Квартира под авансом что это значит

Вносим аванс за квартиру

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть Откроется в новой вкладке.”>предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки.

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде Откроется в новой вкладке.”>задатка, либо в виде Откроется в новой вкладке.”>аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями, как со стороны Покупателя, так и со стороны Продавца (см. ниже).

Как вносить аванс при покупке квартиры

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Срок аванса за квартиру

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Откроется в новой вкладке.”>Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на Откроется в новой вкладке.”>регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если Откроется в новой вкладке.”>сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной Откроется в новой вкладке.”>консультации с юристом по поводу собранных документов.

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

Сумма аванса за квартиру

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплаты имеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

Кому вносить аванс при покупке квартиры

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Откроется в новой вкладке.”>Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

Эту Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

Если по данным ЕГРН мы видим, что собственников квартиры двое или несколько, то принимать аванс и подписывать договор должны они все (за несовершеннолетних детей действуют их родители или опекуны). Возможен вариант, когда все собственники выдают доверенность одному (например, главе семейства), и тогда он один может принимать деньги и подписывать авансовое соглашение от имени всех владельцев квартиры.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно. Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры. Риэлтор должен нам представить агентский договор с собственником, где помимо прочего должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за квартиру.

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Договор аванса за квартиру

Форма Откроется в новой вкладке.”>Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

• адрес квартиры,
• ее полная стоимость,
• срок аванса,
• сумма аванса,
• назначение аванса, условия его возврата и невозврата,
• штрафные санкции (если о них договорились),
• ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).

Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.

В практике купли-продажи квартир, обычно, договариваются таким образом, что если Продавец вышел на сделку в заданный срок и со всеми документами, а Покупатель не готов покупать, то аванс ему не возвращается.

Но ведь мы (как Покупатель) можем отказаться от покупки и по объективным причинам. Например, если нас не устроило какое-нибудь условие сделки или нас смутил какой-нибудь документ при проверке. Как тогда быть?

В Договоре об авансе следует предусмотреть будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или Откроется в новой вкладке.”>в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (например, через Откроется в новой вкладке.”>банковскую ячейку), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку. Здесь вообще нужно перечислить все важные условия проведения сделки (в т.ч. обязательство выписки всех жильцов из квартиры), иначе Продавец может выйти на сделку со своими условиями и при нашем несогласии, на основании того же договора он не вернет нам аванс.

А чтобы нам (Покупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо сюрпризы или нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для Откроется в новой вкладке.”>регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, Откроется в новой вкладке.”>справку из ПНД.

Грамотно составить формулировки Договора об авансе, предусматривающие его возврат в случае чего, можно, например, с помощью Откроется в новой вкладке.”>специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Авансовый договор нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.

При желании, договор можно составить, подписать и заверить у Откроется в новой вкладке.”>нотариуса, тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно.

В качестве авансового соглашения можно использовать и Откроется в новой вкладке.”>Предварительный договор купли-продажи квартиры (подробнее о нем – см. в Глоссарии по ссылке). Принципиальной разницы в названии документа здесь нет. И в том и в другом случае в нем указываются намерения сторон, перечисляются условия будущей сделки, и передается некоторая сумма денег в обеспечение намерений.

Нотариально заверенный Договор об авансе обеспечит дополнительную юридическую защиту Покупателю в случае Откроется в новой вкладке.”>мошеннических действий Продавца. Например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.

Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).

Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца (не собственником), то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге Откроется во всплывающем окне.”>ИНСТРУКЦИИ — «Продажа квартиры по доверенности».

На практике, аванс за квартиру на Откроется в новой вкладке.”>«вторичке» вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.

Но надежнее передавать деньги в Откроется в новой вкладке.”>нотариальной конторе, когда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом. В этом случае Продавцу сложнее будет уйти от ответственности.

Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс мы можем внести в самом агентстве недвижимости.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.

Предоплата (аванс или задаток) и залог при покупке квартиры

Краткое содержание:

Что такое предоплата?

Предоплата – это определенная денежная сумма, которую покупатель перечисляет на счет продавца в качестве предварительного платежа по договору купли-продажи.

Предоплата указывает на серьезность намерений сторон, а также используется в качестве предварительного платежа для частичной оплаты квартиры при покупке.

Сведения о предоплате должны быть прописаны в основном договоре купли-продажи, но в ряде случаев также допускается заключение отдельного договора о предоплате, который будет использоваться в качестве приложения к основному соглашению.

Существует два типа предоплат: задаток и аванс.

Похожим по смыслу является договор залога, однако он подразумевает передачу не денег, а материальных ценностей. Эти способы очень близки по смыслу, однако путать их нельзя, поскольку они имеют ряд юридических отличий.

Нужно помнить, что относительно предоплаты в договоре должны быть прописаны следующие пункты:

1) данные о сторонах сделки;

2) размер предоплаты и дата внесения платежа;

3) ссылка на основной договор купли-продажи квартиры;

4) тип предоплаты – аванс, задаток или залог (если эти сведения не указаны, но передаются деньги, то по умолчанию считается, что деньги вносятся в качестве аванса);

5) дополнительные обязательства, которые возникают у продавца и покупателя после внесения предоплаты, а также ответственность в случае нарушения этих обязательств;

6) подписи сторон.

Что такое аванс?

Аванс – это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве предоплаты.

Аванс вносится только для подтверждения серьезности намерений продавца, но не для обеспечения исполнения соглашения (тогда как задаток и подтверждает намерения покупателя, и используется в качестве обеспечения).

Если по какой-либо причине основная сделка купли-продажи не состоялась, то продавец просто обязан вернуть несостоявшемуся покупателю аванс, а никаких штрафных санкций за эту отмену договора не предусмотрено.

Размер аванса не регламентирован законодательно, но на практике размер аванса составляет примерно 5-10% стоимости квартиры.

Что такое задаток?

Задаток – это денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в качестве гарантии исполнения условий договора купли-продажи. Задаток – разновидность предоплаты.

Соглашение о задатке должно быть составлено в письменном виде, а в тексте соглашения должно быть прямо указано, что деньги считаются задатком (в противном случае они будут считаться авансом). Задаток выполняет не только обеспечительную, но и штрафную функции, поскольку в случае аннулирования основного договора купли-продажи предусмотрены штрафные санкции. Если же все же сделка состоится, задаток признается в качестве части основного платежа.

Размер задатка не регламентирован законодательно, однако, при покупке квартиры размер задатка составляет обычно 5-10% от стоимости квартиры.

Что такое залог?

Залог – это определенные материальные объекты, которые покупатель передает в собственность продавца в качестве обеспечения гарантии сделки.

В качестве залога могут выступать какие-либо объекты (драгоценности, бытовая техника, автомобили), а также сама квартира (в таком случае договор залога называется ипотечным).

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор передачи залога должен содержать сведения о том, что делать с залоговым имуществом в случае срыва основной сделки. Например, в случае ипотечного договора при срыве сделки квартира-залог обычно выставляется на торги – после продажи выплаченные деньги возвращаются покупателю, а оставшиеся оставляет себе банк.

Стоимость залогового имущества определяется на основании консенсуса сторон либо с помощь независимой оценки рыночной стоимости объекта.

В чем отличия аванса, задатка и залога?

Главное отличие между ними заключается в том, что задаток выполняет как обеспечительную, так и штрафную функцию, тогда как аванс – только обеспечительную.

Если после передачи денег был выполнен основной договор купли-продажи и квартира перешла к новому законному владельцу, то разницу между авансом и задатком можно и не заметить.

Если же сделка продажи квартиры сорвется, то сразу же станет понятно, в чем же разница между залогом, авансом и задатком:

1) если предоплата осуществлялась в форме аванса, то в случае аннулирования основной сделки купли-продажи продавец должен вернуть покупателю аванс в полном объеме. При этом вина каждой из сторон не учитывается.

2) Если же предоплата осуществлялась в форме задатка, то в случае аннулирования сделки продажи квартиры возможно несколько вариантов. Если инициатором отмены договора является продавец, то он обязан вернуть задаток несостоявшемуся продавцу в двойном размере. Если же инициатором аннулирования договора является покупатель, то продавец может не возвращать ему задаток (то есть фактически деньги конфискуются в пользу пострадавшей стороны). Также в некоторых случаях возможен возврат задатка покупателю без уплаты штрафа. Такими случаями являются: смерть продавца, разрушение квартиры из-за стихийного бедствия.

3) Если предоплата осуществлялась в форме залога, то в случае срыва основной сделки реализация залогового имущества осуществляется на основании основного договора.

Что лучше: задаток, аванс или залог при покупке недвижимости?

1) Если покупатель твердо решил купить квартиру и у него нет проблем с деньгами, то рекомендуется составлять соглашение о задатке. Таким образом снижается вероятность аннулирования основного договора купли-продажи, и, даже если это произойдет, то несостоявшийся покупатель получит справедливую компенсацию.

2) Если в свою очередь продавец решил продать квартиру и доверяет своему партнеру, то также рекомендуется составлять соглашение о задатке. Если основная сделка сорвется по вине покупателя, то продавец также получит справедливую компенсацию.

3) Если какая-либо из сторон не уверена в своих силах или не доверяет партнеру, то имеет смысл ограничиться передачей аванса. Такой договор можно в любой момент разорвать, а аннулирование не приведет к наложению штрафа.

4) Договор залога при покупке квартиры заключается достаточно редко, поскольку аванс и задаток удобнее. Единственное исключение из этого правила – ипотечные соглашения.

Нужно ли письменное оформление?

Все сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме, и договор залога, аванса или соглашение о задатке при покупке квартиры не является исключением из этого правила.

Соглашения о предоплате должны быть подписаны всеми участниками сделки и включать в себя следующие сведения – данные о сторонах договора (ФИО, а также номер и серия паспорта), ссылка на основной договор купли-продажи, размер задатка или аванса, дата передачи денег, а также права и обязанности, которые появляются у каждой стороны после заключения контракта.

Письменное оформление позволяет юридически закрепить передачу денег, а во время регистрации договора купли-продажи в Росреестре вместе с другими документами нужно предоставить договор предоплаты.

Следует помнить, что факт передачи денег должен быть зафиксирован не только с помощью договора предоплаты, но и с помощью составления расписки о получении денег.

Дело в том, что на практике иногда встречаются случаи, когда после передачи денег продавец начинает заявлять, что он не получал деньги от своего партнера – в таком случае обманутому покупателю нужно обратиться в суд и доказать факт передачи денег, а расписка как раз и будет выступать в качестве такого доказательства.

Что не возвращается: задаток или аванс?

Если осуществлялась предоплата за квартиру, то в случае аннулирования основного соглашения деньги не возвращаются покупателю только в одном случае – если заключалось соглашение о задатке и виновником отмены договора является сам покупатель.

Если же виновником отмены соглашения является продавец, то он должен вернуть деньги покупателю в двойном размере.

Если же стороны использовали аванс, то в случае отмены основного контракта деньги должны быть возвращены покупателю в стандартном объеме вне зависимости от вины той или иной стороны.

“Квартира под авансом”: что это значит?

Во время выбора жилья покупатель может столкнуться с термином “квартира находится под авансом”. Это означает, что по данной квартире кто-то уже внес аванс или задаток. Значит ли это, что покупатель не может сделать продавцу более выгодное предложение? Возможно несколько ситуаций.

Если в соглашении о задатке или авансе явно прописано, что факт передачи денег налагает на продавца определенные ограничения, то в ряде случаев покупатель действительно не может внести свое предложение. Здесь все будет зависеть от того, какие обязательства указаны в тексте договора.

Допустим, что в тексте договора указано, что после передачи денег продавцу запрещается показывать и предлагать квартиру каким-либо другим людям – в таком случае другой покупатель действительно не может внести свое предложение.

Другая ситуация: в тексте договора указано, что после передачи денег продавец обязывается удалить объявление о продаже квартиры с сайта агентства – в таком случае возможность внесения своего предложения сохраняется.

Если же в соглашении не прописаны ограничительные меры, то покупатель имеет полное право внести свое предложение.

Следует помнить, что наличие или отсутствие ограничительных мер в договоре никак не влияет на правила возврата обеспечения. Иными словами, продавец может разорвать со старым покупателем договор передачи денег, однако, предоплату он все равно должен вернуть в стандартном (если получал аванс) или двойном объеме (если заключалось соглашение о задатке).

Заключение

На начальном этапе покупки квартиры покупателем может вноситься предоплата для обеспечения основного договора купли-продажи. Предоплата может осуществляться в форме аванса и задатка, а главное отличие между ними заключается в том, что в случае аннулирования основного договора аванс должен быть возвращен продавцу, но в случае заключения договора задатка виновник отмены соглашения будет оштрафован. Если покупатель уверен в своем решении, а продавец ему доверяет, то рекомендуется заключать соглашение о задатке, поскольку оно более надежно.

Аванс и соглашение об авансе при покупке квартиры

Перед оформлением сделки купли-продажи квартиры нередко покупатель вносит часть ее стоимости в виде аванса. В этом случае необходимо подписать соглашение об авансе.

Как вносится предоплата?

Предоплата за квартиру может быть внесена в форме авансового платежа или задатка. Оба платежа выступают в качестве обеспечительной меры и гарантируют заключение сторонами основного договора купли-продажи на определенных условиях.

В частности, после получения аванса продавец не может произвольно изменить стоимость квартиры или продать ее другому покупателю. Иначе он должен будет отдать авансовый платеж и в некоторых случаях дополнительно уплатить штрафные санкции.

Покупатель при отказе заключать основной договор также рискует остаться без денег.

В договоре аванса обычно предусматривается возможность невозврата аванса продавцом в качестве штрафной санкции за нарушение договоренностей покупателем.

Обычно покупатели настаивают на внесении обеспечения в виде задатка: для них это более выгодно, так как при срыве сделки продавцом им возвращается потраченная сумма в двойном размере.

Аванс: определение и законодательство

Аванс – это определенная сумма предоплаты за квартиру, которая передается покупателем в счет предстоящих платежей за квартиру. По сути, аванс и задаток – это одно и то же, но аванс не предполагает жестких последствий за срыв сделки.

Хотя продавец и покупатель могут определить дополнительную ответственность за срыв сделки при внесении аванса. Например, то что он останется у продавца при отказе покупателя заключить договор в установленные сроки или при игнорировании требований о заключении сделки.

Предоплата в виде аванса необходима для фиксирования намерений сторон по заключению сделки купли-продажи квартиры в перспективе. Она вносится на период, который требуется продавцу для подготовки всех документов перед заключением основного договора купли-продажи или пока покупатель не соберет необходимую сумму для оплаты.

Авансирование подтверждает серьезность намерений покупателя приобрести именно эту квартиру.

После внесения предоплаты квартира снимается с продажи, так как считается, что покупатель уже найден. Покупатель тоже должен прекратить поиски подходящей квартиры, так как достигнул договоренности о покупке.

Авансирование часто практикуется при заключении альтернативных сделок купли-продажи, так как брать на себя дополнительную финансовую ответственность в виде задатка обычно никто не хочет.

Порядок внесения аванса за квартиру

В сделках купли-продажи квартиры практикуется следующий порядок внесения авансового платежа:

1. Стороны обговаривают условия сделки: стоимость квартиры с учетом ее состояния и имеющихся дефектов, предстоящие расходы на сделку и их распределение между сторонами и дату подписания основного договора.
2. Покупателю следует дополнительно убедиться в том, что квартира принадлежит именно продавцу и что на нее нет обременений в виде ареста. Для этого стоит запросить в Росреестре актуальную выписку из ЕРГН, которая содержит сведения о нынешнем правообладателе и информацию о действующих обременениях. Указанные данные следует внимательно сверить с паспортом продавца и представленными им документами на квартиру. Если выяснится, что права собственности на квартиру не оформлены на продавца должным образом, последующие действия теряют смысл.
3. Определяется сумма авансового платежа и сроки его внесения. Это существенные условия договора аванса.
4. Подписывается договор аванса, который обязательно содержит данные продавца и покупателя, детальную характеристику продаваемой квартиры, сумму и сроки аванса, подписи участников и прочие условия по усмотрению участников (ответственность за срыв сделки, штрафные санкции и пр.). Он имеет письменную форму и составляется в количестве экземпляров по численности участников сделки. Заверение у нотариуса и регистрация такого соглашения не требуется. Стороны могут не подписывать отдельный договор аванса и описать базовые условия авансирования в предварительном договоре купли-продажи.
5. Вносится аванс покупателем. Если деньги переводятся в безналичной форме, то в назначении платежа стоит указать на то, что это аванс за квартиру. При наличных расчетах в обязательном порядке следует взять от продавца расписку о том, что аванс получен в полном размере с его паспортными данными, подписью и датой.
6. Сторонами подписывается основной договор купли-продажи, после чего договор аванса утрачивает свое юридическое значение.
7. Стороны проходят процедуру перерегистрации прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре.
8. Вносится остаток денежных средств за квартиру за вычетом аванса.

Размер аванса

Величина авансового платежа определяется по усмотрению сторон, законодательство не содержит никаких указаний на этот счет. Она может рассчитываться в процентном отношении от стоимости квартиры или иметь фиксированное исчисление. Принципиальной разницы данный момент не имеет.

С одной стороны, сумма аванса должна быть ощутимой, чтобы покупателю бала ощутима потеря при неисполнении обязательств. С другой, она не может быть столь велика, чтобы создавать дополнительные риски для покупателя. Стандартный размер аванса в фиксированном исчислении составляет 50-100 тыс.р.

Иногда размер аванса приравнивается по договоренности сторон к величине задолженности по коммунальным услугам. Тогда продавец подписывает обязательство погасить долги из полученного от покупателя аванса и на сделку он выйдет уже без долгов.

Применительно к альтернативным сделкам размер аванса должен быть достаточным для внесения обеспечения по другим объектам недвижимости. Например, если продавец покупает две другие квартиры взамен своей, то полученного аванса за свою недвижимость должно хватить, на внесение обеспечения сразу за два других объекта.

Ваша цель это аренда земли с правом выкупа? В нашей статье вы найдете подробную информацию.

Купить квартиру в Болгарии можно! Как найти предложения о продаже недвижимости в этой стране, вы можете узнать здесь.

Срок аванса за квартиру

Срок внесения аванса за квартиру стороны определяют на свое усмотрение. Выбранные ими временные рамки должны быть достаточными для того, что продавец успел подготовить все документы для сделки, а покупатель – проверить их на юридическую чистоту. Обычно это занимает 2-3 недели.

Дополнительное время может потребоваться в случае получения покупателем ипотеки на данную квартиру (на проверку кредитоспособности и получение одобрения от банка может уйти до 10 дней), необходимости снятия с регистрации всех жильцов, при выстраивании цепочки альтернативной сделки (с учетом непредвиденных обстоятельств с альтернативой).

Как правило, аванс вносится на срок не более месяца.

Сколько вносить аванс за квартиру?

Продавец предлагает нам, как покупателям, внести аванс за его квартиру в размере 1 млн рублей. Мы считаем его требование по предоплате, мягко говоря, не совсем приемлемым. Скажите, сколько обычно вносят аванс за квартиру физическому лицу, какой стандартный размер предоплаты принят на вторичном рынке?

Обычно, размер суммы предоплаты при подписании авансового соглашения определяется сторонами сделки заранее, но суммы больше 30-50 тысяч рублей на вторичке при внесении аванса за квартиру, фигурируют редко.

На практике, очень часто от продавцов поступают предложения о внесении в качестве аванса больших весомых сумм, собственники предлагают в рамках подписания авансового соглашения им перечислить и 500 тысяч, и 1 млн., и 1,5 миллиона рублей предоплаты. Обосновывают они свои притязания на такие грандиозные суммы доводами, что аванс в 50 тысяч рублей пренебрежительно мал, и не может обеспечить гарантию выхода на сделку. А уж 30 тысяч рублей, и тем более, не серьёзная сумма предоплаты за квартиру, и она никак не может служить гарантией предстоящей сделки, и что для подтверждения намерений купить, им необходимо что-то большее от потенциального клиента. Однако, порою истинные причины такого поведения, таких не приемлемых условий и предложений по авансу и предоплате за квартиру для покупателя кроются глубоко в тёмной душе продавца.

Правда бывают случае на рынке, когда покупатели сами крайне заинтересованы в покупке того или иного объекта и суют под нос большие, порою колоссальные, суммы предоплаты продавцу квартиры, лишь бы не упустить выгодный вариант, самостоятельно затягивая петлю на шее. В случае исключительной заинтересованности определённым жильём, рекомендую внести тысяч 100 аванса не больше, всегда есть риск потерять деньги безвозвратно.

Аванс за квартиру как последний козырь в рукаве

Очень часто так бывает, что собственники квартир пытаются решить все свои финансовые затруднения под личиной продажи квартиры. Как красной тряпкой перед глазами быка, машут этим последним козырём, что у них остался перед носом риэлторов, кредиторов, родственников, знакомых и ещё бог весь кого, набирая всё больше и больше денег в долг, всё глубже погружаясь в трясину лжи и обмана. Конечный результат такого системного поведения сводится к наличию огромного количества задолженностей физическим лицам и потребительских кредитов. Здесь-то и возникает гениальная, как им кажется, мысль при помощи квартиры вытащить у доверчивых покупателей в качестве аванса необходимую сумму для покрытия всех долгов. Этим во многом и объясняется желание хозяина в качестве предоплаты за квартиру получить на руки огромную сумму денег. И когда вам говорят, что 50 тысяч рублей в качестве аванса сумма смехотворная, и предлагают внести предоплату порядка 500 тысяч, зачастую, это ничего другого означать не может – вас хотят обмануть. А там куда кривая выведет.

В таких случаях, например, когда предлагают внести предоплату за квартиру в 1 млн. рублей, зачастую собственники лукавят, ничего продавать они не собираются, а с помощью квартиры пытаются, так сказать, временно перекредитоваться и погасить свои финансовые обязательства перед третьими лицами. Цена при этом устанавливается бросовая, ниже рынка, очень заманчивая. Вам это ничего не напоминает, быть может это именно ваш случай.

Для чего вносить аванс за квартиру?

В деловом обороте на рынке вторичной городской недвижимости в Москве в подтверждении ваших намерений купить и наших намерений продать – принято вносить аванс за квартиру.

После вашего подтверждения намерения покупки жилья, квартира никому больше не показывается и объявление о продаже снимается с рекламы в интернете. Аванс – это как бронь на квартиру.

Обязательно ли вносить предоплату покупая квартиру?

В том случае, когда сделка по купле-продаже вторичной недвижимости происходит между близкими родственниками и хорошими знакомыми, то совсем не обязательно вносить аванс за квартиру, можно вполне обойтись без предоплаты за квартиру и поверить на слово.

В остальных же случаях, аванс скорее всего неизбежен, вряд ли вам удастся сломать устои делового оборота принятые на вторичке, однако стоит отметить, что случаи необязательного внесения аванса за квартиру не единичны.

Что обсуждается на авансе?

При подписании авансового соглашения обсуждаются все детали и нюансы предстоящей сделки, в ходе переговоров достигаются приемлемые для всех условия, которые закрепляются в предварительном договоре. В частности выбираются дата, время и банк для проведения сделки, на внесении аванса предоставляются оригиналы правоустанавливающих документов на жилплощадь, передаются копии оригиналов и данные собственника квартиры покупателю для юридической проверки чистоты сделки.

Сроки внесения аванса

На какой срок вносить предоплату – решает каждый для себя в индивидуальном порядке. Стандартный срок внесения аванса 1 месяц или 30 календарных дней, но он может быть и короче, и длиннее – всё будет зависеть от готовности всех сторон для выхода на сделку.

Если, например, на момент заключения предварительного соглашения у продавца в наличии весь необходимый пакет документов для продажи квартиры, а у покупателя свободные деньги на руках, и дело за малым, – назначение даты и времени сделки в банке, то в данном случае, я не вижу причин указывать срок внесения аванса больше, чем 2 недели. Этого времени вполне достаточно, чтобы найти и согласовать банк для проведения сделки купли-продажи квартиры с подходящим всем расписанием.

В случае же, когда покупатель с ипотекой, а у продавца нет ни единого документа на квартиру, то и срока в месяц для аванса может не хватить – пока придут документы БТИ, выписки из ЕГРН, архивные документы, пока будет готовится оценочный альбом для банка, проходить внутренние проверки, заключение страховой и т.д – много воды утечёт. С запасом можно смело устанавливать сроки внесения аванса за квартиру в 2 месяца.

В случае альтернативной продажи квартиры, также как и с ипотекой, сроки внесения аванса за квартиру могут быть достаточно долгими. Предугадать заранее и указать что-то конкретное практически невозможно. Продавцы и покупатели выстраиваются в многоходовую цепочку сделок. Но и в альтернативе сроки внесения предоплаты за квартиру по договору больше чем в 2 месяца указывают редко.

Возврат аванса внесенного за квартиру

В отличии от задатка, аванс сумма возвратная, иными словами, если покупатель передумал покупать квартиру, то он всегда легко может вернуть свои деньги назад. Покупатель может расторгнуть в одностороннем порядке авансовое соглашение и потребовать вернуть ему уплаченную в качестве предоплаты сумму. Именно поэтому, многие продавцы стараются заключить с покупателями более жёсткий договор задатка, по которому в случае отказа от покупки, покупатель не сможет забрать свои деньги.

Аванс – атавизм или необходимость

На рынке вторички существует неоднозначное мнение на счёт необходимости внесения аванса за квартиру. Одни профессиональные участники рынка считают данный этап давно устаревшим атавизмом и абсолютно ненужным, от которого попахивает нафталином, другие уверены в необходимости проведения этой промежуточной стадии.

Противники аванса утверждают, что лишнее движении в процессе сделки купли-продажи квартиры лишь всё усложняет, и вносить предоплату не нужно.

Ярые сторонники аванса за квартиру приводят свои весомые доводы – внесение предоплаты дисциплинирует покупателя и отрешает его от необдуманных действий – в случае отказа от покупки он может аванс потерять.

Нельзя абсолютно точно согласиться ни с теми ни с другими.

В практике, действительно встречаются такие случаи, когда внесение аванса кажется лишним. Я и сама неоднократно проводила сделки без внесения аванса. Например, квартира уже сданная новостройка – голый бетон, продажа свободная. Потенциальный покупатель приехал, посмотрел, на следующий день позвонил и согласился купить. Живые деньги – наличные, без ипотеки и прочего геморроя, по телефону всё согласовали между всеми заинтересованными сторонами, через два дня состоялась сделка в банке. В подобного рода случаях вполне можно обойтись без внесения предоплаты за квартиру.

Другое дело, при альтернативной продаже квартиры – здесь возникают многосторонние обязательства, и в сложной сделке по обмену жилья нужны серьёзные гарантии. Предоплата в альтернативе как раз и может служить такой гарантией грядущей сделки купли-продажи вторички.

Аванс и предоплата при покупке ипотечной квартиры

Вы нашли, как вам кажется, очень выгодный вариант покупки вторичной квартиры. В ходе переговоров выясняется, что квартира в ипотеке, и продавец предлагает внести предоплату за квартиру равную сумме непогашенного ипотечного кредита. Что делать в этом случае? И хочется и колется.

Один из самых распространенных вариантов на рынке, когда именно в качестве аванса предлагают внести огромную сумму денег под расписку, как раз при продаже ипотечной квартиры. И это не мудрено, ведь по статистике около 70% всех сделок на рынке вторичной недвижимости происходят с применением ипотечных продуктов.

В продаже ипотечные квартиры позиционируются как юридические свободные, без обременений, а на деле, если поглубже капнешь оказываются по уши в долгах. На рынке ипотечная квартира должна стоить дешевле аналогичных, но продавцы не хотят терять в деньгах и до поры до времени помалкивают о том, что жильё в залоге у банка. Заманивают клиента, а потом рассказывают им сказки, типа – вы даёте мне деньги, я отнесу их в банк, погашу ипотеку, а затем передам квартиру вам.

Скажу лишь одно, и самое главное, что внесение предоплаты или аванса за ипотечную квартиру суммы равной непогашенному кредиту на руки продавцу под расписку недопустимо и неприемлемо, и всё же если вы решили купить ипотечную квартиру, а предлогом послужил аванс, то вам стоит либо перекинуть кредит продавца ипотечной квартиры на себя, любо по предварительному договору купли-продажи квартиры внести продавцу сумму равную его задолженности по ипотеке банку. Суммы при этом могут доходить до 2-3 миллионов рублей, но все нюансы и тонкости покупки ипотечной квартиры – это совсем другая история.

Что можно сказать в заключении? Не так важен размер аванса внесенного за квартиру, как ваша уверенность в продавце, и что сделка действительно состоится, одними деньгами бывает дело не решить. Психологический портрет продавца и отличное знание всех тонкостей души человеческой могут подтолкнуть вас, в итоге, к принятию правильного решения, а если в силу своего характера, вы не обладаете достаточной проницательностью, то в этом вам обязательно поможет профессиональный участник рынка вторичной недвижимости – юрист или риэлтор – он подвох чуит за версту.

Всем удачных покупок и лёгкого аванса!

Всегда ваша Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

Аванс или задаток – что выбрать в качестве предоплаты за квартиру

Пара слов о первичке

Исторически сложилось так, что вопрос предоплаты на первичном рынке недвижимости полностью находится в ведении застройщика. Покупатель может либо согласиться с предложенными условиями, либо отказаться и отправиться на поиски другой квартиры.

Ни один из опрошенных БН риэлторов не смог вспомнить случая, чтобы застройщик в угоду одному из покупателей внес правку в сопровождающие сделку документы.

При этом на фоне волны банкротств некрупных застройщиков в Ленобласти стали известны случаи, когда эти компании собирали авансы по 50 тыс. руб. буквально за день-два до закрытия офисов. Сейчас поток банкротств поиссяк, но это не значит, что навсегда. Поэтому осторожность лишней не будет.

Другое дело – вторичный рынок. Пока не внесена предоплата, риэлторы даже не перезванивают. Как поясняет директор одного из офисов АН «Простор» Алина Апатова, именно предварительная оплата свидетельствует о серьезности намерений покупателя. И только после ее получения агентство начинает готовить документы к сделке и продаваемая квартира «снимается с рекламы».

Чисто теоретически

Кандидат юридических наук Вадим Шабалин объясняет, что действующее законодательство предусматривает несколько форм внесения предоплаты. Как правило, на рынке недвижимости речь идет о задатке или авансе (начиная с июля 2015 года в законодательстве появился термин «обеспечительный платеж»).

Что нужно знать про обременение недвижимости Выяснение, нет ли у квартиры обременений, – один из обязательных элементов общей >> Обычно разницу между авансом и задатком объясняют так. Если внесен задаток и покупатель отказался от сделки, деньги не возвращаются, а когда передумал продавец, он обязан вернуть соответствующую сумму в двойном размере. Если же внесен аванс, то, по какой бы причине ни отменилась сделка, деньги теоретически просто подлежат возврату.

«Это правильный, но неполный ответ, – говорит Вадим Шабалин. – Главное отличие – задаток является способом обеспечения взятых на себя обязательств. Аванс же обеспечительной функции не несет».

То есть, в отличие от аванса, задаток призван предотвратить одностороннее ненадлежащее исполнение обязательств по договору и компенсировать другой стороне возможные убытки.

Кстати, добавляет эксперт, покупатель, внесший задаток, в случае отказа продавца вправе требовать не только двойную сумму, но и возмещение доказанных – именно доказанных – убытков. И при этом суд наверняка наложит арест на квартиру, даже если задаток будет составлять символические 20-30 тыс. рублей.

Но есть нюанс: продавец, чтобы на законных основаниях оставить задаток себе, должен иметь доказательства того факта, что от сделки отказался именно покупатель. Известно немало случаев, когда суд вставал на сторону последнего, посчитав его вину недоказанной, и присуждал вернуть задаток.

Как бы там ни было, продавцу более выгодно авансовое соглашение – оно его ни к чему не обязывает. В любой момент можно вернуть аванс покупателю и отказаться продавать квартиру. Но при этом продавцы обычно настаивают на включении в такой документ штрафных санкций – то есть фразы «В случае отказа покупателя аванс ему не возвращается».

Теоретически ничто не мешает и покупателю настоять на включении в авансовое соглашение (соглашение об обеспечительном платеже) штрафных санкций для продавца, например, пункта о возврате аванса в двойном размере (по аналогии с задатком). Однако уже был создан прецедент и такое положение суд счел противоречащим нормам статьи 381.1 ГК РФ и не подлежащим к применению. Обеспечительный платеж не может быть произвольно по соглашению сторон приравнен к задатку.

На практике сделки с задатком происходят довольно редко.

Алина Апатова называет следующую причину популярности аванса. Как говорилось выше, если при внесенном задатке сделка сорвалась по вине продавца, он возвращает сумму вдвое больше. Но эти деньги нужно еще стрясти, а до этого по двойному тарифу должно платить покупателю само агентство. И риэлторы неохотно берут на себя такие риски.

Практические детали

Риэлторы по-разному отвечают на вопрос, когда взимается аванс – до проверки покупателем правоустанавливающих документов или после. Также есть серьезные расхождения в мнениях о размере платежа.

Размер взноса зависит от многих факторов. Так, учитывается стоимость квартиры, правовая ситуация, технологическая цепочка сделки. Учитывается, происходит ли разъезд, приобретается ли объект в ипотеку, пребывает ли квартира под залогом… Ну и еще многое зависит от положения агентства на рынке. Зачастую чем выше статус, тем больше сумма. Но обычно не менее 10% от общей цены договора.

10 ошибок, которые могут привести к срыву сделки с недвижимостью Продавец и покупатель в сделках с недвижимостью >> Сам же договор о внесении авансового платежа должен включать ряд обязательных пунктов. В договоре указывается размер аванса и условие, что эта сумма идет в счет уплаты за квартиру. Обязательно должен быть описан объект недвижимости с указанием адреса и конечной цены. Названы стороны сделки. Следует указать правовую природу договора. И желательно настоять на пункте, предусматривающем возврат суммы при выявлении каких-либо правовых рисков на объекте. Этот пункт лучше подкрепить перечнем документов, которые продавец должен представить для подтверждения юридической чистоты квартиры.

10 ошибок, которые могут привести к срыву сделки с недвижимостью