Комната в зачет новой квартиры

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья

Количество новостроек с каждым годом все растет и растет, пользуясь практически неснижаемой популярностью. И чаще всего люди стремятся приобрести квартиру в новостройке отнюдь не с целью инвестирования и вложения свободных денежных средств, а с целью улучшить свои условия проживания. Ведь, как известно, вторичное жилье, а особенно старого года постройки, несет в себе много проблем – все чаще требует ремонта, замену труб, внимания к канализации и т. п. Поэтому хочется приобрести новые стены, и сделать ремонт по своему усмотрению. А некоторым просто нужно увеличить количество квадратных метров, в связи, например, с прибавлением в семействе, а покупать «вторичку» совсем не хочется, или не подобрали подходящий вариант. К тому же, в процессе купли-продажи квартиры, когда одну надо продать, а другую купить, возникают затруднения, поскольку эти действия должны пройти примерно одномоментно, а то негде будет жить какое-то количество времени. Да и стоимость квартиры в новостройке может измениться. Продажу недвижимости необходимо осуществить максимально быстро, что на вторичном рынке не так-то просто сделать, да и обращение в риэлтерское агентство является обязательным для безопасности сделки, а это – комиссионное вознаграждение.

В таком непростом деле существует достаточно оптимистичный выход – покупка квартиры в новостройке с учетом уже имеющегося жилья. Такие схемы достаточно популярны на рынке недвижимости, хотя не все строительные организации на них согласны. Для покупателя, который хочет осуществить процедуру зачета «вторички», это наиболее выгодный метод, экономящий силы, нервы, а также предоставляющий квалифицированное сопровождение сделок.

Схемы приобретения

Существует два варианта реализации проекта покупки новостройки с учетом вторичного жилья.

Схема №1

В данной схеме клиент обращается в компанию-застройщик понравившейся квартиры в новом доме. Дом может находиться на начальном этапе строительства, активно строиться, быть не сданным, но уже построенным, или же и вовсе быть только-только сданным.

Первое, что происходит – это подписание договора между застройщиком и клиентом о продаже вторичного жилья. Согласно договору, продажей имеющейся квартиры клиента занимается либо риэлтерское агентство по договоренности с застройщиком, или же специалист по недвижимости, находящийся у него в штате.

В этом способе зачета жилья самым важным являются умения и знания риэлтора, который занимается продажей. Он должен правильно оценить эту недвижимость, поставить адекватную цену, чтобы квартира как можно быстрее продалась. Но и занижать ее стоимость не нужно. От него зависят сроки продажи, которые достаточно критичны, поскольку прописаны в договоре.

Договор заключается на определенное количество месяцев – чаще всего около 3-х. Именно это количество считается оптимальным для продажи квартиры. Но этот срок может варьироваться – устанавливаться по соглашению сторон. На это же время бронируется недвижимость в новостройке. То есть, за отведенный срок необходимо продать имеющееся вторичное жилье, иначе «бронь» по новой квартире сгорит и ее может приобрести кто-то другой.

После продажи вторичного жилья, оформляется уже договор приобретения новой квартиры, владельцем которой выступает клиент. А полученная сумма от продажи старой квартиры идет в зачет ее стоимости.

Существенным нюансом является то, что в договоре бронирования стоимость жилья в новом доме четко прописана, и не изменяется в период действия договора.

Схема №2

Эта схема кардинально отличается от предыдущей, поскольку фирма-застройщик, у кого планируется покупать квартиру, сразу выкупает вторичное жилье у клиента. При этом составляется договор купли-продажи, где имеющаяся квартира переходит в собственность застройщика. Он приобретает недвижимость у клиента, с целью ее дальнейшей реализации, по более выгодной стоимости. При этом собственник вторичного жилья теряет около 20% (или даже 30%) стоимости имеющейся у него квартиры, и на эти же проценты строительная компания планирует в дальнейшем получить прибыль от ее продажи. И только на этих условиях фирма-застройщик соглашается брать «вторичку» в зачет.

После этого составляется договор с клиентом по поводу новой квартиры, где он получает ее в полное владение. А сумма, по которой он продал квартиру строительной фирме, засчитывается в счет оплаты приобретенного жилья.

Тип конечного договора о приобретении нового жилья, заключаемый между застройщиком и клиентом, зависит от стадии строительства. Может составляться договор купли-продажи, долевого участия, либо договор переуступки прав требования квартиры в новостройке, где владельцем уже является клиент.

Оплата недостающей части суммы (как правило, квартира на вторичном рынке стоит меньше, чем приобретаемое жилье) происходит клиентом либо сразу, либо в рассрочку, либо с помощью ипотечного кредита. Это зависит от условий заключенного договора.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с зачетом имеющегося жилья, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Комната в зачет новой квартиры

«Петербургская Недвижимость» в сентябре запустила программу «Квартира в зачет». Теперь клиенты могут приобрести новую квартиру с использованием средств от продажи имеющейся. Как работает предложение, как проходит сделка и в чем преимущества? Отвечаем на самые популярные вопросы.

«Квартира в зачет» – это как?

Все просто. Объясним на автомобилях: многие салоны сейчас предлагают воспользоваться схемой «трейд-ин», когда вы свой старый автомобиль сдаете при покупке нового и доплачиваете оставшуюся сумму. Квартира в зачет – то же самое. «Петербургская Недвижимость» учитывает стоимость вашей квартиры при покупке новой в строящемся доме. Действует программа на объекты компании Setl City, которые компания реализует на эксклюзивных условиях.

Что нужно, чтобы воспользоваться программой?

Квартира на вторичном рынке в Санкт-Петербурге, 20% на первый взнос и желание купить новую квартиру.

Как все происходит?

Пройдемся по пунктам.

1. Вы обращаетесь к менеджерам «Петербургской Недвижимости», которые помогут вам сориентироваться в рынке строящегося жилья и выбрать интересный объект. Сообщаете, что у вас есть квартира, и вы хотели бы ее продать.

2. С вами начинает работать специалист агентства «Петербургская Недвижимость», которое занимается исключительно вторичным рынком жилья. Агент вместе с вами смотрит квартиру и проводит оценку стоимости: за сколько ее можно продать, учитывая особенности, местоположение, конкуренцию, ситуацию на рынке и так далее. Это займет не более трех дней.

3. По результатам оценки, вы подписываете договор на продажу квартиры агентством «Петербургская Недвижимость». Она будет реализована не более чем за 3 месяца.

4. Параллельно вы выбираете свою новую квартиру в строящемся доме с менеджером компании.

5. Далее вы заключаете Договор долевого участия. Квартира бронируется на 7 рабочих дней (сумма залога возвращается после проведения сделки). В течение этого времени подписываете договор, вносите первоначальный взнос на аккредитив – 20% стоимости. Так как квартира приобретается по схеме зачета, то на оставшуюся сумму оформляется беспроцентная рассрочка на 4 месяца.

6. Как вы помните, три месяца дается агентству на продажу квартиры, а еще месяц у вас будет на перечисление средств за новую. Если сумма, которую вы получили от продажи старой квартиры, полностью закрывает остаток по рассрочке, то поздравляем – квартира оплачена и полностью ваша. Если же немного не хватает, то у вас еще будет месяц на то, чтобы оформить ипотеку или потребительский кредит. В любом случае специалисты «Петербургской Недвижимости» всегда помогут найти решение.

4. Вот и все. Вы продали старую квартиру и приобрели новую.

То есть клиенту вообще ничего не нужно делать?

Не совсем. Сбор документов и необходимых справок, как и обеспечение доступа агенту для показов квартиры, все-таки зависят от владельцев. В остальном – да: поиск клиентов, реклама, организация показов и согласование условий – работа агента, а подбор квартиры и согласование сделки – менеджера.

Неплохо. Какие еще преимущества?

Услуги агента для покупателей по программе «Квартира в зачет» – бесплатны, то есть вы не платите комиссионные и можете рассчитывать на ту стоимость, которую вам озвучили. Процедура реализована по принципу одного окна. С вами одновременно будут работать специалисты разных подразделений: менеджер брокера «Петербургская Недвижимость» на первичном рынке, риелтор агентства – на вторичном, а также менеджер по ипотечному кредитованию, если это необходимо. Еще важно, что вы покупаете квартиру уже сейчас: выбираете среди большого количества предложений и по текущей цене. Часто самостоятельная продажа квартиры на вторичном рынке затягивается на долгий срок. За это время понравившийся вам вариант может в лучшем случае подорожать, в худшем – ту самую квартиру купит кто-то другой. Здесь вы фиксируете стоимость и приобретаете квартиру, не дожидаясь продажи предыдущей. При этом предложение доступно – первый взнос от 20%. Также вы сможете пользоваться всеми бесплатными услугами «Петербургской Недвижимости», действующими только для клиентов прямого отдела продаж: специальные ставки по ипотеке со скидками до 2%, регистрация собственности, консультации по получению налогового вычета, рефинансирование ипотеки, услуга по полной меблировке квартиры и консультации юриста.

Читать еще: Где выдают кадастровый паспорт на квартиру

А можно пример?

Конечно. Представьте, что у вас есть квартира-студия, которую можно продать за 2,5 млн рублей. Взамен вы выбираете новую, более просторную квартиру востребованного евроформата с кухней-гостиной. Ее стоимость – 3,9 млн рублей (с учетом скидки по программе «Квартира в зачет»). Первый взнос составит 780 000 рублей. Оставшиеся 3,12 млн рублей оформляем по зачету: учитывая стоимость вашей старой квартиры, нужно доплатить всего 620 000 рублей. На эту сумму вы можете оформить ипотеку или потребительский кредит с комфортным ежемесячным платежом или же добавить из собственных средств.

Теперь то же самое, но на цифрах:

Есть: квартира-студия, площадью 25 кв.м.

Покупаем: новую двухкомнатную квартиру евроформата, площадью 38,4 кв. м.

Схема «Квартира в зачет»:

3,9 млн – 780 000 (первый взнос) = 3,12 млн рублей.

После продажи квартиры на вторичном рынке: 3,12 млн – 2,5 млн = 620 000 рублей – остаток, который вы можете оплатить самостоятельно или с помощью кредитных средств.

Например, можно оформить ипотеку по специальной ставке ВТБ для клиентов «Петербургской Недвижимости» и Setl City – всего 8,9%. При сроке на 5 лет, ежемесячный платеж составит около 12 800 рублей.

На самом деле все ситуации индивидуальны и для каждого случая может быть свое уникальное решение. Обратитесь в «Петербургскую Недвижимость», и мы вместе найдем выгодное для вас решение.

Выгодно ли менять старую квартиру на новую

Что такое трейд-ин

Классический трейд-ин на практике выглядит следующим образом. Клиент выбирает квартиру в понравившейся новостройке и договаривается о ее предварительном бронировании. После этого риэлторское агентство – партнер строительной компании – дает заключение о рыночной стоимости имеющегося жилья клиента. Если цена устроила – с агентством подписывается договор на реализацию. И одновременно заключается договор с застройщиком на приобретение новой квартиры.

На продажу «квартиры в зачет» отводят от трех до шести месяцев – здесь все зависит от того, сколько застройщик готов ждать. Ну а вырученные в результате деньги идут на оплату покупки.

Плюсов и минусов в этой схеме немало. Привлекательный момент – за время продажи старого жилья новостройка в цене не подрастет. Более того, многие застройщики обещают заморозить и все действующие на тот момент скидки. «В нашей компании на реализацию имеющейся квартиры клиенту предоставляется четыре месяца. Это достаточный срок для того, чтобы опытный агент реализовал жилье по выгодной цене. На это время фиксируется стоимость забронированной квартиры, а также все акции и скидки. К примеру, сейчас у нас основная акция – это „паркинг в подарок“», – рассказывает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

Скидка может зависеть и от скорости реализации старого жилья. «По условиям нашей программы trade-in клиенту предоставляется возможность внести основной платеж в течение шести месяцев от даты заключения договора на новую квартиру. Стоимость недвижимости на этот период фиксируется. Если сделка пройдет быстрее, то при выплате всей суммы в течение трех месяцев стоимость жилья будет как при единовременной оплате, то есть с учетом скидки», – комментирует коммерческий директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон») Ирина Соловьева.

Некоторые застройщики вначале предлагают раскошелиться. «В нашей компании клиент вносит первоначальный взнос, а это 15–20% от базовой стоимости квартиры, и ему предоставляется рассрочка на те месяцы, в течение которых происходит продажа его прежней недвижимости», – рассказывает директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин. Конечная стоимость приобретения зависит от срока второго платежа: скидка от базовой цены составит 11%, если договор оформляется на 180 дней, и 9% при выплате второго платежа через 365 дней.

В любом случае у покупателя остается свобода выбора – если передумал продавать свое жилье или риэлторы не сумели реализовать квартиру в установленный срок, все денежные средства клиента вернутся.

Кому это нужно

Схема трейд-ин подходит людям, у которых недостаточно средств на покупку новой квартиры, но есть недвижимость, которую они могли бы продать.

По словам опрошенных нами застройщиков, трейд-ин часто выбирают семьи, в которых появляются дети и необходимо расширение жилплощади. Также программой нередко пользуется молодежь, получившая в наследство «бабушкину» квартиру с морально устаревшими планировками и в квартале без комфортной жилой среды. Молодые люди хотят жить в современном микрорайоне.

Еще одна категория покупателей – инвесторы, которые продают свои подросшие в цене квадратные метры и на вырученные деньги приобретают недвижимость большей площади.

Но нередко трейд-ин прельщает и владельцев единственного жилья. Они выбирают новую квартиру в заключительной стадии строительства или, еще лучше, в уже построенном доме, чтобы в ожидании новоселья не пришлось перебираться с вещами на съемную квартиру.

Но, как уверен директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев, схема трейд-ин все же больше подходит людям, которые хотят реализовать не единственное жилье. В этом случае сделка имеет шанс состояться. «В остальных ситуациях для покупателя и застройщика гораздо выгоднее прибегнуть к другим способам приобретения недвижимости, среди которых самый удобный – ипотека. В данном случае покупатель получает минимальную цену на новую квартиру с учетом всех скидок, а застройщик – единовременную оплату», – говорит эксперт. По его словам, при срочной продаже квартиры дисконт (потери) могут составить 10% от среднерыночной цены. В большинстве случаев продавцы не готовы на такую уступку.

Трансформация жанра

В минувшем году ряд игроков заявили о появлении услуги моментального трейд-ин. В этом случае выкуп старого жилья и взаимозачет оформляются одновременно, за пару дней. Потом застройщик уже самостоятельно реализует выкупленную квартиру на вторичке. Но широкого признания такая практика пока не получила.

«Некоторое время назад наша компания запустила программу „Быстрый trade-in“. Мы самостоятельно, без агентств, выкупаем студии и однокомнатные квартиры в наших ЖК. Взамен мы предлагаем квартиры площадью от 70 кв. м в строящихся корпусах „Северной долины“», – рассказывает директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. Из основных требований – выкупаемая квартира должна быть без обременений и приобретена напрямую у застройщика.

Какие еще апгрейды ждут программы трейд-ин, впервые появившиеся на рынке новостроек больше десяти лет назад, можно только гадать. Как правило, дополнительные инструменты продаж начинают активно развиваться, когда конкуренция на рынке усиливается, а покупатели становятся наперечет. Другое дело, что раньше круг застройщиков, готовых к «обмену», был узок, а алгоритм их программ почти не различался. Теперь разнообразие больше, и покупателю действительно есть из чего выбирать.

Итак, подведем итоги. За последние полгода-год схему «квартира в зачет» запустили и продолжают оттачивать абсолютное большинство петербургских застройщиков. Эксперты относятся к перспективам развития трейд-ин позитивно, некоторые даже предрекают этой схеме роль нового драйвера спроса. Но пока что успехи не впечатляют – на рынке новостроек заключается лишь около 2–4% таких сделок.

Ужасы петербургской вторички. Стоит ли покупать убитое жилье?

Что делать, если один из жителей коммуналки не хочет участвовать в приватизации? Отвечает юрист

Как поступить, чтобы после моей смерти сын не смог проиграть квартиру? Отвечает юрист

Нужно ли платить налог за переуступку. Отвечает юрист

Как снять квартиру в Петербурге и сколько это будет стоить?

Как нужно принимать квартиру у застройщика

Как выбрать идеальную новостройку

Как заставить застройщика устранить недоделки

Как принять квартиру у застройщика

Как мы будем покупать квартиры в 2019 году

Ирина Соловьева, коммерческий директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»):

– Сегодня доля квартир, которые приобретаются по программе trade-in, небольшая, но с переходом на эскроу-счета и отсутствием длинных рассрочек количество таких сделок будет расти.

В перспективе возможно развитие междугородных программ. При этом trade-in успешно работает с ипотечным кредитованием. Если средств от продажи имеющегося жилья не хватает на новое или клиент, продав одну квартиру, приобретает две, то ипотека является отличным инструментом для решения этих задач.

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

– Услуга trade-in постепенно приходит на рынок недвижимости и вскоре может стать одним из значимых драйверов спроса. За несколько месяцев работы программы мы фиксируем очень высокий интерес покупателей к «Быстрому trade-in». Для нас эта программа – дополнительный канал продаж, эффективный инструмент для увеличения доли повторных покупок в наших проектах. Сейчас мы прорабатываем с банками вопрос перевода залога, чтобы принимать в зачет квартиры не только с погашенной, но и с действующей ипотекой.

Читать еще: Акт обследования квартиры после залива образец

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:

– В нашей компании доля сделок с трейд-ин минимальна. После изучения всех возможных схем приобретения недвижимости такие покупатели в 99% случаев выбирают оплату с помощью ипотеки. В большинстве случаев покупатели предпочитают оплатить новую квартиру с помощью ипотеки и спокойно за несколько месяцев реализовать свою старую жилплощадь. В таком случае переплата за пользование кредитом оказывается значительно меньше дисконта, необходимого для срочной продажи жилья.

На мой взгляд, в сегодняшних реалиях схема трейд-ин больше подходит для проектов бизнес-класса и элитной недвижимости, где стоимость квадратного метра настолько высока, что застройщик может заморозить цену на квартиру на несколько месяцев, необходимых для продажи имеющейся у покупателя жилплощади. В массовом сегменте это трудно реализуемо.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

– В компании «Балтийская жемчужина» услуга трейд-ин предоставляется только с начала этого года, но уже вызвала большой отклик у покупателей. Первый договор на услугу трейд-ин был заключен через несколько дней после анонсирования нового сервиса для клиентов. Схема трейд-ин далеко не всегда является альтернативой ипотеке, она скорее позволяет внести солидный первый взнос за квартиру и значительно сократить срок ипотечного кредитования, снизив тем самым сумму переплаты банку. В любом случае история каждого клиента индивидуальна. Все зависит от стоимости имеющегося жилья, возможности использования льгот и субсидий, цены приобретаемой недвижимости и других нюансов, которые оценивает ипотечный специалист перед покупкой.

Текст: Александр Смирнов Фото: Алексей Александронок

Как обменять «вторичку» на новостройку

Доля сделок trade-in на рынке недвижимости составляет всего 7%, хотя этот вид обмена значительно удобнее и выгоднее, чем, к примеру, кредит под залог старой квартиры. Как купить новостройку по взаимозачёту и что может помешать обмену старой жилплощади на новую?

У людей всегда будут существовать проблемы размена квартир, смены района, разъезда с родителями, увеличения жилплощади — альтернативные сделки занимают большую долю рынка. Довольно часто вместо старого жилья люди выбирают новое. Достаточно долгое время на рынке недвижимости существует услуга trade-in, по аналогии с рынком автомобильным. Чтобы купить новый автомобиль, нужно отдать старый в какой-либо салон, где специалисты делают оценку его стоимости. Далее там дают скидку в размере уже озвученной суммы. После чего можно покупать новое авто, и не нужно ждать продажи старого. Что же представляет эта услуга на рынке недвижимости?

На рынке представлены разные продукты под ярлыком trade-in

Есть две разновидности схем trade-in. Первая — стандартная, когда мы подбираем новостройку, бронируем ее. После реализации вторичной квартиры полученные деньги идут в качестве первоначального взноса или полной оплаты жилья на первичном рынке, поясняет различия в альтернативных сделках Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Вторая разновидность — так называемый обратный trade-in, когда клиент сначала покупает через нашу компанию жилье в новостройке с привлечением ипотечного кредита. И только потом мы занимаемся реализацией его вторичной квартиры. Средства от продажи идут на погашение кредита, добавляет Литинецкая.

Отметим, что некоторые компании объединяют термины, и при слове trade-in следует понимать именно взаимозачет, то есть альтернативную сделку. Привычный и широко применяемый взаимозачет работает именно по принципу, когда компания помогает клиенту продать квартиру на вторичном рынке, напоминает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, на данный момент риэлторы не оказывают услуг по замене одной квартиры на другую, речь идет о продаже старого жилья и бронировании нового:

— Сейчас ни застройщик, ни риэлторское агентство не выкупают квартиру на вторичном рынке в обмен на новое жилье — они помогают грамотно совершить две сделки. Нужно понимать, что просто не выгодно брать себе на баланс еще один объект со всеми издержками в связи с его дальнейшей перепродажей, налогами и пр. Застройщик заинтересован только в продаже своего объекта, дополнительные обременения ему не нужны. И если уж будет осуществляться выкуп, то с большим дисконтом (не менее 20%), а это уже совершенно не выгодно владельцу квартиры.

Современная модель trade-in предполагает длительное бронирование, от 3 месяцев, квартиры в новостройке по одной цене. Например, в двух проектах в Московской области, которые реализует наша компания, «Домодедово Парк» и «Новогорск Парк», предлагается программа trade-in, которая как раз позволяет поменять свою квартиру на вторичном рынке на квартиру в новостройке.

Но некоторые компании стремятся дать клиенту все услуги в одном пакете. Рассказывает Мария Литинецкая:

— Обратившись к нам, покупатель, желающий обменять свое вторичное жилье на новостройку, получает всю сделку «под ключ». По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда риэлтор берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т.д.). Еще одно не менее важное преимущество взаимозачета — фиксация стоимости новой квартиры (однако, это возможно не во всех проектах). Таким образом, клиент не окажется в ситуации, когда ему придется внезапно срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный кредит на большую сумму.

Квартиры из вторичного фонда иногда теряют в цене

Существует стереотип, что, в отличие от старого автомобиля, старая квартира не дешевеет. Тогда стоит ли стремиться менять жилье, имеющее большой срок эксплуатации, на новое, если смотреть с точки зрения стоимости жилья? Риэлтор Ирина Щербинина опровергает устоявшуюся точку зрения. По мнению эксперта, старые квартиры дешевеют:

— Старая квартира однозначно теряет в цене, если она старая — то есть принадлежит старому жилому фонду, где маленькие кухни, смежные комнаты, страшненький подъезд, отсутствие лифта и прочие «прелести».

Согласна с коллегой и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», она приводит факторы, влияющие на ценообразование:

— Вторичная недвижимость в старых панельных домах продолжает неуклонно терять в цене. Например, в районе Нататинский затон стоимость подобной квартиры на 10-15% ниже, чем в нашей уже сданной и заселенной новостройке. И эта ценовая пропасть будет только увеличиваться. Ведь новостройка — это перспективное развитие инфраструктуры ввиду строительства и запуска новых детских садов, школ, поликлиник, торговых центров. Тогда как старый дом, наоборот, продолжает только ветшать. Поэтому trade-in, даже когда речь идет о покупке уже готового жилья на «первичке», — это всегда инвестиционная сделка. Не удивительно, что среди наших клиентов есть в том числе и те, кто меняет вторичное жилье на новое, причем даже зачастую той же площади.

Брать кредит под залог старой квартиры не выгодно

Не выгоднее ли взять кредит под залог старой квартиры и купить новую? Эксперты не считают выгодным данный подход. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», приводит простую арифметику:

— Если отдавать в залог банку старое жилье, то речь идет о нецелевом кредите. Ставки по нему намного выше, чем по ипотеке. Например, Сбербанк выдает деньги под 14,75% при сроке займа от 10 до 20 лет. С учетом таких драконовских условий, найдется мало желающих воспользоваться подобным предложением.

Общая доля сделок по trade-in — не более 7%

Какую же долю рынка занимают альтернативные сделки? Распространен ли такой обмен среди покупателей? Мария Литинецкая приводит статистические данные:

— Если под альтернативными сделками подразумевается обмен вторичного жилья на новостройку, а не на другую вторичную квартиру, то доля составляет не более 5-7%. Любопытно, что при этом получить услугу trade-in можно в 49% проектов массового сегмента Москвы. В частности, речь идет о ЖК «Кварталы 21/19», «Фили Град», «Ривер Парк», районе Новые Ватутинки и др. Проблема в том, что при всем многообразии выбора новостроек с опцией покупки по trade-in далеко не каждая квартира на вторичном рынке может быть взята на реализацию застройщиком или риэлтором. Во-первых, мы не рассматриваем квартиры далее 20 км от МКАД. Во-вторых, не работаем с земельными участками, загородной и коммерческой недвижимостью. Что интересно, к нам поступали запросы, к примеру, о продаже бизнеса с целью получить взамен элитную квартиру. В-третьих, к продаже не принимаются объекты с обременением (кроме ипотеки), находящиеся под арестом и пр. Все это и ограничивает долю сделок по взаимозачету.

Читать еще: Покупка квартиры у застройщика порядок действий

Лучше при замене квартиры иметь резервное жилье

Взаимозачет удобен, если нужно улучшить свои жилищные условия: взамен старого жилья покупатель получает квартиру в современном доме, созданном в соответствии с последними запросами рынка. Весомым аргументом являются привлекательные цены в строящихся домах. Совершить необходимую покупку можно будет, не имея бюджета — исключительно за счет средств, полученных от реализации квартиры, считает Татьяна Подкидышева.

Можно ли просто поменять старую квартиру на жилье в новостройке так, чтобы издержки процесса не беспокоили? Увы, нормально провести обмен позволит только наличие дополнительной жилплощади, считает риэлтор Ирина Щербинина:

— «Вторичку» на новостройку можно поменять лишь в том случае, если у покупателя есть второе жилье, куда он съедет после продажи первого. Либо имеется готовность платить за аренду, пока идет строительство и отделка новостройки. Есть нюансы и с регистрацией. В новостройке сразу невозможно зарегистрироваться по месту жительства, а значит, надо быть зарегистрированным где-то в ином месте либо иметь штамп о выписке с прежнего жилья, и ничего более. Наилучший вариант — купить новостройку на свободные средства и жить в своем жилье, пока идет строительство, отделка, усадка дома, ремонт у соседей.

Альтернативный вариант — снять жилье у покупателей старой квартиры, предлагает Олеся Рудакова, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», генеральный директор АН «Оранж» г. Щёлково:

— Можно купить квартиру в новостройке не на стадии котлована, а со скидкой по акции в уже построенном доме. При этом если на старую квартиру уже есть покупатель или она уже благополучно продана, можно договориться с новым собственником об аренде вашей бывшей квартиры на то время, пока вы делаете ремонт в новостройке. Разумеется, здесь приходится платить новым собственникам арендную плату, зачастую чуть выше рыночной, но зато можно избавиться как от хлопот по поиску арендного жилья на период ремонта, так и избежать дополнительного переезда. Согласитесь, это также выходит дешевле, чем оформлять ипотечный кредит и нести бремя расходов по нему даже на короткое время. Кстати, сегодня на многих локальных рынках недвижимости Подмосковья это наиболее распространенный вариант.

“Лучше при замене квартиры иметь резервное жилье” – вы гений 21 века Татьяна Подкидышева.
Это ж кто берет ипотеку и имея куча квартир. Понятно дело есть и такие, у кого семья большая и надо разъехаться. А про остальных 99%, у которых это единственное жилье и хотят как то получше жить, взять двушку, а не жить в одной комнате с двумя детьми. Вообщем, вам Татьяна пять баллов за совет полезный, а если по существу – сделать в стране нормальный ипотечный % и без первоначального взноса, либо минимальный хотя бы тысяч 50, это на тот случай, на те расходы банка при условии что клиент перестает платить и приходится выселять за неуплату. И мне кажется будет толк хоть какой-то.

Мужчина. Вы предвзято агрессивный. Мысль дельная, хотя с низкой вероятностью реализации. Но бывают же покупатели, которым не к спеху.

ЗАЧЁТная квартира

Как Серёгины за два месяца купили трёхкомнатную в новостройке

В ЖК «Маршал» есть подземный паркинг, детские и спортивные площадки, изолированная территория с современной системой видеонаблюдения.

Застройщик может предложить широкий выбор квартир — от компактных однокомнатных до просторных двух- и трёхкомнатных. Обладателем одной из них летом прошлого года стал Михаил Серёгин, сам риелтор по профессии.

Михаил оценивает свою покупку профессиональным взглядом:

«У нас 16-этажный дом, мне очень нравится, что закрытая территория, есть шлагбаум. Выходим во двор — он чистый, всё убрано. Дальше пятиэтажки, где живут в основном пенсионеры. Тихо. Рядом поликлиники, магазины. До метро, да, нужно ехать на транспорте, но это не критично. На мой взгляд, лучше проехать на транспорте, чем жить в вечном шуме у самого метро», — перечисляет он преимущества, добавляя к ним отсутствие промзон поблизости.

Михаил оценивает свою покупку профессиональным взглядом:

6 главных вопросов про жилищный трейд-ин

Что учесть перед тем, как покупать квартиру в новостройке в зачёт своей?

Для начала объективно оцените свои возможности. Ваша квартира должна быть ликвидной, без обременений — только так её можно продать быстро. Её стоимость должна быть такой, чтобы средств хватило на следующую покупку (либо нужно готовиться к доплате). При этом небольшие накопления тоже должны быть — на минимальный первоначальный взнос.

Застройщики в основном предлагают схему трейд-ин жителям Петербурга и его ближайших пригородов. Для клиентов из Ленобласти могут ввести ограничение: продаваемое жильё должно, например, находиться не далее, чем в 20 км от кольцевой автодороги. Индивидуальные решения, конечно, тоже возможны. Но в любом случае застройщик обязательно должен одобрить ваш объект.

С чего начать сделку по схеме трейд-ин?

Вы увидели квартиру своей мечты и хотите купить её сейчас, пока цена не выросла. Но «живых» денег хватит только на первоначальный взнос — остальные появятся только после продажи старого жилья. Застройщик предлагает вам схему трейд-ин и даёт контакты агентства недвижимости из числа своих партнёров. Вы звоните риелтору и подписываете эксклюзивный договор на продажу квартиры. После этого строительная компания заключит с вами предварительный договор купли-продажи жилья в новостройке и будет на всех этапах продажи вашей жилплощади отслеживать процесс, чтобы у вас не было сложностей.

Кто определит цену моей квартиры?

В первый же день после обращения агентство предварительно оценит вашу недвижимость и соберет информацию о ней: проверит залоги, посмотрит, прописаны ли в квартире дети. Это происходит удалённо. На второй день риелтор приедет к вам и осмотрит квартиру, чтобы точно определить стоимость недвижимости.

На цену повлияют:
– расположение (район, квартал, улица);
– тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или исторический дом, и т.п.);
– количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
– площадь кухни;
– вид из окон;
– расположение дома (тихо или шумно вокруг, какие объекты инфраструктуры рядом);
– удаленность от метро;
– этаж квартиры (первый и последний этажи дешевле средних);
– планировка квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
– наличие незаконных перепланировок;
– инфраструктура дома (огороженная территория, охрана или консьерж, подземная автостоянка и т. п.);
– ремонт в квартире.

Если названная сумма вас устроит, вы подпишете договоры с агентством и застройщиком. Так за 3-4 дня вы купите квартиру, ещё не продав свою.

Буду ли я платить агентству недвижимости за его услуги при продаже моей старой квартиры?

Застройщики полностью или частично берут на себя затраты на риэлторские услуги. При этом клиенту удобно, что оформлением и продажей квартиры занимаются агенты и строительная компания: нужно меньше документов.

А если моя квартира будет долго продаваться?

Рынок есть рынок. В каком-то случае найти покупателя можно и за неделю. Но стандартный срок продажи старого жилья, который будет указан в договоре, — 3-6 месяцев. Если процесс затянется, риелтор посоветует снизить цену и предложит альтернативные варианты: например, оформить ипотеку. Её можно взять на короткий срок и погасить после продажи квартиры. Ещё один вариант — расторгнуть предыдущий договор и заключить новый на тот же объект, чтобы формально соблюсти требования по программе. Но цена в таком случае, возможно, подрастёт.

Какой первоначальный взнос мне придётся внести?

Схема трейд-ин более выгодна по сравнению с рассрочками: у неё меньше первый взнос — всего от 5%. При этом цена на новое жильё фиксируется и не растёт, что важно. Промежуточных выплат нет: остаток отдадите, когда продадите свою квартиру.