Легко ли продать долю в квартире

Как и кому продать свою долю в квартире?

Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости. Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю? По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры. В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.

Выделенная или идеальная?

Для начала следует разобраться и понять, какой именно долей владеет продавец. Ведь понятие доли — это относительные цифры, записанные в свидетельстве о регистрации. Существует определение «выделенной доли», имеющей определенное количество квадратных метров (соответствующей одной из комнат в квартире), и «идеальной доли», не выделенной в виде квадратных метров и не соответствующей величине одной из комнат, поясняет руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина.

Например, если в трехкомнатной квартире каждый из трех собственников имеет долю, равную одной комнате — это выделенная доля. Если каждый имеет по 1/3 доли квартиры — это идеальная доля. Если речь идет об однокомнатной квартире, которая является неделимой, то доли в данном случае могут быть только идеальными.

Как правило, владельцы долей до момента продажи собственности не задумываются о выделении и определении себе квадратных метров. «Когда возникает вопрос о продаже своей части, то первое, что необходимо сделать — это обратиться в суд о выделении в данной квартире определенных квадратных метров или комнаты, чтобы у владельца этой доли в дальнейшем была возможность продать свою часть», — говорит эксперт.

Для выделения доли в квартире необходимо подготовить пакет документов: документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор о приватизации, договор о купле-продаже и другие бумаги), копии паспортов и документов о родстве между проживающими лицами, а также ордера, акты, квитанции.

Выделять долю можно самостоятельно или с помощью различных юридических компаний, которые оказывают подобные услуги: проводят анализ представленных документов, оценивают вероятность положительного исхода при выделении долей по суду и подготавливают предложения по выделению долей, ведут дело в суде и т.д.

Преимущественное право сособственников

Продажа долей регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Согласно законодательству, для отчуждения имущества требуется соблюдение «претензионного» порядка, а именно — собственник продаваемой доли должен предложить выкупить указанную долю другим сособственникам по цене, по которой он собирается продавать эту долю третьему лицу. «Цена не может быть ниже заявленной, но может быть выше. Обычно прибегают к процедуре нотариального уведомления других сособственников», — поясняет адвокат Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Иван Быков.

Если сособственники не хотят выкупать долю по какой-то причине, то каждому из них необходимо написать уведомление на почту заказным письмом, уточняет специалист по недвижимости Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Алексей Рукосуев. Если гражданин расписался в получении письма, это является доказательством хотя бы прочтения самого письма. Стандартную форму согласия или уведомления можно найти в Интернете или написать в свободной форме.

«Обязательно нужно указать дату — должен пройти месяц с момента получения письма, и тогда владелец доли автоматически получает юридическую возможность осуществлять сделку. Письмо необходимо направлять по адресу прописки. Чтобы провести сделку, необходимо согласие всех сособственников», — подчеркивает специалист.

Если отчуждение происходит без соблюдения указанного порядка, то другой сособственник может в течение трех месяцев с момента совершения сделки требовать перевода на него прав покупателя через суд, отмечает Иван Быков. Более того, Росреестр тоже может запросить подтверждение уведомления других сособственников об отчуждении.

Специалист юридической компании «Базальт» Марина Клепко говорит, что обойти преимущественное право возможно, передав долю в собственность третьего лица по договору дарения. При этом у одаряемого возникает обязанность оплатить налог на доходы со стоимости полученной в дар доли.

Кроме того, человек, желающий продать свою долю, но не встречающий понимания сособственников, может прибегнуть к «неюридическому варианту»: официально уведомить других участников долевой собственности о намерении продать долю «третьему лицу» и устно сообщить, что это будет беспокойный сосед. Новый собственник доли будет иметь право на проживание в этой квартире и может доставить массу хлопот прочим жильцам. «В этом случае, возможно, другие участники предпочтут найти деньги для выкупа доли, чем получить «беспокойного соседа», — отмечает Марина Клепко.

Если сразу несколько собственников изъявляют горячее желание выкупить вашу долю и начинают спорить между собой за право выкупа, то право выбора остается, разумеется, за продавцом. Более того, если у продавца есть намерение продать долю одному из своих «коллег по квартире», то он вправе не оповещать других о продаже. Претензионный порядок имеет силу только при продаже лицу, не являющемуся сособственником квартиры.

В случае если договориться с сособственниками не удается, следует обращаться в суд. «Судья будет определять порядок пользования квартирой, а также закрепит за каждым собственником ту часть жилой площади, которая соответствует его доле», — отмечает Наталья Лугинина.

Малая доля

«Если доля в квартире мала, а иногда бывают случаи, когда она составляет 1/6, 1/10 и даже 1/20, то продать ее довольно сложно», — говорит Наталья Лугинина. Ведь после приобретения этой доли новому правообладателю еще нужно будет договориться о праве пользования своей частью недвижимости с остальными собственниками и вселении в данное помещение. С этим могут возникнуть сложности: в частности, купленной доли может быть недостаточно для того, чтобы иметь право вселиться в квартиру. В таком случае покупателями могут быть разве что граждане, которые хотят получить прописку в данном регионе, подчеркивает эксперт. Однако людей с такой мотивацией сейчас единицы.

По данным Ивана Быкова, бывают случаи, когда специализированные организации выкупают такие доли, чтобы создать невозможные условия существования для других сособственников с целью принудить их к продаже своей собственности за бесценок.

«Если складывается ситуация, при которой отчуждаемая доля не соответствует конкретному жилому помещению квартиры, то ее продажа представляется возможной только со значительным дисконтом, — говорит заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов. — Ведь будущему собственнику предстоит чрезвычайно непростой процесс, связанный либо с перепланировкой квартиры, либо с определением порядка пользования ею. Оба варианта требуют как затрат времени и денег, так и согласия всех соседей, что иногда затрудняет реализацию соответствующих вариантов вплоть до полной невозможности».

«Как показывает практика, покупают такие доли, как правило, мало информированные и юридически неграмотные люди, ведь доля с юридической точки зрения — это не отдельная комната в квартире, а именно доля, часть всей квартиры, куда входит не только жилая площадь, но и часть коридора, ванной, туалета, балкона и даже кладовки. Либо, что намного опаснее, покупателями оказываются околокриминальные граждане, использующие такое приобретение, например, для незаконного захвата всей квартиры. В этом случае и продавец может своих денег не получить, и остальные сособственники пострадают, — рассказывает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин. — Поэтому мы в своей практике руководствуемся правилом, что лучший покупатель доли в общем имуществе — это сособственник. И наилучший выход в такой ситуации — когда участники долевой собственности договариваются по-хорошему, и одна из сторон покупает у другой такую долю».

Комната лучше доли, квартира — лучше комнаты

Когда продавцу принадлежит более крупная доля, ситуация существенно упрощается.

«Если все доли в квартире являются эквивалентными количеству и площади комнат в квартире, то в таком случае можно говорить об отчуждении комнаты в коммуналке. Продажа таких объектов является по-прежнему перспективной», — считает Александр Агафонов.

Такого же мнения придерживается Наталья Лугинина: «Если мы имеем дело с долей, выделенной в виде отдельной комнаты, то такие сделки ничем не отличаются от любых других договоров купли-продажи. По сути это продажа комнаты в коммуналке. Единственный нюанс в том, что преимущественное право покупки имеют все остальные собственники долей данного жилого помещения».

Тем не менее, необходимо учитывать, что продажа доли — не самая выгодная сделка, так как цена составит на 20-30% меньше, чем если бы квартира продавалась целиком и сумма была бы поделена между собственниками, отмечает Лугинина.

Иван Быков подтверждает, что «дробленый» объект недвижимости стоит значительно дешевле целого. По его данным, доля в квартире стоит обычно не больше 50% от рыночной стоимости этой доли в целом объекте.

Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы.

Долевая собственность – не редкость в наши дни. Возникает она на различных основаниях и зачастую между малознакомыми людьми. Что делать обладателю части квартиры, если жить с владельцами других долей нет желания? Можно ли каким-то образом продать свою долю и конвертировать ее в деньги на приобретение собственного жилья? Эти злободневные вопросы волнуют многих граждан, поэтому отвечу сразу: долю в недвижимости продать можно. Но сделка имеет ряд нюансов, о них сегодня я подробно расскажу.

○ Что такое долевая собственность?

Долевая собственность является разновидностью общей собственности. Основная черта такого имущества – определение долей каждого владельца.

Основные черты долевой собственности:

• несколько владельцев;
• доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
• все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
• совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
• расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

○ Правовое положение такого жилья.

Основной закон, регламентирующий права собственников, владеющих долями в квартире – Гражданский кодекс, Глава 16. Правила сожительства установлены Жилищным кодексом.

При отчуждении такого имущества необходимо руководствоваться:

• Гражданским кодексом;
• Налоговым кодексом;
• ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности»;
• ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»;
• «Основами законодательства РФ о нотариате»;
• Письмом ФНП № 1033/03-16-3, в котором даны методические рекомендации для нотариусов.

○ Как продать долю в квартире?

Расскажу подробнее, что указано в вышеуказанных нормативно-правовых актах, и о том, каковы особенности продажи доли в недвижимости.

✔ Можно ли это сделать?

Продажа своей доли собственником не запрещена законом. Но не спешите искать покупателя. При отчуждении такой недвижимости действует правило о преимущественном выкупе доли сособственниками. Установлено оно в п. 1 ст. 250 ГК РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

✔ Обращение к нотариусу.

В отличие от сделки купли-продажи целой квартиры, отчуждение доли подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке:

«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению» (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

○ Как продать квартиру в долевой собственности?

Особенности продажи доли связаны с правовым режимом такого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом распоряжение собственностью, в которой выделены доли, осуществляется по соглашению между совладельцами (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

✔ Соглашение всех собственников на продажу.

На практике такое соглашение практически не составляется, так как собрать всех совладельцев бывает практически невозможно, поэтому продавцам разрешено действовать несколько по иному «сценарию».

Алгоритм действий:

1. Сперва продавец обязан предупредить всех совладельцев о продаже доли. Извещение составляется в письменном виде, в нем указывается цена, предмет сделки и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Значимыми условиями продажи в Письме ФНП № 1033/03-16-3 признаны:

«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»

2. Письмо следует отправить через нотариуса или по почте. Таким образом, подтверждением извещения будет соответствующее свидетельство нотариуса или копия телеграммы, выданная почтой (п. 2.5 Письма ФНП № 1033/03-16-3).

3. Если в течение месяца ответа не последует или совладелец направит письменный отказ от сделки, можно смело продавать свою долю другому лицу.

✔ Определение рыночной стоимости.

Как правильно можно высчитать стоимость доли? Так как в извещении обязательно указывать порядок расчетов, рекомендую обратиться к специалисту, который оценит имущество.

На рынке действует множество независимых оценщиков, действующих на основании квалификационного аттестата. После проведения необходимых расчетов специалист выдаст отчет, которым Вы сможете смело оперировать при проведении сделки.

✔ Поиск покупателя.

Поиск покупателя необходимо начинать после получения отказов от других участников долевой собственности или спустя месяц после их извещения.

Если даже Вы нашли покупателя раньше, заключать сделку с ним Вы вправе только после того, как совладельцы откажутся от покупки.

Цена, предлагаемая покупателю, должна отвечать той, которая указана в извещении.

Поручить продажу рекомендуется риелтору. Он сможет учесть все нюансы следки, подготовить правильно договор и документы для регистрации в Росреестре.

✔ Подготовка документов и продажа квартиры.

Если Вы обратились к риелтору, он Вам поможет оформить сделку правильно. Если же Вы самостоятельно продаете долю в недвижимости, проверьте в договоре наличие:

• описания предмета договора – доли в квартиры и самой квартиры (сколько в ней комнат, количество квадратных метров жилой и общей площади, этаж, адрес);
• цены;
• информации об ограничениях в виде прав третьих лиц на недвижимость.

Договор заверяется у нотариуса.

Далее документы передаются в Росреестр. В пакет документов включаются:

• заявление;
• паспорт;
• правоустанавливающий документ;
• квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения.

После регистрации права собственности в Росреестре, новый собственник становится полноправным хозяином доли квартиры.

○ Советы юриста:

✔ Купили долю в квартире, так как необходима была прописка, но другой собственник заявил, что ему не предлагали купить эту часть и требует признания сделки недействительной, грозит ли это чем-нибудь?

Сделку недействительной признать на этом основании не могут (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10).

Нарушение права извещения совладельца может стать поводом для его перевода в статус покупателя. Заявить в суд о нарушении порядка отчуждения имущества обиженный совладелец вправе в течение 3 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

«При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов» (п. 1.2. Постановления Пленума ВС РФ № 4).

Таким образом, если вредный совладелец действительно хочет купить долю, он вправе оспорить сделку. В этом случае Вам деньги вернут через суд. Если у совладельца нет намерения приобретать недвижимость, оспорить договор купли-продажи он не сможет.

✔ Брат владеет 2/3 долей от квартиры, предлагает купить мою долю, но по очень низкой цене, можно ли заставить его поднять цену?

Вы не должны продавать ему свою долю дешевле рыночной цены. Вышлите брату извещение с указанием реальной стоимости своей части недвижимости. Если он откажется, продавайте ее другим людям. Для правильности расчетов пригласите оценщика.

Специалист Барнашева Дарья расскажет Как продать долю в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как продать проблемную долю в квартире

Многим в это трудно поверить, но своя квартира иногда может стать настоящей головной болью для ее владельца, особенно в тех случаях, когда находится в долевой собственности. К специалистам по недвижимости часто обращаются за консультацией собственники, желающие избавиться от ненужной жилплощади, выручив за нее достойные деньги. Также ищут профессиональной поддержки те, кто желает продать долю в квартире с проблемным или недружелюбным совладельцем. В этом материале эксперты нашего агентства дают подробные разъяснения о продаже проблемных долей.

Долевая собственность — что это такое

Доля в квартире — это право владения частью жилого помещения на равных с другими лицами. Долевая часть в жилье не имеет фактических границ и не может считаться конкретной комнатой. Сдавать в аренду ее не получится, а вот подарить, завещать, заложить или продать собственник имеет право. Согласие остальных совладельцев для таких операций со своей долей ему не требуется.

Продать проблемную долю в квартире — способы

Ситуации, когда объект недвижимости находится в совместном владении, далеко не редкость. Бывает, что на одной территории проживают супруги в разводе, наследники, обитатели коммуналок. Увы, не всегда гражданам удается договариваться и мирно сосуществовать друг с другом. Как только добрососедские отношения нарушаются, у кого-то из владельцев квадратных метров возникает желание продать свою часть. Способов сбыть свои метры достаточно. Прежде чем анализировать каждый из них, стоит упомянуть о преимущественном праве.

Решив однажды расстаться со своей частью жилья, собственник должен сначала предложить выкупить ее остальным совладельцам. Предложение направляется каждому лицу в письменной форме. В содержании письма указывается, что по истечению месяца совладелец имеет право принять решение и выкупить предлагаемую часть жилья. Это и есть преимущественное право. Все подробности этой процедуры расписаны в ст.250 Гражданского кодекса РФ. Лишь по истечении месяца владелец части жилой площади может выставлять ее на продажу. Уступку преимущественного права закон не поощряет.

Самостоятельная продажа

Самостоятельно продать долю в квартире в Москве попробовать можно, только нет гарантии, что сделка состоится. Дело в том, что доля проблемной жилой территории — товар неликвидный и желающих обзавестись таким имуществом придется поискать не один день. Для человека, который находится в поисках жилья, такой вариант практически не представляет никакого интереса. Другой вопрос — приобретение комнаты, а не пространства в квартире.

Частный риэлтор

Можно воспользоваться услугами частного агента. Вопрос: насколько он будет честным с владельцем проблемной доли в квартире, продать которую своими силами никак не удается? Известны случаи, когда риэлтор, пользуясь неосведомленностью продавца, предлагает тому заключить сомнительную сделку. Нередко результатом такого сотрудничества является ситуация, когда собственник попросту лишается доли, не получая взамен ничего, кроме продолжительных и бесперспективных судебных разбирательств.

Чтобы не «влипнуть» в неприятную историю, перед любой сделкой стоит посетить юриста, которому можно доверять.

Агентство

Увы, в последнее время вопрос как продать проблемную долю в доме или квартире становится все более актуальным. Попытка найти покупателей самостоятельно терпит фиаско. Обращение к риэлторам может привести к значительной потере в цене или, что еще хуже, к утрате законных прав на имущество. Самым верным решением будет обращение к проверенному агентству с солидной репутацией.

Истории из жизни
Я чуть было не попался на обман, когда решил продать долю в двушке. С братом стало жить невыносимо, выкупить у меня мою часть он отказался наотрез, да и откуда средства у хронического алкоголика. Сначала сам искал покупателей. Деньги хотелось получить быстрее, чтобы добавить из своих скромных сбережений и приобрести скромную однушку. Агентам крупных риэлторских контор платить не хотелось (думал тогда, что дорого берут). Потом ко мне напрямую обратился риэлтор-одиночка, предложил хорошую и быструю плату за мою долю. От меня только требовалось оформить договор дарения. Слишком он меня торопил, поэтому я начал сомневаться в его честности… Решился обратиться к юристам. Нашел в интернете контакты агентства, специалисты которого проводят бесплатные консультации. Позвонил. Прямо по телефону мне расписали все риски и предложили хорошие условия выкупа. Сделка прошла успешно. Спасибо «МИЭЛЬ»!

Этапы работы агентства недвижимости МИЭЛЬ с клиентами

Специалисты компании «Чистые Пруды» всегда честно информируют клиентов о преимуществах и недостатках продажи доли. В ходе первой консультации собственник получает полный перечень вариантов, связанных с его намерением продать проблемную долю в квартире.

• бесплатная консультация;
• составление плана по продаже части в жилом помещении;
• заключение договора;
• работа маклера по поиску покупателя или срочный выкуп агентством за 1-3 дня;
• регистрация сделки, передача денег.

Специалисты офиса агентства «Миэль» на Чистопрудном бульваре давно зарекомендовали себя в качестве надежных партнеров в операциях с недвижимостью. У нас огромный опыт работы с реальными людьми. Мы бесплатно консультируем и всегда помогаем принять оптимальное решение по вашей долевой собственности. Если вы владеете проблемной долей в квартире и хотите продать, потому что устали бороться, обращайтесь к нам.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Можно ли продать долю в квартире? Как продать долю в квартире?

Квартира или иной объект недвижимости может находиться в собственности сразу нескольких человек. Если один из них решит продать свою часть имущества, ему придется соблюсти ряд требований. Поэтому важно изучить, как продать долю в квартире: пошаговая инструкция по отчуждению, необходимые документы и подводные камни процедуры – все то, что позволит избежать ненужных сложностей при заключении сделки.

Как выделить свою долю в натуре?

Доля в недвижимости может быть выражена в двух вариантах: идеальная и натуральная. В первом случае не предполагается фактический выдел части имущества – речь идет о процентном определении права собственности. Второй вариант имеет строгие характеристики – за владельцем закрепляется отдельное помещение (обычно это жилая комната) и право на пользование общим имуществом (санузел, кухня, коридор и т.п.).

Рекомендуемая продажа доли в квартире – после проведения процедуры выдела в натуре. Тогда в результате сделки покупатель получит право на отдельную комнату, что позволит избавиться от возможных спорных моментов, связанных с распределением собственности. Продавец же может рассчитывать на продажу недвижимости по более высокой стоимости и в более краткие сроки. Выдел осуществляется в соответствии с нормами гражданского законодательства либо при достижении соглашения между всеми совладельцами квартиры, либо через суд – без согласия других собственников.

Первый способ подразумевает необходимость в:

• подготовке договора с учетом действующих требований к подобного рода сделкам;
• обращении в Росреестр для регистрации соглашения;
• оформлении кадастрового паспорта на выделенные доли.

При отсутствии возможности заручиться согласием иных совладельцев нужно обращаться в суд, предварительно собрав пакет обязательных документов:

• гражданский паспорт заявителя;
• правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости. В качестве подтверждения могут выступать: дарственная, договор купли-продажи доли в квартире, дарственная, свидетельство о наследстве и т.п.;
• техническая документация: кадастровый паспорт, акты независимых экспертов, технический план сооружения и иные важные сведения;
• иск об инициации процедуры выделения доли в натуре, составленный в соответствии с общими требованиями ГПК РФ.

Что такое преимущественное право покупки доли в квартире?

Текущие нормы законодательства предусматривают необходимость в заблаговременном извещении сособственников о намерении продать недвижимость и предложении выкупить объект, если в качестве объекта сделки выступает доля квартиры в долевой собственности.

Уведомление о продаже доли в квартире должно выполняться в соответствии с предусмотренным регламентом. Недопустимо лишь устное донесение информации о проводимой операции. При отсутствии подтверждающей документации нотариус даже не примет договор купли-продажи к рассмотрению, что не позволит зарегистрировать сделку в должном порядке. Если же каким-то образом удалось поставить договор купли-продажи (ДКП) на учет в государственном реестре, совладельцы в дальнейшем могут воспользоваться правом на оспаривание сделки. Поэтому важно знать, как правильно продать долю в квартире.

Уведомление должно быть выполнено в письменной форме. Установленный образец отсутствует, однако с учетом практики в содержании извещения в обязательном порядке нужно указать следующие позиции:

• характеристика объекта недвижимости;
• планируемая стоимость продажи;
• условия сделки;
• срок передачи имущества;
• порядок расчетов.

Недопустимо изменение условий отчуждения при заключении ДКП с покупателем со стороны. Передать извещение можно:

• лично под расписку;
• с использованием услуг почтовой службы заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении;
• через нотариуса.

Сособственникам отводится 30 дней с момента получения извещения на то, чтобы дать ответ. Если они никак не отреагируют на возможность выкупа, то по истечении установленного срока продавец может продать жилье покупателям со стороны. При этом не имеет значения, если второй собственник против.

Как найти покупателя?

Самый простой вариант – продать второму собственнику-родственнику. В таком случае не нужно будет тратить время на поиски покупателей. Однако такая возможность доступна далеко не всегда. Поэтому следует воспользоваться одним из наиболее эффективных способов, разместив объявление на бесплатных сервисах.

Важно: скорее всего придется потратить на поиски массу времени, ведь продать долю в квартире без выделения очень проблематично – такая недвижимость признана как одна из наименее ликвидных.

Что потребуется из документов?

Чтобы покупка доли в квартире была оформлена в максимально сжатые сроки, нужно заблаговременно приступить к сбору документов, необходимых для совершения сделки. Конкретный перечень обязательных сведений определяется с учетом конкретных обстоятельств. Общий список таков:

• гражданский паспорт;
• выписка из ЕГРН с указанием величины доли;
• правоустанавливающий документ;
• кадастровый паспорт;
• технический план;
• подтверждение факта соблюдения преимущественного права выкупа: уведомление с указанием доли или отказ совладельцев от сделки.

В качестве дополнительных документов могут потребоваться:

• разрешение от органов опеки и попечительства, если прописан несовершеннолетний ребенок;
• согласие супруга/супруги на совершение сделки, если недвижимость является совместно нажитым имуществом;
• доверенность на продажу доли в квартире, если продавец действует через представителя. Также понадобится его паспорт.

Получить консультацию по пакету требуемых документов можно у нотариуса или юриста.

Зачем нужен нотариус?

Что касается того, можно ли продать долю в квартире без нотариуса, можно ответить однозначно – с учетом последних нововведений в законодательстве такая возможность отсутствует. Таким образом обеспечивается защита интересов каждой из сторон – как покупателя, так и продавца, а также его совладельцев.

Перед посещением нотариуса придется собрать пакет указанных выше документов, которые требуются для оформления ДКП. Специалист разъяснит особенности продажи доли в квартире и уточнит список дополнительных сведений. При отсутствии разногласий между участниками, составляется договор купли-продажи. В обязательном порядке в документе должны быть отражены следующие позиции:

• персональные сведения об участниках: ФИО, паспортные реквизиты, адрес регистрации;
• технические и кадастровые характеристики отчуждаемой доли: размер, адрес квартиры, кадастровый номер и т.п.;
• реквизиты правоподтверждающих документов;
• доказательство факта отказа сособственников от права преимущественной покупки;
• стоимость доли, порядок и форма проведения расчетов;
• права и обязанности сторон;
• дата оформления;
• подписи продавца и покупателя.

Участники сделки могут по своему усмотрению внести дополнительные позиции.

Нужно принимать к учету, что услуги нотариуса не бесплатны – требуется погасить не только государственную пошлину, но и внести плату за технические и правовые действия специалиста. Стоимость определяется с учетом действующих тарифов и цены сделки.

Где нужно регистрировать?

После заключения договора купли-продажи нужно обратиться в Росреестр вместе с соответствующей заявкой и пакетом документов. Запрос можно направить и через Многофункциональный центр, заранее записавшись на прием.

После подачи заявки сотрудник государственного ведомства выдает гражданину расписку с указанием даты, когда можно получить подтверждения перехода прав собственности. В установленный день новому владельцу нужно повторно явиться в отделение и получить выписку из ЕГРН как доказательство завершения сделки.

Важно: государственными служащими могут быть запрошены дополнительные сведения для уточнения чистоты сделки, поэтому рекомендуется посетить Росреестр самостоятельно и в краткие сроки донести недостающую информацию.

Какие налоги придется уплатить?

В соответствии с налоговым законодательством гражданин Российской Федерации после получения доходов должен уплатить с них налог. Это же касается и прибыли, полученной продавцом в результате заключения сделки купли-продажи. Если гражданин решит проигнорировать данное обязательство, его ждут существенные пени и штрафы.

Однако он может избавиться от необходимости уплачивать налог в трех предусмотренных случаях:

• стоимость доли не превышает 1 миллиона рублей. Законодательством утверждена возможность уменьшения налогооблагаемой базы на 1 миллион рублей. Уточнение: при реализации идеальной доли используется пропорциональное уменьшение. Поэтому при продаже половины квартиры предоставляется льгота в два раза меньше – 500 тысяч рублей;
• срок владения превышает 5 лет. Также продавец освобождается от уплаты налога, если владеет собственностью 3 года в случае приобретения доли: по наследству, в рамках процедуры приватизации, через дарение от близких родственников;
• отсутствует разница между ценой приобретения и стоимостью продажи. К примеру, если доля была куплена нынешним владельцем за 1,5 миллиона рублей и продана за эту же сумму, то налог не предусмотрен. Если стоимость была увеличена, потребуется уплатить в пользу государства 13% от дохода.

Покупка доли в квартире: подводные камни

При отчуждении части недвижимости и ее приобретении нужно учитывать ряд важных нюансов:

• недопустимо продать долю, если ее размер не достигает установленного минимума. Законодательством определено, что один гражданин не может иметь в собственности менее 10 квадратных метров – в Москве, менее 12 квадратных метров – в других регионах. Если данное условие не будет соблюдено, Росреестр попросту откажет в регистрации сделки;
• необходимость в получении разрешения от органов опеки, если совладельцем является несовершеннолетнее лицо. Каждый случай рассматривается отдельно в целях обеспечения прав и интересов социально-незащищенной категории населения. Чтобы получить согласие для продажи доли ребенка, нужно предоставить ему жилье, которое по условиям не хуже предыдущего. Данный факт придется подтвердить документально;
• если оформлена ипотека на долю в квартире, то недвижимость находится под обременением со стороны финансово-кредитного учреждения. Заключить такую сделку возможно, но для ее реализации придется потратить гораздо больше времени.

Чтобы выкупить долю в квартире через ипотеку, нужно заручиться разрешением от банка, в котором квартира выступает в качестве залога. В зависимости от условий кредитования и размера задолженности сделка может быть проведена через погашение задолженности или при переоформлении кредитного договора на нового собственника;

• если размер доли меньше допустимого для отчуждения, ее владелец все же может продать ее. В таких случаях действует принудительный выкуп доли в квартире через суд. Но добиться положительного вердикта будет сложно – каждая ситуация будет рассмотрена судом отдельно, поэтому важно обосновать свою позицию;
• выкуп доли в квартире у родственников проходит в стандартном порядке. Каких-либо значимых ограничений для таких ситуаций практикой не предусмотрено.

Итак, купля-продажи доли в квартире должна быть проведена в строгом соответствии с нормами закона. Существенных отличий от стандартной процедуры отчуждения недвижимости нет, но все же важно принимать к учету ряд особенностей. В частности, соблюдение преимущественного права выкупа является обязательным моментом для успешного заключения сделки. Чтобы обеспечить выполнение всех предусмотренных условий, рекомендуется воспользоваться консультационной поддержкой юриста.

Цена доли в квартире при продаже

1.1. нет никакой максимальной цены. Собственник вправе сам определить стоимость своей доли. Также это может быть сделано на основании оценки.
Удачи вам и всего наилучшего.

2.1. Анна, может, предварительно в соответствии со статьей 250 ГК РФ предложив вам выкупить его долю. Если вы, в течении одного месяца после предложения вам о выкупе его доли откажетесь от предложения, то он вправе продать свою долю третьим лицам.

3.1. Вы не можете продать по цене ниже, предложенной сособственнику. А дороже можете продать. Смысл нормы: сособственнику цену завысил, тот отказался купить, а ты продал дешевле; если бы предложил дешевле, то и сособственник купил. Продавайте дороже 1500000. Это законно.

3.2. Евгения!
Как указано в ст. 250 Гражданского кодекса РФ:
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продать можно и по цене выше той, по которой предлагалось приобрести другому собственнику. Но ниже цена не может быть.

4.1. Вы не будете платить налог. Отец – будет, но у него есть право на имущественный вычет при продаже по ст. 220 НК РФ. Если будете продавать одним договором, то его вычет будет рассчитываться от в размере 2/3 от 1 млн. р, а с остальной суммы он заплатит НДФЛ. Но и тут есть вариант, который поможет избежать этого. Вы можете обратиться к юристу данного сайта в личные сообщения для получения подробной консультации и подготовки письменных документов. Стоимость услуги обговаривается индивидуально.

4.2. Никто из вас налог платить не будет. Т.к. срок владения всей квартирой будет считаться по первой доле. Т.е будет более 5 лет, что исключает необходимость оплаты налога (ст. 217 НК РФ)

5.1. На примере не получится, т.к. размер доли не указали.
Доход от продажи квартиры разделите с дочерью соответственно размеру долей в праве собственности. Срок владения наследственным имуществом начинает течь со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя). С случае продажи доли ранее трех лет после открытия наследства Вы должны заплатить НДФЛ по ставке 13%. При этом можете уменьшить доход от продажи доли в недвижимости на имущественный вычет – долю от 1 млн. руб. (соответствующую доле в праве собственности), т.е. при продаже 1/2 доли вычет составляет 500 тыс. руб., с остальной части дохода – налог. При продаже по истечении трех лет со дня открытия наследства от уплаты НДФЛ с дохода от продажи доли освобождаетесь.
Ст.217, 217.1, 220 НК РФ.

6.1. Предложение о покупке доли должно быть направлено второму собственнику в письменной форме с указанием цены. На основании этого предложения нужно обратиться в суд, истребовать договор купли-продажи с новым владельцем.

6.2. Вы вправе ходатайствовать перед судом о помощи в истребовании необходимых подтверждающих доказательств, которые не можете раздобыть самостоятельно ст 57 ГПК РФ, также можете привлечь к участию в деле свидетелей.

7.1. Нет, не правильно Вы думаете. Поскольку кадастровая стоимость приближена к рыночной.. А иногда бывает и более рыночной.
Всего Вам самого доброго и удачного разрешения проблем.

8.1. ☼ Здравствуйте, Откуда мы можем это знать, по какой цене вы найдёте покупателя на эту долю, мы вам ничего конкретного обещать не можем

Желаю Вам удачи и всех благ!

8.2. ГК РФ Статья 422. Договор и закон

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

9.1. Вы можете согласно статье 220 НК РФ воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб С остатка заплатить налог.

10.1. прежде всего думаю вам необходимо обратиться в банк, с этим же вопросом, поскольку они должны дать свое согласие, а дальше все необходимо проводить при их участии.

10.2. Не имеет право продавать, пока квартира находится в ипотеке. Однако цену зафиксировать нельзя. Она определяется по согласованию сторон на момент совершения сделки.

10.3. Вам следует заключить с ним предварительный договор купли-продажи доли. После того как закроете ипотеку и снимите обременение, то можете заключить основной договор.

11.1. В данном случае вы можете договариваться по данному обстоятельству. Цену также могут назначить по рыночной стоимости.

11.2. Ну конечно же нет, не может Одинаково стоить доля квартиры при продаже и эта же доля при продаже всей квартиры, торгуйтесь и договаривайтесь.

12.1. Налог будет оплачивать каждый собственник за свою долю. При стоимости менее 1000000 можно воспользоваться налоговым вычетом и налог оплачивать не придется. В данном случае каждому придется оплатить налог со 100 тысяч.

12.2. Имущественный вычет у каждого по 500 тыс. руб. (необлагаемая налогом сумма), со 100 тыс. руб. дохода – налог по ставке 13%. Ст.220 НК РФ.

13.1. На основании статьи 153. , 154 Жилищного Кодекса Российской Федерации обязаны платить, как собственник, за коммунальные услуги, расчёт которых производятся от квадратных метров, а не от количества проживающих.

13.2. Не проживающий собственник обязан платить взносы на кап. ремонт, а также участвовать в оплате содержания, отопления и ком. услуг на общедомовые нужды соответственно своей доле в праве собственности. То есть расходы с сестрой пополам.

13.3. Вы должны платить за общедомовые нужды. Нужно установить в квартире счетчики за воду и свет и сестра будет платить по ним сама, а также за телефон.

14.1. К заявлению о предоставлении вычета приложите декларацию 3-НДФЛ, справку 2-НДФЛ, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, документы об оплате.

15.1. При продаже квартиры приобретенной с использованием материнского капитала вам вам нужно в приобретаемой квартире выделить доли не меньше чем были. Иначе согласия не получите.

15.2. Долю сейчас выделяйте детям минимальную, скажем 1/10 в праве собственности. После выделите детям дополнительные доли. Однако, лучше сейчас обратитесь в органы опеки, чтобы узнать какой вариант устроит их.

16.1. Наталья!
Долю Вы можете выкупить только в том случае, если племянник согласен на сделку. Он, как собственник, волен сам определять стоимость его доли в квартире, а Вы вправе выкупить ее по заявленной стоимости, либо отказаться от покупки.

16.2. Стоимость доли определяется по согласованию между покупателем и продавцом. Если вы не придёте к соглашению по этому вопросу, то сделка не состоится.

16.3. уважаемая Наталья
Надо провести оценку доли и на ее основе заплатите или договоритесь с племяшом о цене которая устраивает

Удачи Вам и вашим близким!

17.1. Вы обязаны предложить выкупить по данной цене. В случае отказа вы можете тогда предложить ее уже другим покупателям.

17.2. Да, можете предложить. В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников». Если вы продаете долю в общем долевом имуществе, то обязательно нужно уведомить остальных участников общей долевой собственности с учетом ст.250 ГК РФ.

18.1. Ирина!
Имеет это значение для цены продажи, поскольку в силу п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Т.е., изначально Вы обязаны будете предложить свою долю сособственникам на условиях, которые затем предложите покупателю, который не является собственником этой квартиры.

18.2. Да, это так, а с 02.06.2016 г. еще больше усложнили, теперь требуется нотариус, которому нужно платить 0, 5 % от цены сделки.

18.3. Труднее найти покупателя, а в остальном – просто больше бумажек (уведомлений) направлять.. Теперь все подобные сделки требуют нотариального удостоверения.

19.1. Можно через суд обязать второго собственника продать квартиру?
Суд вам не поможет, поэтому продавайте свою долю соблюдая ст. 250 ГК РФ.

19.2. —Здравствуйте, ищите сами покупателя. Дайте объявления в СМИ и по интернету, и он найдётся. Удачи Вам и всего хорошего.

20.1. Никита, или продавать долю, хотя бы и дешевле или вселяться и проживать там. Других вариантов нет, заставить продать квартиру вместе нельзя никак.

20.2. Ну в принципе ничего нового Вам тут не расскажут – все варианты Вы знаете сами. Либо Вы вселяетесь и ставите там всех на уши, чтобы пробудить у них желание к продаже, либо переоформляйте (естественно формально) долю на специально обученных людей, которые поставят на уши соседей вместо Вас.

20.3. Только договариваться. Никто не может собственника заставить продать имущество. Или продавать отдельно свою долю. Других вариантов нет.

21.1. 1.если ипотеку не погасили, требуется согласие банка, согласие органа опеки не требуется, если нет доли детей (думаю, еще не выделили доли им.)
2.не будет у Вас налога в этом случае, но нужно сдать декларацию–ст.220 НК рф.

21.2. Квартиру можно продать только с согласия банка и разрешения органа опеки. Если продаете за ту сумму, которую покупали, то НДФЛ с продажи не возникает.

22.1. Можете обратиться к независимому оценщику.

22.2. Или произвольно все составляйте или работу юристу в личку заказывайте.

23.1. Вам необходимо указать стоимость доли не ниже стоимости которую Вы предлагали иным собственникам данного жилого помещения, исполняя требования ст. 250 ГК РФ.

23.2. Рыночную, Евгений Валерьевич.
Продавец выбирает ту цену, которая ему выгоднее.

23.3. За какую цену продаёте, такую и нужно указывать.

24.1. Только в судебном порядке.

25.1. Если сумма по договору купли-продажи до 1 000 000 р., то НДФЛ с продажи не возникает.

26.1. Вы вправе продать долю за любую сумму, поэтому можете установить свою цену.

27.1. Согласен с коллегой. Если Вы просто продадите квартиру и купите новую, то она будет являться совместным имуществом супругов и в случае спора суд разделит ее в равных долях. При этом не имеет значения на кого из супругов приобретена квартира или зарегистрировано право собственности. Вам необходимо сразу, при приобретении квартиры разрешать этот вопрос. Тем более, если у Вас возникают мысли о расторжении брака. Брачный договор самый оптимальный вариант, где будет указано, что и как приобретается и как будет потом делиться. К Нотариусу обращайтесь и заключайте брачный договор.

27.2. По 1/2 получите при разделе имущества, очень аккуратно нужно подходить к продаже и покупке, возможно нужен брачный договор, соглашение, сходите очно к юристу, адвокату чтобы в дальнейшем горько не пожалеть.

28.1. Назначает цену продавец.

28.2. Продавец цену назначает. Это покупатель решает, отказываться ему, или нет.

29.1. Указывайте реальную стоимость доли, за которую Вы согласны ее продать. Если соседи откажутся или не приобретут долю, Вы вправе продать ее другому лицу НА ТЕХ ЖЕ условиях.

30. При продажи квартиры, какова цена её доли?

30.1. Если квартира находится в общей долевой собственности, то после ее продажи, каждый из собственников получает из вырученных денег, сумму пропорциональную его доле.