

Шаг 2. Согласование с соседями и жильцами

Получение согласия соседей требуется, если перепланировка затрагивает их интересы или в том случае, когда квартира коммунальная. К примеру, если переустройство будет затрагивать места общего пользования (коридор, кладовую, лестничную площадку) или фасад здания, то требуется получить согласие.

Однако даже в этих случаях согласие не всегда требуется. Но, стоит учесть, что жильцы могут пожаловаться в контролирующие органы и тогда нарушителя ожидает привлечение к административной ответственности. Чтобы этого избежать, рекомендуем получить согласие соседей в письменной форме.

Другое дело, если собственников несколько. Без согласия совладельцев сделать перепланировку невозможно. Согласие на изменение конфигурации жилья от сособственников оформляется также письменно и требует заверения у нотариуса.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 600-26-31
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Шаг 3. Оформление эскиза или проекта

Эскиз оформляется, если планируется:

• демонтаж или создание ненесущих перегородок;
• избавление от стенных шкафов;
• корректировка расположения сантехнического оборудования.

Эти работы не требуют проектной документации. А вот для расширения ванной или туалетной комнат, а также для изменения устройства пола потребуется заказывать проект.

Эскизы и проекты оформляются в специальных компаниях, которые имеют лицензию на осуществление проектной деятельности.

Шаг 4. Согласование с банком и страховой компанией

Банк не даст разрешения на переустройство, если не будет получено согласование от страховой компании. Дело в том, что стоимость страховки зависит от характеристик и стоимости объекта недвижимости. При внесении изменений в конфигурацию жилья может корректироваться и стоимость страховки.

При согласовании с банком могут быть выдвинуты дополнительные условия. К примеру, финансовая организация может выдвинуть конкретные сроки на проведение переустройства, в которые надо уложиться.

Шаг 5. Обращение в Жилищную инспекцию

После получения разрешения в банке следует обращаться в Жилищную инспекцию или другое учреждение с аналогичными полномочиями. Необходимо написать заявление и приложить к нему следующие документы:

• свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН;
• проект перепланировки;
• разрешения от пожарной инспекции, Ростехнадзора, Роспотребнадзора и других инстанций (по требованию);
• согласие банка и страховой компании;
• согласие соседей и сособственников;
• техпаспорт и поэтажный план здания (выдаются в БТИ).

После получения разрешения можно начинать ремонтные работы. После их окончания необходимо уведомить Жилищную инспекцию. По адресу квартиры будет выслана специальная комиссия, которая после осмотра выдаст акт ввода объекта в эксплуатацию.

Шаг 6. Обращение в БТИ

После получения акта следует обратиться в БТИ, чтобы внести корректировки в технический паспорт и поэтажный план недвижимого объекта. Измененные документы предоставляются в банк. При необходимости потребуется переоформление страхового договора.

Стоит отметить, что мелкие работы по переустройству могут не повлечь глобальных изменений. В этом случае достаточно обратиться в БТИ сразу после оформления эскиза. Если в БТИ дадут положительный ответ на заявление о перепланировке, достаточно письменно уведомить банк и страховую организацию.

При проведении самовольной перепланировки в отношении нарушителя будут применены штрафные санкции. Кроме того, банк или жилищные органы могут потребовать приведения квартиры в вид, указанный в технической документации.

Сроки и стоимость

Срок оформления всех необходимых разрешений и бумаг составит около 45 дней. В этот период нельзя начинать ремонтные работы.

Общая стоимость процедуры складывается из нескольких составляющих и обойдется примерно в 50-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Рассматривая среднюю цену, можно выделить следующие затраты:

• госпошлина за оформление технического паспорта – 900 руб.;
• цена работ по оформлению техпаспорта – до 7 тыс. руб.;
• составление проекта – до 15 тыс. руб.;
• получение разрешения в Жилищной инспекции – около 30 тыс. руб.;
• узаконивание перепланировки в судебном порядке – более 30 тыс. руб.;
• согласование проектной документации – около 5 тыс. руб.

Многие граждане перед оформлением перепланировки получают консультацию специалистов. Как правило, это платно и обойдется в сумму от двух тысяч рублей. Вы можете сэкономить, получив консультацию юриста на нашем сайте абсолютно бесплатно.

Если вы твердо намерены сделать перепланировку в ипотечной квартире до снятия обременения, рекомендуем придерживаться алгоритма, представленного выше.

Причины отказа и последствия

Отказать в проведении переустройства могут, если:

• предстоящие работы затрагивают междуэтажные перекрытия, несущие стены или диафрагмы жесткости;
• перекрывается вентиляционное оборудование;
• в результате ремонтных работ будут объединены квартиры, которые принадлежат разным собственникам;
• заинтересованные инстанции не выдали разрешения;
• будет нарушена звукоизоляция пола;
• другие основания.

Отказ регулируется ст. 27 ЖК РФ. Если вы не считается отказ обоснованным, получать разрешение придется в судебном порядке.

Самовольная перепланировка в ипотечной квартире не допускается. В этом случае к нарушителю будут применены административные санкции:

• наложение штрафа;
• требование вернуть квартиру к первоначальному виду;
• обязательство узаконить перепланировку в кратчайшие сроки;
• расторжение договора с требованием выплатить остаток по ипотечному кредиту единовременно.

Не надейтесь, что самовольные изменения в ипотечном жилье останутся незамеченными. Как уже говорилось выше, банк ежегодно проверяет состояние залоговых объектов. Добровольное признание поможет избежать крайних мер воздействия. Скорее всего, в этом случае гражданин ограничится только штрафом. Когда квартира приобретена в ипотеку, перепланировку делать можно, но с учетом мнения заинтересованных лиц и банка.

Можно ли в ипотечной квартире сделать перепланировку, а также как купить или продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

В желании сделать недвижимость максимально комфортной для проживания начинаешь задумываться о перепланировке. Бытует мнение, что нельзя провести перепланировку квартиры в ипотеке или получить заем на покупку уже переустроенного жилья. Закон не запрещает ни один из этих вариантов. Для этого требуется соблюсти требования, установленные законодателем.

Правовое регулирование

Ст. 25 ЖК РФ указывает, что перепланировка — это любые изменения конфигурации жилплощади, требующие фиксации в техническом паспорте строения. Изменение планировки жилой недвижимости должно производиться согласно действующим требованиям Жилищного Кодекса России. Жители Москвы и Московской области при проведении перепланировки дополнительно должны руководствоваться положениями Постановления Правительства Москвы №508-ПП.

При проведении перепланировки в квартире, находящейся в ипотеке, потребуется соблюсти не только требования ЖК РФ, но и выполнить условия, прописанные в №102 – ФЗ «Об ипотеке». В указанном нормативно-правовом акте установлены:

• Обязательства заемщика своевременно осуществлять косметический, а также капитальный ремонт (при необходимости);
• Права кредитора производить проверку залоговой недвижимости в любой момент на протяжении всего периода действия ипотечного договора;
• Права и обязанности сторон сделки.

Согласно положениям №102 – ФЗ, если залогодержатель обнаружит незаконные изменения конфигурации жилой недвижимости, он имеет право досрочно расторгнуть ипотечный договор и потребовать от заемщика полного погашения оставшейся задолженности.

Формально владельцем квартиры до полного погашения ипотеки выступает финансовое учреждение, выдавшее кредит на покупку недвижимости. Любые виды изменения конструкций жилого помещения должны производиться с разрешения его собственника. Таким образом, перепланировка в ипотечной квартире возможна. Для ее осуществления нужно только согласовать все изменения с банком.

Можно ли получить в банке разрешение на перепланировку

Финансовые учреждения не всегда соглашаются на проведение перепланировки в залоговой недвижимости до полного погашения ипотечного кредита. Это обусловлено повышением рисков банка. В случае самовольной перепланировки могут быть нарушены несущие конструкции здания, и оно будет признано аварийным, что сделает невозможным его реализацию, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства.

Банк может дать свое согласие на смену планировки залоговой жилплощади только после получения соответствующего разрешения от БТИ.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Переустройство залоговой недвижимости необходимо производить с тщательным соблюдением действующих требований законодательства. Нарушение каких-либо условий грозит аннулированием кредитного договора и требованием досрочно погасить ипотеку. Если у заемщика не окажется средств для выплаты всей суммы кредита, банк сможет принудительно продать квартиру и направить вырученные средства в счет погашения задолженности.

Чтобы избежать неприятных последствий рекомендуется следовать определенному алгоритму действий.

Изучение кредитного договора

Ипотечный договор — основной документ, регулирующий взаимоотношения сторон сделки. Он может содержать в себе пункт, запрещающий производить любые изменения конструкции залоговой недвижимости. В таком случае заемщик не сможет согласовать перепланировку с банком, и все произведенные изменения будут признаны незаконными.

Если такого пункта в кредитном договоре нет, заемщик может попытаться получить разрешение банка. Многие крупные банки (такие как Сбербанк или ВТБ) не препятствуют изменению планировки ипотечных квартир.

Подготовка эскиза будущих изменений

Для согласования перепланировки потребуется предоставить кредитору проект или эскиз новой планировки помещения.

Эскиз готовится, если планируемый ремонт не требует значительных изменений конструкции квартиры. Например:

• Остекление балкона или лоджии, если в результате их площадь не изменится;
• Разделение или совмещение санузла;
• Перенос установленного оборудования в пределах одной комнаты;
• Демонтаж встроенной мебели или оборудования.

В случае если планируется провести перепланировку, которая потребует существенных изменений, необходимо составлять план квартиры после ремонта. Он потребуется при проведении следующих видов работ:

• Увеличение жилой площади за счет кухни, балконов или лоджий;
• Перенос санузла и/или увеличение его площади за счет нежилых помещений;
• Демонтаж ненесущих межкомнатных перегородок или устройство в них арок.

Для грамотного составления эскизов или планов рекомендуется обратиться к специалистам.

Получение согласия от кредитора

Для согласования проведения перепланировки заемщик должен отвечать следующим требованиям:

• Отсутствие просрочек по ежемесячным платежам;
• Срок действия ипотечного договора составляет не менее полугода.

Перед посещением банка потребуется обратиться в страховую компанию. Кредитор не выдаст разрешения, пока страховщик не возьмет на себя риски, связанные с проведением перепланировки.

Кредитору потребуется предоставить разрешение страховой компании вместе с заявлением на согласование изменений конструкций помещения.

Банк может обязать заемщика произвести новую оценку квартиры после проведения ремонта.

Посещение жилищной инспекции

После того как разрешение на проведение перепланировки согласовано с кредитором необходимо обратиться в жилищную инспекцию с полным комплектом документов для получения разрешения на осуществление ремонтных работ.

Для получения решения жилищной инспекции потребуется предъявить следующий комплект документов:

1. Эскиз или проект ремонтных работ.
2. Заявление.
3. Документы о праве собственности на квартиру.
4. Техпаспорт жилплощади.
5. Согласие банка.
6. Согласие всех жильцов квартиры.

Решение принимается в течение полутора месяцев после подачи документов.

Регистрация в БТИ

После окончания ремонта необходимо обратиться в БТИ за оформлением нового техпаспорта на квартиру. Для этого потребуется предоставить тот же пакет документов, который подавался для получения разрешения.

Что можно сделать без согласования с банком

Без разрешения кредитора заемщик может провести в ипотечной квартире следующие виды ремонтных работ:

1. Косметический ремонт – покраска, побелка, поклейка обоев и прочее.
2. Замена конструкций, пришедших в негодность. Сюда относится замена окон и дверей, встроенной техники и мебели.
3. Смена сантехнического оборудования (раковины, ванны, унитазы).
4. Перенос розеток и/или проводов.

Эти изменения не отражаются в техпаспорте квартиры, поэтому могут производиться без разрешения кредитора.

Важно: в ходе проведения ремонтных работ категорически запрещается менять общедомовые коммуникационные системы (водопровод, электроснабжение и газопровод).

Можно получить ипотеку на покупку квартиры с перепланировкой

Закон не запрещает покупать квартиру с перепланировкой за счет ипотечных средств. Регистрация изменений при этом не имеет значения. Несколько лет назад банкам разрешили принимать в залог квартиры с неузаконенной перепланировкой. По правилам обязанность узаконить совершенное переустройство в таком случае ложится на нового владельца недвижимости. Несмотря на это далеко не каждый банк одобрит приобретение такой квартиры.

В случае выдачи ипотеки на покупку недвижимости с незарегистрированной перепланировкой заемщика могут обязать узаконить изменения в установленный срок. В таком случае период регистрации зачастую варьируется в пределах 6-12 месяцев. После оформления нового техпаспорта кредитору потребуется предоставить подтверждающую документацию.

Прежде чем принять решение о покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой рекомендуется убедиться, что совершенные работы могут быть зарегистрированы. Если в ходе ремонта были затронуты несущие конструкции или общедомовые коммуникации, жилищная инспекция не зарегистрирует проведенные изменения.

Заключение

Законодательство не запрещает совершать перепланировку недвижимости, которая находится в ипотеке. Для этого нужно получить согласие банка и разрешение уполномоченных органов.

Также можно получить заем на покупку квартиры с измененной планировкой. В таком случае не имеет значения, узаконено ли переустройство. Регистрацией изменений может заняться новый собственник.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Многие заемщики, живущие в квартире с обременением, спят и видят, как бы сделать свою жилплощадь более уютной и функциональной с помощью перепланировки, но не уверены, что имеют на это право. А ведь сделать перепланировку в ипотечной квартире вполне реально. Портал «Кредиты.ру» объясняет, как это можно осуществить.

Перепланировку необходимо узаконить

Для начала давайте разберемся с терминологией. Жилищный кодекс (ст. 25) дает такое определение: перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Так что, как видите, опрометчиво к этому делу не стоит подходить.

За перепланировку нужно браться с трезвой головой, потому что самовольное изменение конструкций может обернуться большими проблемами. Именно поэтому, как только принято решение что-то изменить в проекте своего жилья, первым делом это нужно обсудить со своим кредитором. Если сделать это без согласования с банком, то впоследствии при обнаружении переделки сотрудником банка могут возникнуть серьезные проблемы вплоть до потери любимой квартиры. Между прочим, сотрудник банка имеет право проинспектировать ваше жилье в любое время, потому что квартира находится в залоге у банка, а значит и принадлежит ему. В лучшем случае заемщика заставят узаконить перепланировку ипотечной квартиры или вернуть все в исходный вид, а это дополнительные и немаленькие расходы. При развитии худшего сценария, банк вправе потребовать досрочного возврата кредитных средств и расторгнуть договор с клиентом, хотя это и невыгодно прежде всего самому банку.

Рука помощи при перепланировке ипотечной квартиры

В последнее время в связи с ростом конкуренции банки более лояльно относятся к своим клиентам и уже не боятся просьб заемщиков о перепланировке квартиры в ипотеке. В некоторых банках даже есть специальный сотрудник, который дает рекомендации по таким вопросам. Он может оценить сложность предполагаемой переделки и посоветовать как ее лучше оформить. Главное, чтобы собственник осознавал всю серьезность своего решения и при желании он вполне может воплотить его в реальность самостоятельно.

Если кредитор не возражает против перепланировки, то заемщик должен получить письменное согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры. Это важно, потому что жилищная инспекция при приеме документов в обязательном порядке попросит предоставлять в пакете документов согласие формального собственника. В данном случае им является банк, потому что в свидетельстве о собственности значится «ипотека в силу закона». Вот и все. Разрешение банка – это и есть основное отличие от перепланировки квартиры без обременения.

Виды перепланировок

А теперь перейдем к видам перепланировок, они бывают следующими:

1. Перепланировка по эскизу – это самый простой и не затратный вид. При согласовании перепланировки ипотечной квартиры по эскизу не нужно заказывать проектную документацию, если подразумевается совсем простая переделка. Это может быть демонтаж или устройство ненесущих перегородок, ликвидация стенных шкафов или перемещение сантехники. Согласование такой перепланировки квартиры в ипотеке возможно только по документам БТИ. Вся процедура длится приблизительно 2-3 месяца.
2. Проектная перепланировка – это уже более сложный вид перепланировки, но банки соглашаются и на него. Его используют, например, при расширении ванной за счет коридора или при обустройстве новых санузлов, изменении конструкции полов и так прочее. Для согласования таких переделок уже надо разрабатывать проектную документацию. По запросу жилинспекции они согласовываются в СЭС, УГПС, АПУ и так далее.
3. Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций – это самый проблематичный вид перепланировки и в ипотечных квартирах он используется крайне редко. Здесь договориться не только с банком, но и с БТИ будет крайне сложно. Несущие конструкции нежелательно изменять, поэтому если перепланировка была совершена самовольно, то зачастую БТИ заставляет вернуть конструкции здания к первоначальному плану. Также вместе с отказом в регистрации заемщика могут привлечь к административной ответственности. Самовольная неузаконенная перепланировка жилых помещений при ипотеке влечет наложение административного штрафа размере от двух до двух с половиной тысяч рублей.

Для осуществления перепланировки в ипотечной квартире необходимы следующие документы:

• получить согласие эксплуатирующей организации и разрешение в БТИ (не лишним будет уточнить, нужен ли для этого оригинал свидетельства о праве собственности);
• написать в банке заявление с просьбой разрешить перепланировку (к этому заявлению необходимо приложить разрешение из БТИ) в свободной форме. При этом нужно запросить письменный ответ и обязательно сделать копию с принятого заявления;
• сделать перепланировку;
• зарегистрировать перепланировку в БТИ;
• предоставить банку отчетные документы о выполненных изменениях в квартире.