Какая разница между апартаментами и квартирой

разница между квартирой и апартаментом

Angela

Уважаемые эксперты, уточните какая разница между апартаментом и квартирой.

если выбор есть купить апартамент или квартиру что выбрать?

Я нашла информацию что апартаменты предназначены не для жилого использования. Тем не менее они продаюстя под жилье.

Существует законодательная база которая точно определяет значение и их использование?

Могут ли закон в будущем запрещать жить в апартаментах?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Народ у нас шарахается только от слова апартаменты, но в действительности это не так страшно, как кажется. Приведу доводы по пунктам, которые перечислила Антонина Каткова.1. Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирами, действительно, выше (но это касается только воды, электричества и канализации) на 18%., т.е. счет будет выше на 400-1000 руб.2. Регистрация бывает постоянной и временной — сроком на пять лет, и по закону в апартаментах возможна временная регистрация. Оба типа регистрации гарантируют гражданам одинаковые социальные права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, получение ИНН, постановку на воинский учет, получение пенсий и т. д. Единственное неудобство заключается в том, что временную регистрацию нужно обновлять каждые пять лет.3. Налог на имущество выше в 5 раз. Для жилых помещений — 0,1%, а вот для апартаментов — уже 0,5% от налогооблагаемой базы. Однако, нужно учитывать, что налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов ниже примерно в 2-3 раза, чем у аналогичной квартиры. В итоге сумма налога получится всего в 2 раза выше, чем у квартиры.4. Налоговый вычет при покупке нежилого помещения не полагается, но он дается один раз в жизни и многие уже использовали его, а многие по специфике зарабатывания денег и не пользуются этим, т.к. НДФЛ 13% не все платят. Вычет при продаже аналогичен квартирам.Выводы таковы – элементарные расчеты доказывают, что разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммунальные услуги и налоги на десятки, а то и сотни лет вперед. Юридические различия также не столь важны для среднего клиента. Покупатели апартаментов и квартир в одинаковой степени защищены 214-ФЗ от двойных продаж и срыва сроков сдачи.В результате, если человеку удается найти оптимальное сочетание трех характеристик – цена, расположение, интересная концепция – в каком-либо комплексе апартаментов, то для него по сути будет не столь важно, что это формально нежилое помещение. Главное для покупателя – улучшить конкретные жилищные условия, а именно – переехать в новый дом или более удобную локацию.

Отличный комментарий. Спасибо Армен!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер!1. у апартов коммуналка выше, тк это нежилое помещение в большинстве случаев2.в апартах нет возможности зарегистрироваться по месту жительства3. у апартов ежегодный налог больше, чем у жилой недвижимости4. апарты – при продаже/покупке – налогообложение (налоговый вычет), как нежилое имуществоПереодически хотят на законодательном уровне закрепить статус апартов, как жилое, но результатов пока нет.В последнее время апартаменты пользуются популярностью среди покупателей. Контингент у апартов иной.

Спасибо Антонина, могли бы уточнить покупка апартов также налогооблагается?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Конечно налогооблагается. Минимальная ставка ежегодного налога у апартов— 0,5%, максимальная — 2%, при максимальной ставке 0,3% по жилой недвижимости. У апартов нет налогового вычета.Ставка берется исходя из кадастровой стоимости, и зачастую, эта кадастровая стоимость прилично меньше, чем у жилой, если, например, речь идет о апартаментах, расположенных в бывших промышленных и административных зданиях – это такой небольшой плюс для исчисления налога.

т.е. при покупке апарта на 41 кв м каждый год нужно платить = сумма кадастровой стоимости X 41 кв. м X 0,5% Если сумма кадастровой стоимости на апарты гораздо меньше чем на жилые, тогда налог на апарты соответсвенно меньше. ОК, разобралась.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

ставка зависит от типа задании, например вновь построенные здания и бывшие административные и промышленные здания, в одном случае ставка будет 2%, в другом 0,5%, но там тоже много нюансов, вновь постороннее могут быть многофункционлаьными комплексами, в виде гостиничного типа или многофункциональные комплексы с торгово-офисными площадками, в этих двух случаях ставка будет разной. Если Вы решите покупать апартаменты, то изучите предварительно тип/подтипы зданий и налоговую базу и предварительно надо знать кадастровую стоимость, чтобы понимать, последствия такой покупки

Выбирать для Ваших целей надо и из квартир, и из апартаментов. Главное – это местоположение и сочетание цена-качество. Апартаменты в покупке несколько дешевле, но в содержании существенно дороже.

В чем разница между апартаментами и квартирой?

Апартаменты – категория арендной недвижимости, ориентированной на размещение гостей с повышенным комфортом. Отличительная особенность апартаментов – роскошь. Жить в такой недвижимости на постоянной основе нельзя, только временно.

Квартира – категория недвижимости, которую можно отдать в аренду или использовать для постоянного проживания. Здесь имеются все условия для комфортного проживания.

В чем разница между квартирой и апартаментами? Согласно законодательству существуют 9 основных отличий.

Отличие первое: прописка

С юридической точки зрения апартаменты не считаются жильем, поэтому документы на приобретение такой недвижимости не дают право собственнику прописаться там. Что касается временной прописки, то тут не все просто: она возможна только в случае, если апартаменты официально являются гостиницей или отелем. В квартире же проживающие могут оформить прописку.

Отличие второе: социальная ответственность

У застройщика при постройке нежилых помещений, каковыми являются апартаменты, полностью отсутствует социальная ответственность. Закон не обязывает строительные компании возводить апартаменты в микрорайоне школы, поликлиники или рядом с прочими объектами социального назначения. Квартиры же должны располагаются в районах, где существует социальная инфраструктура.

Отличие третье: стоимость

Цена нежилого помещения значительно ниже. Это связано с полным отсутствием у строительной фирмы социальных обязательств.

Разница в стоимости зависит от города. В качестве примера возьмем Москву: средняя разница в сумме между апартаментами и квартирой составляет 10%. Так, цена нежилого комплекса комфорт-категории за один квадрат составляет 125 тысяч рублей, для аналогичной квартиры цена колеблется от 140 до 150 тысяч рублей.

В настоящее время рассматриваются новые строительные нормы, в которых застройщиков апартаментов обязуют беспокоиться о социальных объектах. Такое нововведение сократит разницу в цене апартаментов и квартир до минимума.

Отличие четвертое: повышенная квартплата

Из-за специфики помещения квартплата в нежилых помещениях выше. Разница в тарифах за оплату следующая:

• За канализацию выше на 10%;
• За холодную воду выше на 10%;
• За горячую воду выше на 22%;
• За отопление выше на 22%.

Некоторые апартаменты соединены с коммуникациями в городе не напрямую, а через фирмы-посредников. В этом случае тарифы за коммунальные услуги будут еще выше.

Отличие пятое: отсутствие субсидий

Из-за того, что хозяева нежилых помещений не упоминаются в Жилищном кодексе РФ (ЖК), владельцы, имеющие доход ниже среднего или инвалидность, не имеют права пользоваться государственными скидками на оплату коммунальных услуг.

Различие шестое: налоговая ставка

Законодательная власть уже в ближайшем будущем планирует увеличить налоговую ставку на всю нежилую собственность (именно в эту категорию входят апартаменты) с 0,1 до 0,5 процента. При этом кадастровая стоимость для квартир составляет 0,1%.

Следовательно, разница станет действительно существенной, но собственникам, возможно, не придется платить в 5 раз больше. Органы местного самоуправления в регионе могут снизить процентную ставку, если сочтут это необходимым.

Отличие седьмое: сложности с общим имуществом

Жилищный кодекс обязывает владельцев квартир делить на равные площади технические помещения (подвалы, чердаки и т.д.), но ЖК не действует на нежилые помещения, что выливается в проблемы:

• Покупатель приобретает только квадратные метры, расположенные в самих апартаментах;
• Компания застройщик является полноправным владельцем всех технических сооружений и инженерных сетей;
• Для того чтобы пользоваться чердаком или подвалом владелец жилья должен будет выкупить или арендовать их у застройщика.

Отличие восьмое: невозможность создать ТСЖ

Так как апартаменты с законодательной точки зрения не включаются в категорию жилых помещений, то и создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) хозяева не могут.

ТСЖ – объединение владельцев жилых помещений для совместного управления помещениями и землей, находящихся в совместном владении.

В этом случае стоит обратить внимание на другие формы самоуправления. Например, простое товарищество, которое создается при заключении договора между жильцами.

Отличие девятое: отсутствие разрешения на перепланировку

В случае с апартаментами актуальным является понятие «свободной перепланировки», поскольку эта недвижимость не является жилым помещением. Все ограничения относятся лишь к несущим конструкциям.

Перепланировка квартиры проводится в разы сложнее, поскольку это жилая площадь. Владельцам недвижимости придется согласовать проект с ведомствами, которые имеют отношение к перепланировке. Обязательными являются разрешение от пожарных органов и санэпидемстанции.

Преимущества и недостатки

Так апартаменты или квартира? Таким вопросом задается множество людей, желающих приобрести жилье. Рассмотрим плюсы и минусы апартаментов перед квартирой.

Преимуществами апартаментов являются:

• Приобретая подобный класс жилья, владелец экономит немалую долю сбережений на помещении;
• Свобода в переустройстве – отсутствие необходимости в разрешении на перепланировку позволяет менять оформление помещения по любой возможности;
• Для юридических лиц возможность создать в апартаментах фронт-офис для ведения важных переговоров.

Недостатков у апартаментов значительно больше:

• Отсутствие постоянной регистрации. Возможна только временная прописка, получить которую бывает достаточно непросто;
• Жилищный кодекс не распространяется на апартаменты, из-за чего возникает множество проблем с общим имуществом;
• Повышенная квартплата и, в будущем, увеличенная налоговая ставка;
• Отсутствие социальной ответственности у застройщика. Если владелец купит такой класс жилья в районе, состоящем только из апартаментов, то вокруг не будут располагаться объекты социального назначения: площадок, детских садов и школ.

Отличия апартаментов и квартир (видео)

В этом видео специалист по недвижимости подробно укажет, какая существует разницу между статусами объектов:

Итак, ответ на вопрос, в чем отличаются апартаменты от обычной квартиры, можно обобщить в следующих пяти пунктах:

• Квартира – компонент жилого фонда, а апартаменты жильем не считаются, поэтому они могут располагаться даже в офисных зданиях на законных основаниях;
• В квартире разрешается прописка любых лиц, в апартаментах же возможна только временная регистрация;
• Для присвоения помещению статуса «Квартира» количество комнат и их площадь не важна, тогда как в апартаментах должно быть не меньше 2-х комнат, размер которых превышает 40 кв. м.;
• Цены апартаментов в среднем на десять процентов ниже квартирных.

Покупка апартаментов: за и против

Треть новостроек, строящихся в Москве, приходится на апартаменты. Они всегда популярны у покупателей из-за более доступных цен – их стоимость может быть на 30% ниже, чем квартира равной площади в этом же районе. Возникает вопрос: чем же апартаменты отличаются от обычной квартиры, если застройщики готовы идти на такое снижение стоимости?

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Апартаменты могут быть хуже обычной квартиры

Сло­во “апар­та­мен­ты” (appartement) вошло в нашу жизнь дав­но из фран­цуз­ско­го язы­ка. Одна­ко в раз­ных стра­нах этот тер­мин в насто­я­щее вре­мя тол­ку­ет­ся несколь­ко по-раз­но­му. В меж­ду­на­род­ном опре­де­ле­нии — это поме­ще­ние, рас­по­ло­жен­ное в оте­ле, име­ю­щее мини­мум одну ком­на­ту, отдель­ную кух­ню и сани­тар­ный узел. С гости­нич­ны­ми апар­та­мен­та­ми мы стал­ки­ва­лись в сво­ей жиз­ни и рань­ше, но в послед­ние деся­ти­ле­тия появи­лась их дру­гая раз­но­вид­ность с воз­мож­но­стью при­об­ре­те­ния тако­го жилья в соб­ствен­ность. Чем отли­ча­ют­ся апар­та­мен­ты от квар­ти­ры, и сто­ит ли поку­пать такую недви­жи­мость?

Апартаменты и квартира — в чем разница

Апар­та­мен­ты полу­чи­ли широ­кое рас­про­стра­не­ние в Рос­сии при­мер­но с 2000 г., когда мно­гие сто­лич­ные инве­сто­ры, вло­жив­шие свои день­ги в ком­мер­че­скую недви­жи­мость (в основ­ном тор­го­вые и офис­ные цен­тры) ста­ли мас­со­во разо­рять­ся. Ниша ока­за­лась до пре­де­ла запол­не­на: те, кто пла­ни­ро­вал открыть свой биз­нес, дав­но это сде­лал, и не нуж­дал­ся в арен­де поме­ще­ний. В то же вре­мя на рын­ке как все­гда суще­ство­вал спрос на жилую недви­жи­мость, поэто­му инве­сто­ры мас­со­во ста­ли про­да­вать поме­ще­ния под офи­сы, мага­зи­ны, ресто­ра­ны и пр. как апар­та­мен­ты. Пер­вая недви­жи­мость тако­го рода была про­да­на в Москва-Сити.

Апартаменты — нежилое помещение, но жить в них можно

Мно­гие навер­но уди­вят­ся, но апар­та­мен­ты не отно­сят­ся к жилым поме­ще­ни­ям.

В Рос­сий­ской Феде­ра­ции апар­та­мен­та­ми счи­та­ет­ся ком­мер­че­ская недви­жи­мость нежи­ло­го фон­да, кото­рая год­на для про­жи­ва­ния. Она долж­на состо­ять не менее из двух жилых ком­нат и иметь вспо­мо­га­тель­ные отдель­ные поме­ще­ния (кух­ню, сан­узел, кори­дор).

В Казах­стане к апар­та­мен­там отно­сят и жилые, и нежи­лые поме­ще­ния.

Такая недви­жи­мость чаще все­го при­об­ре­та­ет­ся в ком­мер­че­ских целях, напри­мер, для сда­чи в арен­ду, но может поку­пать­ся и в каче­стве вто­ро­го жилья. Закрой­щи­ки целе­на­прав­лен­но стро­ят сего­дня апар­та­мент-ком­плек­сы гости­нич­но­го типа в духе послед­них вея­ний.

Часто непо­ня­тен имен­но этот момент: если жить в поме­ще­нии мож­но, есть все необ­хо­ди­мые удоб­ства (а порой и эле­мен­ты рос­ко­ши), то какая раз­ни­ца в кон­це кон­цов — апар­та­мен­ты или квар­ти­ра. Не луч­ше ли жить в ком­форт­ных про­стор­ных “номе­рах”?

Почему апартаменты все-таки не квартира: найти 10 различий

Если на пер­вый взгляд раз­ни­ца меж­ду обо­и­ми типа­ми поме­ще­ний не чув­ству­ет­ся, то в зако­но­да­тель­ном плане она ого-го какая!

Постоянно прописаться не получится

В апар­та­мен­тах невоз­мож­но посто­ян­но про­пи­сать­ся как на ПМЖ: это пра­ви­ло рас­про­стра­ня­ет­ся для всех нежи­лых поме­ще­ний. Воз­мож­на лишь вре­мен­ная реги­стра­ция, мак­си­маль­но — на 5 лет, и то если зда­ние пред­на­зна­че­но под отель. Назна­че­ние поме­ще­ния под офи­сы, тор­го­вые поме­ще­ния, скла­ды, ресто­ра­ны исклю­ча­ет воз­мож­ность не толь­ко посто­ян­ной, но и вре­мен­ной про­пис­ки.

Коммерческая недвижимость может не соответствовать СНИП

Вто­рая очень суще­ствен­ная раз­ни­ца: жилые квар­ти­ры стро­ят­ся со стро­гим соблю­де­ни­ем всех стро­и­тель­ных норм для инди­ви­ду­аль­ных поме­ще­ний (СНИП), сани­тар­но-тех­ни­че­ских норм и про­ти­во­по­жар­ной без­опас­но­сти. Для нежи­лых поме­ще­ний соблю­де­ния мно­гих норм не тре­бу­ет­ся. Это зна­чит, что инве­стор не смо­жет предъ­явить пре­тен­зии к застрой­щи­ку, как это может сде­лать про­стой доль­щик жило­го МКД. Это может при­ве­сти:

• к исполь­зо­ва­нию нека­че­ствен­ных, зву­ко­про­ни­ца­е­мых, лег­ко­вос­пла­ме­ня­ю­щих­ся стро­и­тель­ных мате­ри­а­лов (вспо­ми­на­ет­ся сра­зу пожар в ТЦ “Зим­няя виш­ня”);
• неудоб­ной пла­ни­ров­ке дома и при­до­мо­вой тер­ри­то­рии;
• отсут­ствию вбли­зи удоб­ных подъ­езд­ных дорог и необ­хо­ди­мых объ­ек­тов инфра­струк­ту­ры.

Платить за коммунальные услуги придется больше

Ещё одно отли­чие апар­та­мен­тов от квар­ти­ры — это сто­и­мость ком­му­наль­ных услуг. Ком­му­наль­ные услу­ги жиль­цу апар­та­мен­тов обхо­дят­ся зна­чи­тель­но доро­же, чем вла­дель­цу про­стой квар­ти­ры, так как рас­счи­ты­ва­ют­ся по тари­фам для нежи­лых поме­ще­ний:

• раз­ни­ца в цене на воду дости­га­ет 15%;
• элек­тро­энер­гию — все 100%;
• добав­ля­ют­ся спе­ци­аль­ные услу­ги: убор­ка квар­тир, стир­ка и глаж­ка белья, содер­жа­ние тех­ни­че­ско­го пер­со­на­ла, охра­на и т.д.

Другие неудобства

• Невоз­мож­но создать ТСЖ и ЖСК, ответ­ствен­ные за экс­плу­а­та­цию обще­ствен­ной соб­ствен­но­сти, в апар­та­мент­ном жилищ­ном ком­плек­се. Их роль выпол­ня­ют управ­ля­ю­щие ком­па­нии (УК), обра­зо­ван­ные сами­ми застрой­щи­ка­ми. После сда­чи зда­ния в экс­плу­а­та­цию роль УК в управ­ле­нии иму­ще­ством дома часто ста­но­вит­ся сим­во­ли­че­ской. Созда­ние же сооб­ществ жилищ­ных соб­ствен­ни­ков в МКД, состо­я­щих из жилых квар­тир, воз­мож­но.
• Про­из­ве­сти пере­пла­ни­ров­ку в апар­та­мен­тах не так про­сто: пона­до­бит­ся еще боль­ше раз­ре­ше­ний, чем при кап­ре­мон­те в квар­ти­ре.
• Взять госу­дар­ствен­ную суб­си­дию или вос­поль­зо­вать­ся дру­ги­ми льго­та­ми для при­об­ре­те­ния апар­та­мен­тов, как это могут сде­лать соб­ствен­ни­ки обыч­ных квар­тир, нель­зя.
• Ком­форт и покой в апар­та­мен­тах, несмот­ря на назва­ние, не гаран­ти­ро­ван: за сосед­ней сте­ной может ока­зать­ся офис с 30 сотруд­ни­ка­ми, а на пер­вом эта­же ноч­ной бар.
• Сто­ят апар­та­мен­ты изна­чаль­но дешев­ле, но толь­ко на пер­вич­ном рын­ке.
• Нало­ги на апар­та­мен­ты уста­нов­ле­ны более высо­кие, чем на недви­жи­мость жило­го фон­да. Невоз­мож­но так­же полу­чить нало­го­вый вычет при про­да­же ком­мер­че­ских поме­ще­ний.

О послед­них двух пунк­тах пого­во­рим отдель­но.

Что дороже — апартаменты и квартира

Если срав­нить по цене эти два объ­ек­та, то ситу­а­ция стран­ная:

• Цена 1 м 2 апар­та­мен­та у застрой­щи­ков в сред­нем на 20% дешев­ле, чем ана­ло­гич­ная сто­и­мость про­стой квар­ти­ры.
• Купить же гото­вые апар­та­мен­ты по деше­вой цене не уда­ёт­ся, и неред­ко они ока­зы­ва­ют­ся доро­же обыч­но­го жилья.
• Арен­да апар­та­мен­тов одно­знач­но доро­же арен­ды жило­го поме­ще­ния.

На самом деле все объ­яс­ни­мо:

• Себе­сто­и­мость ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти обхо­дит­ся застрой­щи­кам намно­го дешев­ле из-за низ­ких нор­ма­тив­ных тре­бо­ва­ний и малой ответ­ствен­но­сти.
• Поку­пая апар­та­мен­ты по ДДУ и вкла­ды­вая затем свои нема­лые сред­ства в ремонт, покуп­ку иму­ще­ства, доль­щик про­да­ёт поме­ще­ние вто­рич­но уже намно­го доро­же.
• Арен­да в апар­та­мен­тах заве­до­мо доро­гая, так как они с этой целью и при­об­ре­та­ют­ся: как пра­ви­ло соб­ствен­ник обу­стра­и­ва­ет их более ком­форт­но под элит­ное жильё, при­об­ре­тая доро­гое обо­ру­до­ва­ние и тех­ни­ку.

Апартаменты и налоги

Вели­чи­на нало­га на недви­жи­мость зави­сит от её кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти и пло­ща­ди.

Налог на жилую квар­ти­ру обыч­но варьи­ру­ет­ся в пре­де­лах от 0,1 до 0,3%. Налог на ком­мер­че­скую недви­жи­мость — от 0,3 до 2%.

• Мини­маль­ный налог уста­нав­ли­ва­ет­ся толь­ко для апар­та­мен­тов гости­нич­но­го типа (не под офис или тор­го­вые поме­ще­ния), кадаст­ро­вая сто­и­мость кото­рых не более 300 тыс. руб. Тео­ре­ти­че­ски это неболь­шое 2‑комнатное поме­ще­ние.
• Если в пло­щадь апар­та­мен­та вклю­че­на тер­ри­то­рия, при­ле­га­ю­щая к дому, места обще­го поль­зо­ва­ния, то налог будет соот­вет­ствен­но боль­ше.

Что покупать — апартаменты или квартиру

Ответ зави­сит от цели при­об­ре­те­ния:

• Для спо­кой­но­го про­жи­ва­ния с про­пис­кой и удо­вле­тво­рен­ным чув­ством соб­ствен­ни­ка луч­ше при­об­ре­тать квар­ти­ру.
• Несмот­ря на то, что внешне квар­ти­ра может выгля­деть попро­ще, она на самом деле боль­ше соот­вет­ству­ет нор­мам про­жи­ва­ния, напри­мер, в ней обыч­но луч­ше зву­ко- и теп­ло­изо­ля­ция, нор­маль­ная высо­та потол­ков, тща­тель­ней рас­счи­ты­ва­ют­ся нор­мы осве­ще­ния и т.д.
• Нема­ло­важ­ны мень­шая сто­и­мость ком­му­наль­ных услуг и нало­гов.

Для инве­сти­ций в недви­жи­мость апар­та­мен­ты — пре­крас­ный выбор, так как оку­па­е­мость рас­хо­дов дости­га­ет­ся бла­го­да­ря высо­кой цене апар­та­мен­тов на вто­рич­ном рын­ке и доро­гой арен­ды.

Если биз­нес­мен жела­ет при­об­ре­сти ещё одно жильё, рас­по­ло­жен­ное близ­ко к рабо­те, и ему не нуж­на про­пис­ка в нем, то поче­му бы ему не при­об­ре­сти ком­мер­че­ское поме­ще­ние? В этом слу­чае отли­чие апар­та­мен­тов от квар­ти­ры игра­ет весь­ма малую роль.

Сравниваем апартаменты и квартиры

Многие покупатели, а иногда и профессионалы рынка недвижимости не знают, в чем состоят отличия апартаментов от квартиры. Предложений по продаже апартаментов становится все больше. Например, на популярном сайте циан около 140 вариантов продажи апартаментов в Москве и Московской области, 42 варианта — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 51 предложение — в Краснодарском крае, 3 предложения — в Ставропольском крае. Стоит отметить, что на подобных специализированных сайтах в описании продаваемого объекта отсутствуют какие-либо уточняющие моменты, касаемо сути апартаментов. Описание в принципе ничем не отличается от объявления по продаже квартиры.

Апартаменты — относительно новый вид жилья на российском рынке, поэтому о них мало кто знает.

Если вы, как и автор, представляете себе апартаменты в виде квартиры на последнем этаже высотки с большим балконом и бассейном на крыше, придется вас разочаровать. Потому что это не оно.

Что такое апартаменты

Из официальных источников, а именно из Приказа Министерства спорта и туризма РФ в 2011 г. понятие апартамент понимается как комната (или несколько комнат) в местах для размещения с наличием всех удобств для временного проживания.

По документам к апартаментам относятся помещения площадью не менее 40 квадратных метров. В комнатах установлены санузел и мебель. С юридической точки зрения апартаменты признаются нежилой недвижимостью.

Они бывают нескольких типов:

Первые три вида апартаментов нельзя купить в собственность, их можно только арендовать на короткий или длительный срок. При этом сохраняется гостиничное обслуживание. В кондо-отелях номера могут как сдаваться, так и выкупаться. Но все же отличия апартаментов от квартиры есть, о них мы и расскажем далее.

Ранее апартаменты были популярны только за рубежом. После обвалившегося спроса на офисные помещения, они появились и в Москве, после – в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и в других крупных городах России. Застройщикам удобно продавать в одном здании коммерческие площади и квадратные метры жилья. Не продастся одно — продастся другое.

Что такое квартира

Все могут легко представить себе квартиру. Это отдельное помещение с обособленным входом, состоящее из одной или нескольких комнат, расположенное в многоквартирном доме и приобретаемое физическими или юридическими лицами. Целью приобретения квартиры является проживание или ее сдача в аренду. Стандартная планировка квартиры включает кухню, жилые комнаты, санузел.

Основными признаками квартиры можно назвать следующие черты:

обособленность, что значит, что у каждого владельца имеется отдельный вход в дом;

наличие одной или нескольких спален;

наличие вспомогательных помещений для обеспечения удобства проживания (с/у, кухня, прихожая).

Основной характеристикой квартиры как объекта недвижимости является общая и жилая площадь. По документам общая площадь суммируется исходя из количества отапливаемых и неотапливаемых помещений, которые считаются по определенным коэффициентам. Значения коэффициентов определяются правилами технической инвентаризации.

К жилой площади относится та часть квартиры, которая предназначена для проживания. В нормативно-правовых документах, однако, нет точного определения жилой площади и метода ее расчета. Жилая площадь квартиры не включает: балкон, лоджию, кладовку и другие неотапливаемые помещения.

Апартаменты и квартира: в чем разница

Главное отличие апартаментов от квартиры можно увидеть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если приобретается квартира, в документе указывается назначение «жилое помещение», если апартаменты – «гостиничное размещение» либо «для объектов делового назначения», то есть для размещения офисов. Вот если последнее, такой апартамент не стоит приобретать, потому что юридически это нежилое помещение. Значит, и продать потом такую недвижимость под цель проживание не удастся, разве что как торговое помещение.

Преимущества и недостатки апартаментов

1. Красивый фасад

Если квартиры чаще всего строятся в ничем не примечательных жилых комплексах, апартаменты обычно расположены в отремонтированных зданиях известных фабрик, в доходных домах. Проживание в апартаментах — немного другой уровень. Презентабельный внешний вид, интересное архитектурное решение. В таком здании захотят жить многие.

2. Свободная планировка

В распоряжении владельцев большой площади помещение, которое можно обустроить по своему усмотрению. Только вот узаконить перепланировку будет сложнее, поскольку апартаменты все же считается коммерческой недвижимостью.

3. Ценовая доступность

Апартаменты стоят дешевле квартир, скорее всего, из-за особенностей регистрации (прописки) владельца. Специалисты рынка недвижимости утверждают, что квартиры дороже апартаментов в среднем на 10%-20%.

4. Готовая инфраструктура

Отличие апартаментов от квартир состоит и в том, что приобретая первое, вы вряд ли столкнетесь с проблемой отсутствия школ, детских садов и торговых центров. В крупных жилых комплексах и районах процесс обеспечения инфраструктурой может затянуться на несколько лет и даже десятилетий.

Недостатки покупки апартаментов сводятся к тому, что в отличие от квартиры это нежилое помещение и по этой причине в них нельзя прописать ни себя, ни родственников.

Многоквартирные дома, построенные за последние десять лет, окружены детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами. То есть всем тем, что необходимо для нормальной жизни семьи. Хотя создание инфраструктуры полностью не перешло в зону ответственности застройщиков, строительные компании видят в этом свою выгоду.

К нежилым зданиям, в том числе, и к апартаментам не предъявляют строгих требований относительно наличия удобств. Это логично, ведь их предназначение не проживание.

Юридический статус и вопрос прописки

Все, что могут сделать владельцы апартаментов, чтобы хоть как-то обозначить свои права на недвижимость, это оформить временную регистрацию сроком на пять лет. По окончании указанного периода необходимо вновь продлевать регистрацию. Без прописки вы также, как и жильцы квартир, сможете посещать поликлинику, пользоваться услугами общеобразовательных учреждений.

Формировать, например, в школе классы будут сначала из числа детей, которые прописаны в квартире, потом уже всех остальных.

Размер налога на имущество на апартаменты

Отличия апартаментов от квартиры заключаются в том, что этот вид недвижимости облагается повышенной налоговой ставкой. Если для квартир идут коэффициенты 0,1%-0,5%, для апартаментов — 0,5%-2%.

Хозяину квартиры возвращается налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей.

Для апартаментов налоговых вычетов не предусмотрено, опять же по той причине, что эта недвижимость предназначена для размещения гостиниц и офисов.

Как перевести апартаменты в жилой фонд

Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев не раз поднимал вопрос статуса апартаментов. По его мнению, проблема заключается в том, что застройщики и риэлторы понапрасну обнадеживают покупателей. Их уверяют, что купленная недвижимость вскоре будет значиться как жилая. На деле статус объектов не меняется. Больше всего от девелоперов и агентов недвижимости «попадает» жителям столицы, где в основном и строятся апартаменты.

И все-таки перевести апартамент в квартиру возможно. При условии, что он находится в жилом доме. Положительное решение будет принято при соответствии нормам СанПиНа.

Трудность перевода в жилой фонд состоит в том, что отсутствуют четкие инструкции, как это сделать. Стоит отметить, что за подтверждение жилого статуса придется заплатить госпошлину в размере от 20 тысяч рублей. Которая не возвращается в случае отказа.

На практике есть несколько ситуаций, когда сами застройщики на этапе проектирования меняли назначение объекта. Такое допустимо, если участок, на котором должен был быть построен апартамент, предназначен для жилищного строительства.

Власти Москвы предложили следующий вариант решения проблемы. Перевод в жилую недвижимость, но с отсутствием поблизости всех необходимых социально-культурных учреждений, повышенной налоговой нагрузкой для жильцов и дорогими коммунальными платежами. Пока что это все на рассмотрении.

Также власти отмечают, что процесс определения статуса апартаментов намного упростится после определения единых требований к жилым помещениям.

Что дороже: апартаменты или квартиры (коммуналка)

За коммунальные услуги придется платить по коммерческим тарифам. Сумма в платежных документах будет больше, чем если бы вы платили за пользование светом, газом, электричеством в квартире.

Если апартамент приобретается не для проживания, а для развития бизнеса, владельцев не будет сильно волновать вопрос оплаты налогов и коммуналки. Если же рассматривается вопрос покупки апартамента для непосредственного проживания, можно сказать, что выигрывая в цене лота, в долгосрочной перспективе владелец переплачивает.

Выводы

Основные отличия апартаментов от квартиры — это их специфичное назначение (для временного проживания либо для офиса), более демократичная стоимость, невозможность постоянной регистрации, повышенные налоговые и коммунальные платежи.