Может ли продавец квартиры отказаться от сделки

Особенности сделок с недвижимостью. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Факт расторжения договора купли-продажи – это процедура, которая предполагает различные нюансы и тонкости в знании законодательства. Расторгать договор купли-продажи по инициативе той или иной стороны без видимых на то причины невозможно.

Однако, если существуют обстоятельства, которые позволяют посмотреть на сложившуюся ситуацию под другим углом, то расторжение может быть применено.

В статье рассказывается, можно ли расторгнуть договор до и после гос. регистрации, а также как признать сделку недействительной, чтобы ее аннулировать.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры: причины и основания

Для продавца

Причинами для расторжения могут быть следующие события:

1. Покупатель не предоставляет оплату за приобретенную недвижимость. Действие рассматривается как невыполнение обязательства по договору и ведет к расторжению сделки.
2. Покупатель не явился для принятия помещения в установленное время без уважительных на то причин.
3. Продавец не был осведомлен об изменениях в соглашении. Например, изначально оговаривался вариант приобретения недвижимости за наличные денежные средства, а в момент оплаты выяснилось, что частичное погашение долга осуществляется через ипотеку, материнский капитал и так далее.

Также основаниями могут стать и другие, индивидуальные причины, которые ущемляют права и интересы владельца помещения.

Для покупателя

Права покупателя защищены современным российским законодательством. Передавая свои денежные средства продавцу, покупатель намеревается получить недвижимость, которая изначально его заинтересовала.

Если в ходе оформления сделки выяснится, что недвижимость не соответствует описанию, техническим характеристикам, фото или видео материалам, которые предоставил продавец, покупатель имеет право отказаться и аннулировать договор.

Если при начальной эксплуатации помещения покупатель выяснил, что имеется некий изъян, о котором не было упомянуто ранее, но он имеет вес и наносит серьезный урон приобретателю, покупатель также имеет право на расторжение.

Помещение может быть возвращено продавцу в случае, если в сделке купли-продажи квартиры фигурировали несовершеннолетние дети. Например, продавец, являясь законным представителем несовершеннолетнего, осуществил продажу доли ребенка. В таком случае, если органы опеки посчитают сделку ущемляющей права несовершеннолетнего, договор может быть аннулирован.

Расторжение ДКП

Расторжение договора купли-продажи – это полное прекращение всех юридических действий и завершение правоотношений между участниками сделки. Определяющее значение в процедуре расторжения договора играет момент, когда возникает необходимость в подобном действии. Расторгнуть договор по правилам необходимо с учетом, произошла регистрация прав нового владельца или ещё нет.

После гос. регистрации

Достаточно проблематично всё вернуть в случае, если государственная регистрация сделки была произведена, а имущество уже передано покупателю. Покупатель получил право собственности на недвижимость. Поэтому, для того, чтобы отменить сделку, необходимо наличие определенных ситуаций с отсылкой к законодательству.

Гражданский кодекс говорит о том, что аннулировать договор можно только тогда, когда он имеет законную силу. Это значит, что если истечет срок сделки, который упомянут в договоре, расторгнуть его будет весьма проблематично. Если сделка уже была выполнена и полномочия на квартиру уже перешли к покупателю, то расторжение договора не будет подразумевать возврат имущества.

Для того, чтобы вернуть недвижимость, необходимо прибегнуть к помощи суда. Для начала нужно произвести досудебный порядок урегулирования, то есть, попытаться решить проблему мирным путем. Если в течение 30 дней ответ от противоположной стороны не получен или же он отрицательный, то сторона, права которой ущемлены, обращается в судебную инстанцию с исковым заявлением.

До регистрации

Намного проще будет разорвать отношения в случае, если государственная регистрация сделки ещё не была проведена. Благодаря этому, недвижимость будет считаться собственностью продавца, который может в любой момент потребовать расторжения заключенного договора с наименьшим риском для себя и своего имущества.

Если одна из сторон договора купли-продажи потребует отменить соглашение, то участники могут достигнуть обоюдного согласия без привлечения третьих лиц в виде государственных учреждений. Им всего лишь нужно будет подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи, чтобы документально зафиксировать свое решение.

Оспаривание и аннулирование сделки

Современное законодательство под оспариванием и аннулированием понимает действия по признанию договора купли-продажи недействительным. Решение о недействительности суд выносит после обращения заинтересованного лица.

Условия, чтобы вернуть купленную или проданную недвижимость

Договор будет признан недействительным в случае, если обратившийся истец докажет, что в ходе совершения сделки, его права были нарушены и не учтены.

Для того, чтобы оспорить сделку, устанавливается срок давности в один год с момента, как заинтересованное лицо получило информацию о том, что права грубо нарушаются.

Отдельно стоит поговорить о понятии недействительности сделки, которая также признается судом как основание для расторжения. Если будет выяснено, что сделка относилась к категории недействительных, то договор прекратит свое существование, а обязанности сторон потеряют свою актуальность. Также, различными будут последствия, в зависимости от решения суда (ст. 167 Гражданского кодекса).

Характеристики недействительной сделки указаны в гл. 9 пар. 2 ГК РФ. Наиболее распространенные:

• Договор недействительный, если нарушает нормы законодательства (ст. 168 ГК РФ).
• Покупатель или продавец недееспособны (ст. 171 ГК РФ).
• Договор был заключён с лицом, которое находится в особом состоянии, которое влияло на его возможность руководить своими действиями (ст. 177 ГК РФ).
• Договор заключался под воздействием угрозы, насилия или обмана (ст. 179 ГК РФ).

Для таких ситуаций предусматривается срок исковой давности равный одному году с момента, как лицо узнало о том, что его права были нарушены.

О различных способах мошенничества при покупке и продажи квартиры и о том, как не дать себя обмануть при заключении сделки, читайте здесь.

Пошаговая инструкция

В какой суд обращаться, чтобы оспорить?

Лицо, которое уверенно, что в ходе заключения сделки купли-продажи квартиры были нарушены его права, обращается в соответствующую судебную инстанцию. На сегодняшний день районный суд Российской Федерации по месту проживания ответчика уполномочен рассматривать подобные дела.

Истцу остаётся составить исковое заявление и приложить соответствующие документы, подтверждающие его слова.

Необходимые документы

Истец-продавец ответственен за формирование пакета документов:

1. Исковое заявление.
2. Ксерокопия паспорта.
3. Договор купли-продажи, который прошел процедуру государственной регистрации и вступил в законную силу.
4. Техническая и правовая документация на недвижимость.
5. Другие сопутствующие сделке бумаги.
6. Квитанции об оплате государственной пошлины.
7. Документы, свидетельствующие об ущемлении прав.

Истец-покупатель при составлении пакета документов руководствуется следующим перечнем:

1. Исковое заявление.
2. Ксерокопия паспорта.
3. Договор купли-продажи.
4. Подписанный акт приема-передачи помещения.
5. Справка о состоянии счета (движении средств по нему) в случае, если оплата осуществлялась по безналичному расчету.
6. Выписка ЕГРН о праве собственности.
7. Бумаги, свидетельствующими об отказе в выполнении условий сделки, игнорировании требований ответчика.
8. Довереность, если истец не может присутствовать сам.
9. Квитанция об оплате госпошлины.

Сбор доказательств

В качестве доказательства истец может поставить следующие материалы.

• Официальные бумаги и бланки, которые содержат правовую информацию.
• Технические характеристики объекта недвижимости.
• Свидетельские письменные и устные показания от третьих лиц.
• Справки, выписки, которые свидетельствуют о наличии ущемления прав.
• Видео и аудио материалы, которые имеют отношение к делу.

Как правильно составить исковое заявление?

Исковое заявление должно содержать следующие пункты.

• Наименование судебной инстанции.
• Сведения об истце и ответчике.
• Контактная информация.
• Сведения о заключенном ранее договоре купли-продажи.
• Сведения об объекте недвижимости, о котором идёт речь.
• Суть произошедшего нарушения прав.
• Доказательства, которые подтверждают соблюдение претензионного порядка.
• Исковые требования.
• Перечень приобщенных документов.
• Дата, подпись.

В исковом заявлении нужно в обязательном порядке указывать правовые основания, в ходе которых последует расторжение договора.

Заявление от продавца должно выглядеть следующим образом:

1. Наименование судебной инстанции.
2. Паспортные данные продавца. Личные данные покупателя.
3. Контакты продавца и, при наличии, покупателя.
4. Информация о недвижимости со ссылкой на правоустанавливающие документы.
5. Описывается факт и дата перехода прав собственности.
6. Устанавливается факт (или его отсутствие) передачи денег.
7. Называется правонарушение в отношении продавца.
8. Перечень действий, которые предпринял продавец для того, чтобы урегулировать спор.
9. Исковые требования: возврат денежных средств, их части, имущества и т.д.
10. Дата, подпись.

• Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры от продавца
• Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры от продавца

В случае с покупателем соблюдается иной порядок:

1. Наименование суда.
2. Паспортные данные покупателя, личные данные оппонента.
3. Контакты.
4. Информация о факте приобретения недвижимости: где, когда происходила сделка.
5. Факт регистрации сделки в Росреестре.
6. Факт получения (не получения) документа на право собственности.
7. Процесс передачи денежных средств: дата, место, форма расчета.
8. Суть нарушения в отношении покупателя соссылкой на закон.
9. Действия покупателя, направленные на досудебное урегулирование.
10. Исковые требования: возврат денежных средств в полном объеме, устранение препятствий для вступления в право собственности.
11. Дата, подпись.

• Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры от покупателя
• Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры от покупателя

Сроки рассмотрения дела и вынесения решения

Суд рассматривает дело в течение одного календарного месяца, после чего назначает дату судебного заседания. Если одна из сторон не является на рассмотрение, или в деле появятся новые обстоятельства, то заседание будет продлеваться и откладываться. В целом, рассмотрение дела возможно в срок от двух месяцев до полугода.

Пошлина и другие расходы

Перед подачей искового заявления нужно оплатить государственную пошлину. На сегодняшний день государственная пошлина за подачу искового заявления в районный суд Российской Федерации составляет 300 руб. Оплачивать государственную пошлину нужно непосредственно перед подачей, так как спустя месяц она уже будет не действительна. Приобщается чек или квитанция.

Как отказаться от сделки, если решение не в вашу пользу?

Если суд вынес решение в пользу одной из сторон, то у оппонента есть возможность в течении 15 дней обратиться в апелляционную вышестоящую инстанцию. Правда, обращение осуществляется с участием адвоката. В ходе рассмотрения дела в апелляции, суд устанавливает дополнительные основания, также обращает внимание на нюансы.

Признание соглашения недействительным и ничтожным

Для того, чтобы произошло оспаривание, необходимо, чтобы сделка была признана ничтожной. Понятие ничтожности предполагает, что договор был заключён с явным нарушением норм действующего законодательства (о способах мошенничества при покупке и продаже квартиры и о том, как избежать обмана, рассказано в этой статье). То есть изначально данная сделка не должна была быть проведена.

Иногда для того, чтобы признать факт ничтожности, необходимо обратиться в судебную инстанцию. Сами признаки ничтожности и недействительности прописаны в гл. 9 пар. 2 ГК РФ.

В соответствии с этими нормами, ничтожными сделками признаются договора, которые:

• Были заключены с несовершеннолетними или малолетними детьми.
• С лицами, относящимися к категории недееспособных.
• Мнимая сделка.
• Притворная сделка.
• Сделка, которая осуществлялась по потерянным или заведомо недействительным бумагам.

Возможные последствия после расторжения договора купли-продажи находятся в статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. По решению суда взаимные обязанности сторон могут прекратиться с момента вынесения решения.

Если расторжение связано с существенным нарушением условий соглашения, то пострадавшая сторона может требовать возмещения убытков. В зависимости от индивидуально сложившейся ситуации, будут наступать и соответствующие последствия.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира. Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья. Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи. Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям. Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали. Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы. Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Что делать, если покупатель отказывается от сделки?

Момент внесения предоплаты за квартиру большинство покупателей и продавцов склонны считать победной точкой в тревожном и многотрудном процессе, именуемом «сделкой с недвижимостью». Но иногда предоплату возвращают, а от сделки отказываются. Рассказываем что делать в таких случаях.

Закончились многочисленные, ни к чему не приводящие показы, когда тебя срывают с работы в самое неподходящее время и толпа посторонних топчется по твоей квартире, заглядывает в самые пыльные углы, задает дурацкие вопросы и удаляется, не сказав ни слова.

Закончились изнурительные прозвоны объявлений, на поверку оказывающиеся «пустышкой». Закончились путешествия «три дня на оленях» от метро к дому, который заявлен как находящийся от оного в непосредственной близости. Закончились просмотры, не оставляющие после себя ничего, кроме разочарования и досады обманутых ожиданий. Теперь можно переключиться на более приятные мысли о скором получении заветной суммы или о выборе обоев для нового жилья.

Впрочем, профессионалы знают, что внесение предоплаты – лишь начало сложного процесса проверки документов, согласований текста договора и условий передачи денег и многих других невидимых клиентскому глазу «мелочей».

И это в лучшем случае. Потому что в худшем этим «началом» все и заканчивается: однажды раздается телефонный звонок, и продавец (агент продавца) или покупатель (агент покупателя) сообщает, что сделка не состоится…

Кто-то теряет, то-то находит…

По свидетельству профессиональных игроков рынка, ситуации, когда продавец или покупатель уже после внесения предоплаты отказываются от сделки, не так уж редки. Причем это происходит как при обычных, так и при ипотечных сделках на вторичном рынке. Должен ли продавец возвращать покупателю предоплату – этот момент регулируется договором. И при обычной сделке купли-продажи, и при ипотечной условия возврата аванса примерно одинаковые. Поэтому внимательно читайте условия предварительного договора купли-продажи, особое внимание обращая на моменты возврата аванса.

Если покупатель просто «передумал», то аванс остается у продавца. Хотя может случиться и по-другому. Как правило, основанием для возврата денег служит тот или иной нюанс, который выявляется при проверке юридической чистоты квартиры. Например, выясняется, что при приватизации квартиры до 1994 года в число собственников не были включены прописанные там несовершеннолетние. Такое обстоятельство может быть в будущем предметом спора о правах на квартиру и будущий покупатель решает отказаться от сделки.

Кстати, в случае ипотеки, помимо «передумал», может случиться еще и отказ банка в одобрении покупателя как потенциального заемщика. Именно поэтому рекомендуется получать одобрение банка до внесения аванса. Конечно, это не гарантирует защиту от отказа кредитной организации финансировать данную сделку. Но, скорее всего, отказ, если он последует, будет связан уже с «юридическими недостатками» самой квартиры, и в большинстве случаев аванс покупателю будет возвращен.

В итоге санкции, подлежащие включению в договор на случай отказа покупателя, сводятся к тому, что покупатель теряет предоплату. А вот продавец, казалось бы не теряет ничего. Ну, возможно, вернет предоплату. Ну, «облом», обидно. Ну, придется снова заниматься неприятными показами… Однако не все так просто. Даже если тот самый аванс возврату не подлежит, собственнику, у которого накануне сделки отказались купить квартиру, вряд ли станет легче. Ведь сумма аванса в 20-30 и даже 100 тыс. руб. не идет ни в какое сравнение с той суммой, которую рассчитывал получить продавец.

Во-первых, эта сумма может быть нужна «к определенному сроку». Во-вторых, если цены падают, то найти следующего покупателя, готового купить за такую же сумму, вряд ли получится. В-третьих, если речь идет об альтернативной сделке, «рассыпается» все цепочка.

Продавец квартиры в подобной ситуации может как выиграть, так и проиграть. Выиграть, в случае если он не успел внести аванс за свою альтернативу. Если же это внесение уже состоялось, выигрыш не так очевиден. Особенно если с него взяли больше денег, чем дали ему. Кстати, подобные превышения переданных сумм над принятыми в рамках риелторской практики считаются грубым технологическим нарушением. Но – увы – не все риелторы достаточно профессиональны, а клиент об этом просто не знает.

Кто виноват?

Если исключить случайные отказы покупателей от приобретения квартир из серии «передумал», то причины отказов специалисты делят на несколько категорий:

• отказы в связи с выявлением правовых дефектов квартиры;
• отказы в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки;
• отказы в связи с появлением более привлекательного объекта.

При этом основная вина в возврате аванса лежит на риэлторе, который сопровождает сделку. Если покупатель, уже внесший аванс за выбранную квартиру, в дальнейшем отказывается от ее приобретения, в первую очередь причину следует искать в деятельности того, кто отвечает за сделку. То есть риелтора.

Например, «отказ в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки». Работа риелтора, которую он выполняет в интересах своего клиента, должна заключаться и в том, чтобы четко оговорить как основания возврата внесенных денежных средств, так и процедуру предстоящей сделки. Причем сделать это необходимо с повышенным вниманием к мелочам, включая такие очевидные, вроде бы, моменты, как «кто оплачивает доверенности на регистрацию», «у кого хранятся ключи от банковских ячеек» и т. п. Если же этого не сделано, возможные неприятности могут обернуться не только нервными издержками, но и развалом сделки. И виноват в подобной ситуации в случае ее возникновения не кто иной, как риелтор.

Да и появление более привлекательного объекта опять-таки может быть связано с тем, что тот объект, на покупку которого клиент, скрепя сердце, дал согласие, риелтор ему навязал. Что касается отказов из-за юридических «дефектов» объекта, то тут уж ответственность лежит на стороне продавца или его представителей.

К распространенным причинам отказов можно добавить и форс-мажорные обстоятельства. Например, человек попал в серьезную автомобильную аварию, и вопрос покупки/продажи квартиры отошли на второй план.

Что делать?

Если покупатель изменил свое решение, не смущаясь потерей предоплаты, это его право. И право это необходимо уважать. Другое дело, что отказ по большей части происходит не из-за «ветрености» покупателя.

А потому риелторы стараются прежде всего выяснить причины и попытаться устранить оказавшиеся на пути к сделке преграды. При этом могут быть использованы различные способы «восстановления» сделки. Например, если у покупателя возникли финансовые затруднения, можно предложить ему привлечь кредитные средства. В случае, когда квартира на соседней улице оказалась лучше и дешевле, можно сделать скидку или добавить «бонус». Ну а сложности с банком лучше предотвратить, заранее подав документы параллельно в несколько кредитных организаций.

Конечно, многое здесь зависит и от позиции продавца. Однако, если речь идет о сложной многоступенчатой сделке или о продаже квартиры на фоне снижения цен на жилье, то продавец, скорее всего, пойдет навстречу.

Чем грозит покупателю и продавцу отмена сделки с недвижимостью

Перед тем, как купить квартиру или дом, следует провести юридическую экспертизу, чтобы не пришлось потом остаться без денег и без жилья.

В законодательстве РФ прописаны основания как для признания сделки недействительной, так и условия, на которых она считается законной.

Так, сделку нельзя будет расторгнуть, если:

• содержание и результат не противоречит закону;
• все участники сделки дееспособны или за них выступают законные опекуны;
• волеизъявление всех участников сделки соответствует их реальному желанию;
• сделка оформлена по форме, требуемом законом.

В законодательстве РФ существует два основания, на основании которых сделка может быть признаны недействительной — признание ее оспоримой или ничтожной. В первом случае все понятно: есть основания расторгнуть ее через суд. Второй случай несколько сложнее: даже если одна сторона считает ее таковой, не факт, что и вторая сторона признает сделку ничтожной, поэтому и здесь нужно идти в суд.

По закону, если сделка нарушает права третьих лиц, то ее можно признать ничтожной или недействительной — на следующих основаниях:

• если она противоречит закону;
• если она противоречит нравственности и морали (например, в случае, если нарушены права несовершеннолетнего);
• если есть основания считать сделку мнимой (часто случается, когда требуется незаконно обналичить материнский капитал);
• если одна из сторон сделки недееспособна или несовершеннолетняя.

Кроме того, как объяснила юридическая консультация государственной жилищной инспекции (ГЖИ РФ), совершенную покупку можно оспорить, если:

• участник сделки был в состоянии, когда не мог понимать значение своих действий (это часто бывает, когда мошенники заставляют одиноких больных пенсионеров или алкоголиков подписывать договоры купли-продажи жилья);
• когда сделка были совершена вследствие заблуждения, обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

В общем, оснований, опираясь на которые, хороший юрист в суде добьется, чтобы сделка была признана недействительной, на самом деле много. И хотя для положительного решения суда (для истца) придется добиваться долго, при упорстве, желании, наличии времени и денег все возможно.

Еще один немаловажный вопрос, который часто волнует продавцов и покупателей — в течение какого срока сделку можно оспорить? Общий ответ на такой вопрос — в течение трех лет. Однако! В статье 200 ГК РФ есть указание: «Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права». Таким образом, если через десяток лет после завершения сделки вдруг выясняется, что на момент совершения покупки (продажи) существовали не озвученные одной из сторон обстоятельства, то сделку можно будет оспорить.

Чем это грозит участникам сделки? Согласно законодательству — двухсторонняя реституция, то есть все возвращается «на круги своя» – каждая из сторон возвращает все обратно (одна — жилье, другая — деньги), указывает ГЖИ РФ.

«Согласно статистике по РФ, от 5 до 15% всех сделок с недвижимостью затем становятся предметом судебного разбирательства, – рассказал Илья Трифонов, директор ООО «Скорая юридическая помощь». – Что касается Самары, то у нас в городе каждая тридцатая сделка расторгается. Следствие — даже добросовестный покупатель может остаться и без жилья, и без денег; законодательство прямо указывает в случае, если договор о купле-продаже в суде будет признан недействительным, то вся цепь сделок с квартирой сразу признается также недействительной».

Как правило, указывает юрист Алена Соколова, для большинства сделок лучшей защитой от признания недействительности служит заверение заключенного договора о купле-продаже у нотариуса и предварительная подготовка сделки через квалифицированных юристов.

Отметим, что в Самаре самое распространенное основание, которое выдвигается в суде истцом для признания сделки недействительной — это участие в сделке недееспособного гражданина.

«Самый частый пример — когда после завершения сделки родственники продавшего квартиру (дом) гражданина внезапно возникают у покупателя и заявляют, что продавец недееспособен. Поэтому нужно-де вернуть квартиру обратно «больному» родственнику. Причем выступить на «пострадавшей» стороне могут дети, родители, дяди-тети и пр. Как правило, это те, чьи интересы непосредственно были затронуты сделкой», – отметил Трифонов.

Все подобные споры решаются только через суд. Родственникам нужно будет доказать, что продавец действительно недееспособен — чаще всего они утверждают, что у него психическое заболевание. Как следствие, если они представят реальные доказательства заболевания, то по суду продавец признается недееспособным, ему назначается опекун. Однако даже в этом случае назначенный опекун обязан вернуть деньги за жилье обратно. Поэтому, советуют юристы, при покупке квартиры лучше потребовать от продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит там на учете.

Как разъясняет ГЖИ РФ, если же выясняется, что продавец — лицо недееспособное, нужно выяснить, кто его опекун и заключать сделку только с ним.

Чтобы проверить юридическую чистоту сделки и установить, что оснований для ее расторжения через суд не возникнет, лучше всего получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Таким образом можно выяснить, сколько в реальности у квартиры собственников и не находится ли она под судом, залогом или обременением.

В Самаре квартиры старого жилого фонда иногда не числятся в ЕГРП. На практике это означает, что после приватизации с ними не проводилось никаких сделок, то есть, с точки зрения покупателя, это «чистая», идеальная квартира.

Факторы риска, которые выясняются при получении выписки из ЕГРП:

• если обнаруживается, что прежний владелец квартиры умер, а новый не является его родственником;
• если квартира часто перепродается.

И последнее. Оснований для оспаривания сделки, как видно из законодательства, множество. Самый «рисковый» период — первые три года. Поэтому для душевного спокойствия при сделках с недвижимостью стоит не экономить и проверить чистоту предлагаемого жилья, желательно — с помощью специалистов (юристов с соответствующим образованием, опытом работы и большим сроком присутствия на рынке).

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.

Расторжение до регистрации

Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

Расторжение после регистрации

Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

Расторжение по соглашению сторон

Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

Расторжение через суд

К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

Потому важно соблюдать несколько основных правил:

• Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
• Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
• Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

На что следует обращать внимание

Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

• Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
• Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

Притворная или мнимая сделка.

Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;

Нарушаются нормативные акты, нормы закона.

Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

• Не передаются основные документы по недвижимости;
• Прописка граждан, которых невозможно выписать;
• Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
• Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;

Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.

При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.