Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры

Как узнать, узаконена ли перепланировка

Согласно действующему законодательству, перепланировка и /или переустройство квартиры в многоквартирном доме требует согласования.

Понять выполнена ли перепланировка в квартире и возможность ее согласовать, мы подскажем в текущей статье.

Одним из самых распространенных случаев, когда необходимо узнать узаконена ли перепланировка квартиры является сделка с недвижимостью.

Всего возможных вариантов может быть несколько:

Перепланировка квартиры не выполнялась (сохранено изначальное планировочное решение);

Перепланировка выполнена и узаконена (в документах БТИ отмечены произведенные изменения планировочного решения);

Перепланировка выполнена самовольно (ремонтные работы выполнены, но не узаконены и имеются различия с первоначальным планировочным решением БТИ);

Обнаружена ошибка в документации (перепланировка не выполнялась, но в есть отличия от технической документации БТИ).

В Москве и Подмосковье единственными документами, позволяющими узнать, узаконена ли перепланировка квартиры, являются учетно-технические документы БТИ (паспорт жилого помещения или поэтажный план с экспликацией к нему).

Узнать, законна ли перепланировка

Для того чтобы понять, есть ли в квартире перепланировка и узаконена ли она по всем правилам, необходимо сравнить план БТИ с фактической перепланировкой квартиры.

Если план БТИ совпадает с фактической планировкой, то в данной квартире перепланировка не проводилась, либо была согласована и графически зафиксирована в технической документации БТИ.

Если выполненная перепланировка квартиры была согласована и оформлена надлежащим образом, то данное отражается в технической документации БТИ.

Определить проводилась ли перепланировка в квартире в принципе, возможно только сравнив начальное (авторское) планировочное решение с фактической планировкой.

В случае, если плана БТИ на квартиру с изначальной планировкой нет, то необходимо заказать архивную копию поэтажного плана БТИ с экспликацией к плану, содержащие первоначальное планировочное решение.

Учетно-техническая документация БТИ:

Попытка узнать факт и законность перепланировки квартиры сравнивая ее с соседской скорее запутает ситуацию, в следствии того что в другой квартире могла проводиться перепланировка или она изначально может иметь отличное планировочное решение.

В данном случае возможно обратится в управляющую компанию, если она располагает поэтажным планом с интересующим помещением и провести сравнение планировок на его основе.
Однако, данное не всегда является гарантией актуальности планов. В случае отсутствия необходимых документов, лучшим способом будет обратиться непосредственно в бюро технической инвентаризации.

Чтобы не выполнять измерения и сравнение с планом самостоятельно, возможно пригласить для обмеров специалиста любой организации, специализирующейся на документации в сфере перепланировок, или инициировать выход техника БТИ на квартиру.

Одним из вариантов итога визита техника БТИ может стать графическая фиксация выполненных при несогласованной перепланировке нарушений в «красных линиях».

План БТИ с красными линиями:

Самовольная перепланировка квартиры

В том случае, когда «на руках» имеются только документы БТИ с зафиксированными «в красных линиях» нарушениями, требуется запрашивать архивную копию учетной документации, содержащей первоначальное планировочное решение.

Дальнейшее зависит от того, подлежат ли согласованию выполнение при перепланировке/переустройстве мероприятия без проведения (полных или частичных) ремонтно-восстановительных работ.

В Москве на текущий момент есть возможность согласовать не только запланированную, но и выполненную перепланировку согласно Постановлению Правительства Москвы № 508 (в актуальной редакции). В том же постановлении возможно узнать какие виды работ, выполненные при перепланировке согласовать нельзя.

В Подмосковье для согласования проведенной перепланировки потребуется обращаться в суд. Однако, в некоторых случаях местный надзорный орган может пойти навстречу владельцу недвижимости и предоставить возможность согласования перепланировки. Виды работ, которые подлежат согласованию и наоборот не могут быть узаконены, в разных районах Московской области отличаются. Для уточнения потребуется проконсультироваться в местном надзорном органе, осуществлявшем надзор в данной сфере.

Подробности узаконивания ранее выполненных перепланировок в Москве и Подмосковье возможно узнать из этой статьи.

Подлинность документов БТИ

В настоящее время, при заключении сделок и иных операциях с недвижимостью следует проявлять особенную осторожность.

Массовый характер приобрело использование фальсифицированных и неправомочных документов технического учета.

Часто для заключения сделки с недвижимостью, имеющей неузаконенную перепланировку, предоставляют документацию, подписанную кадастровыми инженерами, не уполномоченными в силу действующего законодательства проводить работы по технической инвентаризации и выдаче технической документации.

Для того, чтобы убедиться в подлинности документов, выполненных БТИ Москвы с конца января 2018 года, есть возможность воспользоваться онлайн-сервисом QR кода. Имеющееся в документах код, при считывании любым устройством, поддерживающим данную функцию, предоставляет ссылку, ведущую на виртуальную копию документа технического учета, которую есть возможность скачать.

Для документов, выданных Московским областным БТИ, на сайте организации доступен онлайн-сервис подлинности по коду документа, но кроме этого, правомочность документа возможно узнать по фотографии или отсканированной копии, которые направляются в ГУП МО «МОБТИ» с помощью электронной почты.

Об этом и проблемах, связанных с фальсификацией документации БТИ рассказано в этой статье.

Участие сотрудников банка в операциях с недвижимостью не всегда дает гарантию того, что выполненная перепланировка квартиры узаконена.

Ошибки в документах БТИ

В некоторых случаях различие фактической планировки и планировочного решения в технической документации не являются неузаконенной перепланировкой квартиры, а вызваны различными неточностями в планах БТИ. Зачастую виновниками ошибок становятся строители, вносящие изменения в планировочное решение на этапе возведения здания.

В этом случае инициируется исправление документации БТИ на основании имеющихся альтернативных документов (заверенного плана застройщика, кадастрового паспорта с техническим планом, авторской проектной документации и т. п.). В некоторых случаях для исправления неточностей технической документации приходится обращаться в суд.

При прочих равных условиях, недвижимость, имеющая документы, соответствующие требованиям законодательства, имеет более высокую оценочную стоимость. Собственник квартиры с неузаконенной перепланировкой в любой момент может понести существенные затраты, связанные с необходимостью проведения восстановительного ремонта и выплатой штрафа.

Проанализировать имеющиеся документы, определить возможность согласования перепланировки и подготовить необходимую для этого документацию могут опытные специалисты нашей организации.

Направьте свои вопросы с помощью электронной почты, нашего сайта или задайте их по телефону – квалифицированный ответ на них Вам гарантирован.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры?

В данной статье мы рассмотрим такой вопрос – как и где узнать узаконена ли перепланировка квартиры или нет?

Прежде всего необходимо рассмотреть ситуации при которой нам это может понадобиться.

Один из самых распространенных случаев это покупка квартиры.
Действительно, приобретение недвижимости для каждой семьи большое мероприятие, которое происходит не каждый день.
И к этому процессу необходимо подойти со всей ответственностью.
Для того, что бы понять, есть ли в приобретаемой квартире перепланировка или нет достаточно сравнить план БТИ с первоначальной планировкой квартиры и текущую перепланировку квартиры.
Если планировка квартиры один-в-один соответствует плану БТИ, то в данной квартире нет перепланировки.
Для того, что бы это понять, необходимо сравнить размеры которые есть на плане БТИ с текущими размерами по квартире и если они приблизительно (+ – 3 см) совпадают, то в квартире перепланировок не было.

Примеры планов БТИ без перепланировки:

Если же есть какие то отличия от плана БТИ, то соответственно в данной квартире перепланировка есть. Вопрос какая перепланировка в данной квартире и как ее согласовать остается пока открытым, так как не известно какие изменения были именно в этом случае. Лучший из вариантов, это то что перепланировка в квартире есть и ее можно согласовать. Но зачастую в данных квартирах присутствуют перепланировки противоречащие действующему законодательству и их согласовать нельзя.
Точный ответ относительно конкретного варианта могут дать лишь специалисты в сфере согласования перепланировок.

Если перепланировку не согласовать, то соответственно все понятно, ничего не сделать, так как к процессу согласования приступать бессмысленно.
Если же перепланировка потенциально согласуема, то путь узаконивания ранее выполненных перепланировок зависят от проведенных мероприятий.
Поэтому для оценки перепланировки необходимо выслать план БТИ и картинку перепланировки в компании специализирующиеся на данной сфере деятельности где вам объективно опишут ситуацию. Либо можно лично обратиться в центр “Мои документы”. Там есть служба приема документов, которые направляются для согласования в Жилищную инспекцию, там вам также смогут описать ситуацию с перепланировкой. Хотя понимания в сфере перепланировок у данных специалистов центра так скажем несколько меньше чем в специализированных компаниях.
Возможено также записаться на прием к руководителю жилищной инспекции вашего округа и разъястнение о вашей перепланировки вам будет дано от первого лица. Однако запись происходит не мгновенно и вам придеться ждать своей даты приема.
Вероятно лучшим решением для точного понимания ситуации буедт рассылка плана и описание перепланировки в несколько компаний, в этом случае будет информация из нескольких источников и на основании них можно составить какое либо точное представление.

Кроме того, бывают случаи когда на плане БТИ уже отражена перепланировка и стоит штамп “Разрешение на произведенное переоборудование в ТБТИ не предъявлено”.
Этот штамп и значит что перепланировка незаконная.
Искать там надписи в контексте “Незаконная перепланировка” не нужно. Там стоит только штамп как на примере на второй картинке ниже. Почему используется совоформа “переоборудование” мы на знаем.
Этот штамп ставится на все документы БТИ уже не первое десятилетие.
Кроме того на третьей представленной картинке ставиться также надпись “квартира переоборудована без разрешения”. Мы ее обвели красным прямоугольником.
Здесь уже комментарии излишни, так как понятно, что перепланировка в квартире есть.

Также есть еще один случай – узаконенная перепланировка.
То есть в квартире была проведена перепланировка и она была узаконена. Это также можно понять из документов БТИ. На первом и втором листах технического паспорта ничего не отмечается, а вот на третьем листе, там где табличка “экспликация” помещений, над ней указывается акт о завешенной перепланировке с номером, который был выдан на основании разрешения на перепланировку. Мы его также обвели “красным прямоугольником”. И из этих документов также сразу становится явно понятно, что в квартире когда то была перепланировка и она была согласована.
Хотя если перепланировка была согласована до 2005 года, в на этом месте не обязательна надпись про акт о завершенной перепланировки. Там могут быть слова, префектура, управа, комиссия МВК и т.д. То есть те органы которые в разные годы выдавали разрешния на перепланировку и актировали их.
Ниже вы можете видеть пример подобной отметки.

Есть и еще один вариант при котором нам может понадобиться узнать узаконена ли перепланировка или нет – речь идет о перепланировке у соседей.
Причин этому может быть множество. Конечно же основная причина это ремонтные работы ведущиеся в данный момент. Но зачастую интересуют и работы проведенные ранее.

Где можно узнать узаконены ли данные ремонтные работы и есть или было ли на них разрешение.

Вариант первый – узнать у соседей лично, есть ли у них разрешение или нет. Плюс данного варианта, то что вы сможете моментально получить информацию. Минус, то что соседи могут вам не показать данное разрешение, даже если оно есть. Но обычно, если разрешение есть, то собственник его с гордостью демонстрирует. Если же разрешения нет, то его естественно не показывают, однако идет множество другой совершенно не относящейся к делу информации, начиная от того, что согласовывать ничего не нужно и заканчивая декламациями о том что у них все по закону и демонстрацией каких то дизайнерских проектов, которые не имеют никакого отношения к процессу узакониванию перепланировки.

Вариант второй – узнать об этом в управляющей компании. Собственник ведущий ремонт никакие документы в управляющую компанию предоставлять не должен. Однако же зачастую в управляющей компании есть информацию о проводимых ремонтных работах на их территории.

Вариант третий – узнать информацию в жилищной инспекции. Для этого необходимо им написать заявление с указанием адреса и вопросом – были ли выданы какие то разрешающие документы для квартиры по интересующему вас адресу. Данный вариант является самым лучшим, так как жилищная инспекция является тем органом который контролирует все перепланировки. Узнать это можно в письменном обращении и полученном же письменном ответе. Либо можно записаться в приемные дни к руководству инспекции.

Какие у нас еще есть органы которые могут дать нам интересущую информацию – например БТИ. В Бюро технической инвентаризации есть все необходимые данные, у них есть и акт о завершенном переустройстве который пришел к ним из жилищной инспекции и план БТИ выданный собственнику после узаконенной перепланировки. Однако этой информацией они с вами не поделяться, так как они могут данную информацию выдать только собственнику квартиры. Кроме того, вся этаж информация приходи к ним уже после окончания перепланировки. И если она к ним дошла, то априори получается что перепланировка узаконена.
На этом по нашему мнению источники получения информации исчерпываются и больше где либо какой то информации получить нельзя.

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры – последствия

В некоторых случаях новый владелец квартиры узнает о совершенной в ней перепланировке уже после приобретения недвижимости. Это автоматически предполагает возникновение определенных проблем, начиная от штрафов и заканчивая необходимостью тратить свое время на узаконивание внесенных изменений. Подробнее об этом – читайте в данной статье.

Что понимается по неузаконенной перепланировкой

Существуют два основных понятия:

• Переустройства. Это мелкие изменения, типа замены батареи, унитаза, бойлера и так далее. Для таких изменений никакого разрешения не требуется. Как следствие, проблем не возникнет.
• Перепланировка. Бывает узаконенная и неузаконенная. Первый вариант – когда все работы предварительно согласовываются в соответствующих инстанциях. Второй вариант – когда человек самовольно выполняет работы и только потом пытается их узаконить. В данной статье рассматривается именно второй вариант. К подобной перепланировке относят изменение расположения ванной, перенос кухни, создание новых дверных проемов, объединение комнаты и балкона, а также любые другие подобные изменения, которые серьезно сказываются на квартире.

Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры?

Это можно сделать очень просто. Еще до подписания договора купли-продажи необходимо потребовать от собственника-продавца жилья провести осмотр квартиры. При этом, обязательно нужно требовать предоставить актуальный техпаспорт. При осмотре достаточно будет сверить фактическое расположение/площадь комнат, наличие «несанкционированных» дверных проемов и так далее.

Стоит ли покупать:

Самый простой вариант, узнать о существовании незаконной перепланировки – прямо справить у собственника, была ли она сделана. Чаще всего на этот вопрос отвечают честно, так как в противном случае правомерность сделки можно будет оспорить в суде на том основании, что продавец не предоставил покупателю всю информацию об имуществе. Однако в данном случае важен и другой вопрос: а есть ли смысл приобретать такое жилье?

В ипотеку

Первое, что делать категорически не рекомендуется – обращаться в банки за ипотекой. Формально, да, можно приобрести в кредит даже такое жилье. Однако на практике, финансовые организации очень трепетно относятся к объекту залога и откажутся брать подобное жилье в качестве обеспечения. Как следствие, покупателю придется предоставлять другое имущество в залог, что, как минимум, неудобно.

За собственные средства

Более выгодным и интересным выглядит вариант покупки за личные накопления. Суть в том, что жилье с неузаконенной перепланировки нередко продается по цене ниже рыночной. В некоторых случаях разница незначительна, но в других она может составлять порядка 10-20%.

Следует учитывать тот факт, что все это верно только в тех случаях, когда продавец действительно понимает суть проблемы и не собирается обманывать потенциального покупателя. Если продавец не хочет показывать техпаспорт и, тем более, если он отказывается проводить осмотр жилья – это повод задуматься и, возможно, вообще отказаться от приобретения такого сомнительного имущества.

Чем это грозит?

Так как проверить законность выполненной перепланировки обычно несложно, почти всегда потенциальный покупатель понимает суть проблемы. Однако далеко не все знают, чем может грозить такая самовольная перепланировка в долгосрочной перспективе.

Штраф

Первая проблема – это штраф. Суть в том, что согласно ст.7.21 КоАП, если выявлена незаконная перепланировка квартиры, ее собственник наказывается штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. На практике, почти всего назначают максимальную сумму.

Нужно помнить, что факт перехода права собственность хоть и не отменяет предыдущие, наложенные на старого владельца штрафы, но и не вынуждает нового собственника их оплачивать. Проще говоря, предыдущий владелец обязан будет заплатить те штрафы, которые были на него наложены еще в тот момент, когда он имел право собственности на недвижимость. Но новые, которые будут наложен уже после перехода этого права, на нового собственника, платит уже он. Вне зависимости от того, что перепланировку, фактически, выполнял не он.

Конфискация имущества

Однако на штрафе потенциальные риски не заканчиваются. Дело в том, что после того, как назначен штраф, собственник получает предписание по приведению планировки квартиры в соответствие с техпаспортом. Это само по себе неприятно, долго и сложно, так как фактически такая задача предполагает проведение масштабного капитального ремонта со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Легко догадаться, что владельцы жилья не в восторге от таких предписаний и не хотят ничего глобально менять. И вот тут уже возникает серьезная проблема. Если ЖИ (жилищная инспекция) выявит факт невыполнения предписания, то она может обратиться в суд и лишить собственника его имущества. Квартира будет продана на торгах (ст.29 ЖК РФ), причем по цене существенно ниже рыночной.

Как узаконить после покупки?

Есть все два варианта не лишиться своего имущества:

• Привести квартиру в соответствие с техпаспортом что, как уже было сказано выше, практически никогда не устраивает собственников.
• Узаконить выполненную перепланировку, если это вообще возможно. Подробнее об этом дальше.

Порядок действий

1. Проконсультироваться со специалистами УК (управляющей компании) или ЖЭКа. Тут можно узнать о том, возможно ли вообще узаконить выполненную перепланировку и что конкретно для этого придется делать. Категорически рекомендуется инициировать процедуру самостоятельно, так как это покажет ответственным лицам, что новый владелец квартиры имеет желание все сделать по правилам, в отличие от старого собственника.
2. Заказать проект перепланировки. Не важно, что она уже выполнена, главное, чтобы такой документ был оформлен.
3. Собрать заключения контролирующих инстанций, типа Роспотребнадзора и Пожнадзора (конкретный перечень выдадут на консультации). Это не обязательный, но очень желательный пункт, так как на этом этапе появляется четкое понимание возможность узаконить перепланировку. Если прямо скажут, что такой возможности нет, не останется другого выхода кроме как возвращать планировку, указанную в техпаспорте.
4. С собранными бумагами другими документами обратиться в МФЦ и написать соответствующее заявление. Такое заявление заполняется на месте и заранее его готовить бессмысленно.
5. Получить решение. Если оно положительное, останется только внести изменения в техпаспорт. Если отрицательное, несмотря на положительные заключения контролирующих государственных структур, можно попробовать решить проблему в суде.

Документы

Примерный перечень документов, которые понадобятся для узаконивания перепланировки:

• Паспорта всех собственников жилья. Если у совладельца еще нет паспорта (несовершеннолетний), можно использовать свидетельство о рождении.
• Согласия всех владельцев на проведение планировки. Заверяется нотариально.
• Техпаспорт на квартиру.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость.
• Проект перепланировки.
• Заключения контролирующих структур.

Расходы

Процедура узаконивания перепланировки не только сравнительно долгая, но еще и относительно дорогая. В среднем, в зависимости от квартиры, особенностей перепланировки и многих других факторов, правильно оформленные документы обойдутся приблизительно в 30-60 тысяч рублей. Из них:

• Расходы на консультацию: до 2 тысяч рублей.
• Получение проекта перепланировки: до 15 тысяч рублей.
• Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей каждое.
• Оформление нового техпаспорта: около 10 тысяч рублей.

Сроки

Примерный срок оформления всех документов: около 1-2 месяцев. Из них порядка месяца придется потратить на сбор требуемой для узаконивания документации и еще около 1 месяца будет рассматриваться заявление в МФЦ (Мои документы). Это в идеальном варианте. Если есть какие-то нестандартные особенности и нюансы, то процедура может затянуться и на полгода.

Обращение в суд

Если по какой-то причине в МФЦ (Моих документах) отказали в узаконивании перепланировки и, при этом, заявитель уверен, что этот отказ был не мотивированным, можно попробовать обращаться в суд.

Порядок действий

1. Потребовать в МФЦ предоставить отказ в письменном виде.
2. Собрать документы для обращения в суд.
3. Составить исковое заявление. Это лучше делать с помощью опытного юриста.
4. Направить иск и документы в суд.
5. Оплатить госпошлину.
6. Дождаться заседания и решения суда.
7. Получить решение и ждать, пока оно вступит в силу.
8. Повторно обратиться в МФЦ со всеми указанными выше документами, добавив к ним и решение суда.
9. Получить разрешение на узаконивание перепланировки.
10. Внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Документы

Для обращения в суд потребуются практически те же документы, которые нужны для обращения в МФЦ. К ним нужно будет добавить только квитанцию об оплате госпошлины и письменный отказ, полученный в МФЦ (Моих документах). И, конечно же, само исковое заявление.

Заявление можно составить самостоятельно, однако лучше воспользоваться услугами опытного юриста. С его помощью вероятность добиться нужно результата возрастает в разы.

Расходы

Если не брать в расчет те расходы, которые пойдут на оформление документов, ведь к моменту обращения в суд они уже должны быть на руках у истца, то дополнительно придется заплатить только 300 рублей госпошлины. Кроме того, если планируется привлекать представителя, к документам нужно добавить доверенность на него и его же паспорт, а к расходам – цену за оформление и заверение доверенности. Примерная стоимость такого документа составит 2-5 тысяч рублей.

Сроки

Примерный срок рассмотрения дела в суде – 2 месяца с момента обращения. Еще 1 месяц после вынесения решения суда придется ждать, пока это решение вступит в силу. Таким образом, вся процедура узаконивания перепланировки может растянутся еще на 2-3 месяца или даже больше.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как понять, есть перепланировка в квартире или нет?

Наиболее частым случаем, когда возникает вопрос о том, выполнялась ли в квартире перепланировка и является ли она узаконенной, остается сделка с этой недвижимостью.

В данной статье будут описаны способы выявления факта перепланировки и ее законность.

Итогом оценки фактической планировки квартиры, расположенной в многоквартирном доме, становится один из вариантов:

• Перепланировка квартиры не производилась (сохранено первоначальное планировочное решение, разработанное автором-проектировщиком дома);
• Произведена перепланировка и узаконена (имеется Акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке и в технической документации БТИ зафиксировано измененное планировочное решение);
• Перепланировка выполнена самовольно без получения разрешения от надзорного органа (имеются отличия фактической планировки и планировочного решения в документации БТИ);
• Обнаружена неточность в технической документации (перепланировка не производилась, но имеются отличия от технической документации БТИ).

Пример технической документации БТИ до и после перепланировки

В Москве и Подмосковье достоверно определить, выполнялась ли перепланировка квартиры и является ли она узаконенной, возможно основываясь только на учетно-технической документации БТИ (это технический паспорт жилого помещения или поэтажный план с экспликацией к плану).

Определение факта выполнения перепланировки и ее законность

Установить, выполнялась или нет в квартире перепланировка, а также является ли она узаконенной, возможно несколькими способами:

► С амостоятельно сравнить фактическую планировку с архивной копией поэтажного плана из БТИ.

► Инициировать выход на квартиру техника БТИ, который проведет инструментальные обмеры помещений. После произведенного обмера, вы можете получить в БТИ актуальную техническую документацию.

В том случае, если полученные в БТИ планы, с результатом последнего обследования, имеют отличия от изначальной планировки, данное отмечается «красными линиями» и пометкой об отсутствии разрешения на перепланировку. Следовательно, факт выполнения самовольной перепланировки можно считать установленным.

Примеры учетно-технической документации БТИ в красных линиях

Установить факт произведенной перепланировки без планов БТИ чаще всего невозможно.

Еще одним из способов, при котором возможно установить факт перепланировки или ее отсутствие, является визуальное сравнение вашей текущей планировки с планировкой соседей.
Однако, у данного способа есть свои нюансы. Не смотря на то, что планировочное решение выше и ниже расположенных квартир в целом совпадает, могут быть некоторые планировочные различия.
В следствии чего, данный метод не стоит считать достоверным. Поэтому, самым верным, все же, стоит считать анализ планировочного решения согласно планам из БТИ.

В случае выявления самовольной перепланировки

В случае, если факт самовольной перепланировки все же установлен, выполненный ремонт необходимо узаконить. В первую очередь, стоит определить возможность согласования имеющегося планировочного решения.

Произвести анализ возможности согласования перепланировки и подготовить необходимую для узаконивания проектную документацию возможно в нашей организации.

На текущий момент в г. Москве возможно согласовать не только планируемую,но и осуществленную перепланировку. Виды работ, а также необходимые для узаконивания документы определены Постановлением Правительства Москвы № 508 (в действующей редакции).

В преобладающем большинстве районов Московской области отсутствует регламент согласования ранее выполненной перепланировки/переустройства. Узаконить выполненные ремонтные работы возможно только на основании решения суда. Также, может отличаться процесс согласования и разрешенные мероприятия. Для оценки возможности согласования перепланировки необходима предварительная консультация в местном надзорном органе, осуществлявшем согласование.

Подробнее об узаконивании ранее выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье приведены в этой статье.

Статья посвященная санкциям за самовольную перепланировку размещена здесь.

Внимание к технической документации

В настоящее время, при заключении сделок и иных операциях с недвижимостью следует проявлять особенную осторожность, так как определенное распространение приобрела поддельная и неправомочная техническая документация. Подробнее об этом описано здесь.

♦ В процессе согласования перепланировки запрещено использование фальсифицированной и неправомочной документации ♦

Для того чтобы убедиться в подлинности документов, выполненных БТИ Москвы с конца января 2018 года, есть возможность воспользоваться онлайн-сервисом проверки QR кода. Имеющееся в документах код, при считывании любым устройством, поддерживающим данную функцию, предоставляет ссылку, ведущую на виртуальную копию документа технического учета, которую есть возможность скачать. Для документов, выданных ранее этой даты. в целях проверки возможно использовать номер заказа.

Для учетно-технической документации Московского областного БТИ, на сайте организации доступен онлайн-сервис проверки ее подлинности по коду документа. Кроме этого, подлинность документа возможно проверить по фотографии или отсканированной копии, которые необходимо выслать в ГУП МО «МОБТИ» с помощью электронной почты.

♦ В некоторых случаях различие фактической планировки и планировочного решения в технической документации не являются перепланировкой, а вызваны техническими ошибками.

В этом случае инициируется исправление ошибочной документации БТИ на основании имеющихся альтернативных документов (планов застройщика, кадастрового паспорта с техническим планом, авторской проектной документации и т. п.). В некоторых случаях для исправления неточностей технической документации приходится обращаться в суд.

Квартиры, не имеющие проблем с самовольной перепланировкой более привлекательны для покупателей. Напротив, факт самовольно выполненной перепланировки не только снижает стоимость объекта недвижимости, но требует затрат времени и средств на согласование перепланировки, либо на проведение дорогостоящего восстановительного ремонта.

Направьте любые свои вопросы в сфере перепланировок и переустройства квартир с помощью электронной почты, размещайте на нашем сайте или задавайте их по телефону – квалифицированные специалисты нашей организации ответят Вам на них.

Как проверить законность перепланировки

Хочу купить студию в центре Петербурга. Как я понял, раньше это была коммуналка. Теперь владельцы переоборудовали комнаты и сделали несколько маленьких студий с ванной и туалетом в каждой.

Как проверить, что это все сделано законно, чтобы потом не возникли проблемы?

Проверить законность перепланировки очень легко: запросите у продавца технический паспорт на помещение, которое он продает.

Но скажу сразу: если в студии есть ванна и туалет и это не первый этаж, с большой долей вероятности, такая перепланировка или незаконна, или должна быть подтверждена решением суда. Потому что по техническим регламентам размещать ванну и туалет над жилыми помещениями запрещено.

Когда перепланировка незаконна

Перепланировка — сложный и длительный процесс, для которого требуется сделать проект, собрать огромное количество бумаг, согласовать всё с надзорными органами и подтвердить законность в БТИ. Потом — стройка, а после этого снова нужно вызывать кадастрового инженера и заказывать новый технический паспорт помещения. Все свежие изменения будут в этом документе. Мы уже рассказывали подробно, как непросто достроить гардеробную по закону.

Поэтому в вашем случае нужно запросить техпаспорт студии. Если планировка комнаты, ее составные части, в том числе и санузлы, на плане соответствуют тому, как все выглядит в жизни, — значит, перепланировка законная.

Если перепланировка сделана не по техпаспорту, она незаконная. Если это обнаружат, собственника могут в любой момент обязать все вернуть в прежний вид и еще и оштрафовать на 2500 Р .

Конечно, ответственность за незаконную перепланировку можно возложить на того, кто ее делал. В вашем случае — на того, кто продал вам квартиру. Но очевидно, что бегать искать бывшего хозяина, чтобы заставить переделать квартиру или компенсировать вам затраты, — дело хлопотное, сложное и дорогое. Поэтому до такого лучше не доводить.

Если в квартире появился новый туалет

Особенно внимательно нужно относиться к перепланировкам с «мокрыми зонами»: кухнями и санузлами. Если на первом этаже такое еще допускается, то на любом этаже выше нельзя устраивать туалет над чьей-то спальней или любым другим жилым помещением.

Такую перепланировку никто никогда не согласует в стадии проекта, потому что она прямо запрещена строительными правилами. Поэтому, если в вашей студии санузлы устроены в жилых комнатах не первого этажа и не над бывшим санузлом, одного технического паспорта мало. Вам надо запросить у продавца еще и решение суда, который установил законность такой перепланировки.

С кухнями, правда, могут быть варианты. У нас про это есть отдельная статья.

Какие еще варианты бывают в жизни

Допустим, ваша будущая студия находится на первом этаже и с санузлами вопрос снят. Вы смотрите в технический паспорт и видите, что планировки в плане БТИ и в реальности совпадают. А рядом есть штамп: «Разрешение на произведенное переоборудование / перепланировку в БТИ не предъявлено». Может быть и другой штамп или отметка: единой формы у сотрудников БТИ нет. Такой штамп означает, что документы, которые подтверждают законность перепланировки, собственник не представил. А БТИ при обследовании установило, что перепланировка сделана, составило новый план и отметило, что документов нет. То есть перепланировка все равно незаконная и потребуется пройти всю процедуру.

Еще незаконную перепланировку может узаконить суд. Для этого собственник должен подать иск о том, что он хочет сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии, и выиграть дело. Например, как это сделала женщина в Калининграде, которая разобрала перегородки, объединила прихожую и кухню и внесла другие изменения в планировку помещения. В этом случае дополнительная отметка в техническом паспорте не ставится, а собственник сразу должен представить решение суда.

Где взять технический паспорт

Его может заказать собственник квартиры или вы, если владелец даст вам доверенность. Теоретически можно попробовать запросить такую информацию в жилищной инспекции, но это долго, могут вообще не ответить.

Лучше, если технический паспорт не старше трех лет. По закону ограничений на срок его действия нет, но на практике чем он новее — тем лучше. Если вас хоть что-то смущает в том техпаспорте, который показывает вам собственник, — например, санузлы есть, а стенки, которая указана в плане, в общем коридоре не хватает, — запросите новый техпаспорт. Возможно, стенку убрали уже после того, как выдали техпаспорт, поэтому в плане и есть несоответствия.

Важно помнить, что вообще любая перепланировка, любое изменение, даже самое незначительное, грозит вам и штрафом, и требованием все переделать за свой счет. А еще могут быть проблемы с продажей такой студии, потому что у покупателей тоже будут возникать вопросы о законности перепланировки. Если вы не готовы к проблемам — лучше не покупать эту студию.

Если попросите продавца получить новый технический паспорт, это займет минимум 10 дней и будет стоить 2400 Р в Москве. Но тут есть и подводные камни: если студия-комната ликвидная, мало кто захочет тратить деньги и время, чтобы получить новый паспорт, когда можно найти покупателя посговорчивее.

Что делать вам

Главное — получить от продавца техпаспорт квартиры. Если в нем не указаны дополнительные санузлы, которые построили в каждой студии, — перепланировка, скорее всего, незаконна.

Согласовать самостоятельно вы ее теоретически сможете. Но нужно будет сделать проект, пройти экспертизу и еще потом доказать суду, что, хотя по строительным нормам так делать нельзя, ничьих прав это не нарушает и так можно жить. Это потребует средств и времени.

Поэтому покупать такую комнату можно только на свой страх и риск: в любой момент к вам может заявиться жилищная инспекция и потребовать снести, например, ванную.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.