Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

Договор купли-продажи квартиры

Совершение любой юридически значимой сделки подразумевает заключение договора. И в случае продажи недвижимости его содержание и форма имеют свои ключевые особенности. Знать их обязательно, поскольку упущение даже незначительной, на первый взгляд, детали способно стать причиной возникновения неблагоприятных последствий.

Что такое ДКП

ДКП (договор купли-продажи) представляет собой соглашение о возмездном отчуждении права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю (ст. 549 ГК РФ).

Документ, как и сделка, может быть двухсторонним и многосторонним, в зависимости от количества действующих лиц (по закону допускается заключение соглашения одновременно между несколькими продавцами и/или покупателями). И признается действительным только при наличии подписей всех сторон либо их уполномоченных представителей.

Сущность, правила и порядок заключения ДКП регулируется гл. 27–28 Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей пар. 7 гл. 30 второй части законодательного акта.

Как правильно составить, оформить договор купли-продажи квартиры

Единой, утвержденной законодательством формы для составления ДКП квартиры нет. Как и строгих указаний относительно содержания документа.

Однако сторонам сделки стоит иметь в виду, что утвержденные в нем пункты не должны противоречить действующему законодательству (нарушать интересы и права собственников и других правообладателей объекта недвижимости), и, вместе с этим, достаточно полно отражать сущность и предмет соглашения.

Достичь этого помогут приведенные ниже рекомендации.

Форма

Договор купли-продажи жилого помещения составляется в письменном виде, в формате единого документа.

При его изложении допустимо использовать ПК и любую другую пишущую технику (после необходимо распечатать) либо писать текст вручную. Главное, чтобы написанное было разборчивым и читаемым, не содержало ошибок и исправлений.

В остальных случаях стороны по обоюдному согласию вправе прибегнуть к услугам нотариуса, если хотят обеспечить сделке дополнительные гарантии.

Содержание

Как уже отмечалось выше, перечень пунктов ДКП утверждается сторонами. В документе может быть указано все, что они посчитают нужным и важным для себя. А стандартный договор выглядит так:

1. Место и время совершения сделки (достаточно отметить город и дату подписания акта).
2. ФИО, адрес проживания и реквизиты удостоверения личности всех фигурантов сделки (продавца, покупателя, их доверенных лиц).
3. Местонахождение жилплощади, ее квадратура, количество комнат.
4. Указание на право собственности продавца в отношении объекта сделки, тип подтверждающего документа, его реквизиты, место выдачи и т. п.
5. Стоимость квартиры, определенная по соглашению сторон.
6. Способ и порядок передачи денег (за наличный расчет, безналичный, через посредника).
7. Момент исполнения обязательства (срок, в который продавец должен будет полностью освободить жилплощадь и сдать ее покупателю).
8. Наличие/отсутствие обременений жилья, законных прав не нее со стороны третьих лиц.
9. Порядок несения расходов по оформлению документа.
10. Ответственность сторон за нарушение условий договора (неуплата суммы договора в срок либо отказ в своевременном освобождении жилплощади продавцом, а также неисполнение прочих значимых для сторон пунктов может повлечь за собой последствия, прописанные в договоре).
11. Перечень приложений к договору (здесь должны быть указаны документы, которые прежний собственник недвижимости передает покупателю, бумаги, подтверждающие полномочия фигурантов сделки и пр.).
12. Количество экземпляров договора.
13. Место для проставления подписей сторон.

Договор также может включать в себя:

• Положения акта приема-передачи квартиры (подписание документа необходимо для подтверждения сдачи объекта приобретателю и отсутствия претензий к его состоянию со стороны последнего). Данная часть договора отображает согласие покупателя принять жилплощадь в таком виде, в котором его передает продавец, поэтому рекомендуется привести здесь основные характеристики объекта, в том числе и его недостатки (во избежание недоразумений и споров в дальнейшем).
• Расписку о получении денег. Актуально при наличном расчете «из рук в руки», когда передача средств осуществляется на этапе подписания договора, а не после регистрации. В документе необходимо указать размер сумму, полученной продавцом, а также является она полной либо это просто был только задаток.

Все моменты, не оговоренные сторонами и не прописанные в договоре, по умолчанию регулируются действующим законодательством (Гражданским и Жилищным кодексом РФ).

Приложения к договору

Для подтверждения правомочий сторон и изложенных в договоре обстоятельств участникам сделки должны быть предъявлены следующие документы:

1. Удостоверение личности.
2. Доверенность на представителей.
3. Свидетельство о рождении несовершеннолетних лиц (от лица которых совершается сделка).
4. Документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетних или недееспособных лиц (свидетельство о рождении — для родителей, постановление суда и органа опеки и попечительства — для опекунов, попечителей).
5. Справка из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности продавца на продаваемую квартиру, наличии/отсутствии обременений и залога.
6. Кадастровый паспорт жилого помещения.
7. Выписка из базы данных ресурсопоставляющих организаций об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг.
8. Справка о проживающих в квартире лицах.

Если положения акта приема-передачи жилплощади и расписка о получении денег были составлены в виде отдельных документов, их также следует взять с собой на заключение ДКП.

Можно ли самим составить договор купли-продажи

ДКП по умолчанию составляется в простой письменной форме, т. е. без привлечения третьих лиц, нотариуса и посредников.

Оформление Договора купли-продажи квартиры

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Мы подошли к ключевому этапу сделки покупки квартиры. От того, насколько правильно мы составим Договор купли-продажи квартиры, будет зависеть наша юридическая безопасность. Другими словами – именно на формулировки и условия договора мы сможем опираться, в случае возникновения судебных споров и разбирательств по сделке. Поэтому рассмотрим этот шаг подробно.

Проект Договора купли-продажи квартиры (ДКП) готовится заранее. Желательно, чтобы его текст до сделки уже был на руках и у нас (у Покупателя), и у Продавца. Тогда на самой процедуре подписания будет меньше вопросов и разногласий.

Оформление Договора купли-продажи квартиры допускается как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ), на усмотрение участников сделки, за исключением тех случаев, когда договор подлежит Откроется в новой вкладке.”>обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариальное заверение ДКП стоит дороже (нотариальные тарифы см. ниже), а договор в простой письменной форме, в принципе, можно составить даже самостоятельно (на основе шаблонов типовых договоров – см. ниже), или поручить это Откроется в новой вкладке.”>специализированному юристу, заплатив за подготовку договора всего 2-3 тыс. руб.

Но Откроется в новой вкладке.”>подготовка и заверение договора у Нотариуса имеет ряд преимуществ, и прежде всего – для Покупателя квартиры:

1. Во-первых, Нотариус сначала выясняет все детали предстоящей сделки, а затем уже составляет Договор купли продажи квартиры (не шаблонный) с учетом этих самых деталей конкретной сделки, и потребностей ее сторон (в особенности – потребностей Покупателя).
2. Во-вторых, Нотариус может включить в ДКП дополнительную ответственность Продавца на случай его возможной недобросовестности (например, если он утаил какие-либо важные обстоятельства, связанные с продажей квартиры).
3. И в-третьих, Нотариус выступает официальным свидетелем вменяемости Продавца в момент совершения сделки, что существенно снижает риск признания сделки недействительной по причине Откроется в новой вкладке.”>недееспособности Продавца, состояния аффекта, введения в заблуждение и т.п.

Откроется в новой вкладке.”>Нотариус значительно облегчает участникам сделки процесс ее проведения, и создает для них комфортные условия. Практика показывает, что нервное напряжение во время сделки у многих бывает на пределе, т.к. цена вопроса слишком велика. И любой конфликт, или несогласованное действие между участниками (особенно при Откроется в новой вкладке.”>«альтернативных сделках»), может привести к взрыву эмоций, и срыву сделки.

Нотариус же обеспечивает не только юридический, но и психологический контроль процесса (вы будете смеяться – но это важно!), а также выступает консультантом и арбитром в случае возникновения споров. В практике было немало случаев, когда сделки срывались в последний момент вовсе не из-за проблем с документами, а «всего лишь» из-за психологического накала страстей участников. А в нотариальной конторе люди всегда ведут себя спокойнее, и спорные вопросы там решаются гораздо быстрее и конструктивнее.

Кроме того, оформление Договора купли-продажи квартиры в нотариальной конторе имеет еще два преимущества – не нужно беспокоиться о регистрации сделки (Нотариус берет ее на себя), и можно провести денежные расчеты по сделке не через банковскую ячейку (как мы рассматриваем здесь по умолчанию), а через Откроется в новой вкладке.”>депозит нотариуса.

Очевидно, что юридические преимущества нотариально заверенного Договора купли-продажи квартиры больше касаются Покупателя, чем Продавца. Продавцу Нотариус, как правило, не очень-то и нужен. Поэтому, расходы на Нотариуса чаще несет именно Покупатель; по сути, он платит за снижение ряда Откроется в новой вкладке.”>рисков сделки для себя лично.

Поэтому нам, как Покупателю, в целях контроля собственных рисков, особенно важно понимать, что именно должен содержать ДКП, и как он должен быть составлен. Для грамотного оформления Договора купли-продажи квартиры, нам нужно понимать разницу между Откроется в новой вкладке.”>существенными условиями договора и его Откроется в новой вкладке.”>дополнительными условиями (перечни этих условий – см. по ссылкам в Глоссарии).

Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры

Каждый Договор купли-продажи квартиры (ДКП) должен содержать существенные условия, т.е. условия, которые являются обязательными для того, чтобы этот договор имел юридическую силу. Это значит, что в нем должны быть четко обозначены стороны договора (ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя), предмет договора (квартира, площадь, адрес), суть договора (отчуждение квартиры), цена (в рублях, цифрами и прописью), а также Откроется в новой вкладке.”>права третьих лиц на пользование квартирой (если таковые лица имеются).

Помимо существенных (обязательных), в ДКП можно (и нужно!) вносить дополнительные условия по взаимному согласию сторон. Например, условия о способе проведения расчетов за квартиру, условия о сроках освобождения квартиры (как физическом, так и юридическом), условия об ответственности сторон в тех или иных случаях, и т.п. Такие дополнительные условия не обобщают, а конкретизируют отношения сторон в сделке. И в интересах Покупателя – максимально педантично отнестись к каждому пункту этих условий.

Вообще-то, формулировать условия договора самостоятельно, не имея юридического образования и соответствующей практики, не рекомендуется. Такое баловство может выйти нам боком. Неграмотно вставленная формулировка может не только не иметь нужных нам юридических последствий, но и сделать сам договор (или его часть) Откроется в новой вкладке.”>ничтожным (т.е. не имеющим законной силы, подробнее – по ссылке).

Что касается цены договора (суммы сделки), то на рынке нередко практиковалось занижение этой цены в ДКП, с целью ухода Продавца от уплаты Откроется в новой вкладке.”>подоходного налога с продажи квартиры. Для Покупателя такой вариант всегда был очень рисковым, несмотря на расписку на полную стоимость квартиры, которую ему давал Продавец. Ведь в случае признания сделки недействительной, Покупатель мог претендовать на возврат только той суммы, которая была прямо указана в договоре.

Но с января 2016 года введен в действие закон, согласно которому налог с продажи квартиры может взиматься не с цены договора, а с Откроется в новой вкладке.”>кадастровой стоимости квартиры (подробнее об этом – см. по ссылке). Поэтому занижать стоимость в договоре в ряде случаев стало бессмысленно.

Конечно, при составлении Договора купли-продажи квартиры, нужно стараться предусмотреть как можно больше возможных негативных последствий. Но маловероятно, что кто-либо, даже юридически подкованный человек, может предусмотреть в договоре абсолютно все возможные нюансы и последствия сделки. А следовательно, вероятность оспаривания договора, и Откроется в новой вкладке.”>признания сделки недействительной все равно существует.

Поэтому, Откроется в новой вкладке.”>юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, советуют Покупателю добавлять в конце договора отдельным пунктом условие, подобное этому:

«Руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора), ст. 461 ГК РФ (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятию квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города _______ или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент вступления в законную силу решения суда о признании настоящего договора недействительным. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения ему убытков».

Такой пункт в договоре даст юридическую опору Покупателю, в случае попытки Продавца или его родственников (в т. ч. третьих лиц) вернуть себе квартиру по суду.

На практике подписание Договора купли-продажи квартиры происходит, обычно, в тот же день, что и Откроется в новой вкладке.”>закладка денег в ячейку банка, либо на следующий день после этого.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным после его подписания сторонами (ранее, до 2013 года, ДКП считался заключенным только после его гос. регистрации). Теперь сам договор регистрации не подлежит, но, тем не менее, он сдается в составе пакета документов в Откроется в новой вкладке.”>УФРС для регистрации перехода права.

Перед подачей на регистрацию не лишним будет внимательно перечитать весь договор еще раз, и сверить все внесенные в него данные из документов: паспортные и технические данные, адрес и площадь квартиры и т.п. Если в договоре обнаружится ошибка или опечатка, то это может стать причиной в задержке регистрации или даже в ее отказе.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, договор купли-продажи квартиры мы составили, все существенные условия в нем перечислили, дополнительные условия согласовали и добавили отдельными пунктами в текст документа. Два раза все перечитали, три раза сплюнули через левое плечо, и аккуратно поставили свой автограф на договоре.

7 пунктов, которые помогут составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

Закон не обязывает участников сделки в обязательном порядке обращаться к специалистам по недвижимости, риелторам или юристам для сопровождения сделки. Стороны могут сами все сделать:

• собрать необходимые документы;
• согласовать условия сделки;
• подготовить договор и передаточный акт;
• сдать документы на регистрацию;
• провести полный расчет.

Однако, несмотря на всю внешнюю простоту процедуры, при оформлении сделки участники, не имеющие профильной подготовки, несут определенные риски.

Риски покупки без риелтора и посредников

Во-первых, риск некорректной подготовки документов. Обязательные требования к документам на квартиру следующие:

• бумаги должны быть действующими, актуальными на момент сделки;
• информация в документах должна быть реальной и соответствующей действительности;
• документы должны быть оформлены в соответствии с законом и содержать все необходимые реквизиты.

Если, например, справка о прописанных выдана несколько месяцев назад, скорее всего, сведения в ней уже не соответствуют действительности. В квартире могли прописать кого-то еще или выписать человека.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам не должна быть старше месяца, поскольку в соответствии с действующим законодательством плата за квартиру начисляется ежемесячно.

Согласие супруга на продажу (покупку) квартиры должно быть оформлено нотариально, в противном случае оно является недействительным.

Во-вторых, риск некорректного оформления документов – договора и передаточного акта. Оба эти документа должны отвечать требованиям:

Кроме того, сторона, не принимавшая участия в составлении текста сделки, рискует не включить в него условия, которые защитили бы ее интересы в спорных ситуациях. Например, если оплата в рассрочку, продавцу следует предусмотреть в договоре штрафные санкции для покупателя на случай просрочки очередного платежа и залог квартиры до момента полной оплаты.

В-третьих, сделка рискует сорваться, если одна из сторон уклоняется от регистрации.

В случае, если продавец или покупатель не являются для подачи документов на регистрацию в Росреестр, то придется тратить время и деньги на решение вопроса через суд.

Наконец, покупатель рискует получить квартиру с недостатками, а продавец – не получить оплату. Все эти риски может предусмотреть опытный специалист, но если было принято решение отказаться от его услуг, то максимальную бдительность нужно проявлять самостоятельно.

Как правильно написать текст сделки?

Любой договор купли-продажи квартиры содержит как минимум следующую информацию:

• кто является покупателем и продавцом – стороны;
• какая недвижимость продается – предмет;
• условия, на которых продается объект – существенные и дополнительные условия.

Только если прописаны все необходимые условия, договор считается заключенным.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Стороны

Информация о сторонах прописывается в шапке, сразу же после наименования договора, даты и места его составления.

«Мы, гражданин РФ ______________ (ФИО продавца), ___________ года рождения, место рождения: _________, пол __________, паспорт __________ (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения), зарегистрированный по адресу: _______________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и

гражданин РФ ______________ (ФИО продавца), ___________ года рождения, место рождения: _________, пол __________, паспорт __________ (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения), зарегистрированный по адресу: _______________, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:»

Укажите в тексте контактный номер каждого из участников сделки, чтобы использовать его для связи в качестве официального номера.

Предмет

Это самый важный элемент. Чтобы правильно прописать условие о квартире, нужно обратиться к выписке из ЕГРН, техническим документам. Указываются:

• адрес;
• площадь помещения – общая и жилая;
• количество жилых комнат;
• этаж, на котором расположена недвижимость;
• кадастровый (условный) номер.

Очень важно указать данные так, как они прописаны в документах. Если, например, в выписке из ЕГРН (свидетельстве) адрес указан: «город Н-ск, улица Цветочная, дом 14, квартира 35», то именно так и нужно писать.

«Продавец продает, а Покупатель покупает квартиру, находящуюся по адресу: город ___________, улица _________, дом ___, корпус ____, квартира ___. Указанная квартира расположена на ______ этаже ______-этажного панельного (кирпичного) дома, состоит из ____ жилых комнат, имеет общую площадь _____ кв. м., в т.ч. жилую площадь _____ кв. м. Кадастровый номер квартиры ___________.

Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи квартиры от ____________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права ___________(серия, номер свидетельства, кем и когда выдано), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним _______ (дата регистрации) сделана запись регистрации № ___________ (номер госрегистрации).»

Существенные условия

К существенным условиям договора купли-продажи, помимо перечисленных сторон и предмета, относятся:

• цена;
• срок и порядок передачи жилья;
• срок и порядок оплаты;
• перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем (если есть).

Цена объекта указывается цифрами и прописью. Уделите этому особое внимание. Если будет расхождение между цифровым и письменным выражением цены, суд отдаст предпочтение тому, что написано прописью.

Укажите полную цену. Не поддавайтесь уговорам продавца занизить ее – это выгодно только продавцу. В случае судебного спора вы сможете вернуть себе только ту сумму, которая указана в соглашении.

Срок и порядок передачи жилья отвечает на вопрос «как покупатель получит квартиру по договору». Порядок передачи может быть любым удобным для сторон, главное – описать его достаточно подробно.

Срок и порядок оплаты зависит от договоренностей сторон.

Варианты оплаты могут быть разными:

• наличными или банковским переводом;
• сразу или с использованием отсрочки, рассрочки;
• в руки продавцу или с использованием посредника: банковская ячейка, аккредитив, счет эскроу, депозит нотариуса.

Помните, что с момента, как договор подписан, покупатель обязан вносить оплату именно так, как написано в тексте соглашения.

Например, если указана оплата наличными, а покупатель осуществил оплату банковским переводом – формально это нарушение условий.

Если указан только срок передачи денег, то оплатить квартиру можно любым способом.

Это условие вполне законно, однако небезопасно для сторон. Почему – читайте по ссылке.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем

Если случается, что в квартире прописаны лица, сохраняющие право проживания после смены собственника, список таких лиц нужно отразить в тексте сделки. К ним относятся:

• пользователи по завещательному отказу;
• наниматели по договору найма, то есть аренды.

Существенный риск для покупателя состоит в том, что нет открытых реестров, в которых содержался бы список пользователей квартиры. Договор найма на срок более года нужно регистрировать в Росреестре, однако есть способы обойти эту процедуру – например, заключить сделку на 11 месяцев.

Пользователи по завещательному отказу должны быть упомянуты в свидетельстве о праве на наследство, по которому продавец получил жилье, однако нотариус может просто не прописать этот факт по ошибке.

Косвенно вычислить пользователей можно по справке о зарегистрированных лицах, однако не все из них могут быть прописаны в квартире.

Чтобы снизить риск, требуйте от продавца дополнительной гарантии, что в квартире нет посторонних пользователей.

На что обратить внимание?

Составляя простой договор купли-продажи, нужно обратить внимание на следующие моменты:

1. Правильность указания данных сторон и описания жилья.

Это ключевой момент, ведь если в данные закралась опечатка, то регистрация сделки может затянуться на несколько месяцев. Это не означает, что договор будет отменен, просто вы рискуете потерять много времени на формальности.

1. Цена должна соответствовать действительности.

Не поддавайтесь на уговоры продавца занизить цену. Да, так он освободится от налога, но вы как покупатель рискуете не вернуть полностью все деньги, которые уплатите, в случае судебного спора.

1. Как правильно подписать и оформить передачу объекта?
   

Если прописано, что передаточный акт не нужен – то квартира передается в момент подписания и сам ДКП в таком случае служит передаточным документом.

Проверьте, соответствует ли это вашим целям, и если нет – настаивайте на окончательном осмотре и оформлении отдельного документа о передаче.

1. Как осуществляется оплата?

Продавая квартиру, проверьте, насколько четко прописаны сроки оплаты. Если вы остановитесь на расплывчатой формулировке, то рискуете не взыскать деньги быстро в случае неоплаты.

1. Гарантирует ли продавец свободу квартиры от третьих лиц.

Если такой гарантии нет, то в случае выявления каких-либо лиц, имеющих притязания на жилье, вы не сможете потребовать от продавца возмещения причиненных вам убытков.

1. Возникает ли залог продавца на объект?

Если вы оплачиваете жилье в рассрочку или с отсрочкой, в силу закона возникает залог продавца на квартиру до полной ее оплаты. Это значит, что если вы не внесете полностью оплату, продавец будет вправе изъять и реализовать недвижимость через суд.

Чтобы залог не возникал, достаточно указать:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира не признается находящейся в залоге у Продавца.»

1. Нет ли в договоре необоснованной ответственности.

Некоторые стороны, пользуясь неосведомленностью своего контрагента, могут внести в текст условия о материальной ответственности за незначительные нарушения. Внимательно перечитайте документ. Если встречаются формулировки, например «обязуется оплатить неустойку в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки» — скорее всего, это излишняя ответственность.

Основания и сроки для расторжения договора в этой статье.

Видео, которое поможет составить договор самостоятельно:

Когда следует обратиться к специалисту?

Если в вашей сделке один продавец и один покупатель, пусть даже состоящие в браке, а оплата производится за счет собственных средств покупателя – это достаточно простая сделка. Вы можете оформить документы самостоятельно.

Если же в вашей сделке встречается хоть одно из следующих условий:

• несовершеннолетний продавец или прописан ребенок;
• объект находится в долевой собственности;
• квартира приобретается в долевую собственность;
• оплата за счет ипотеки, льгот и субсидий (в том числе жилищный сертификат);
• продается жилье, полученное по наследству;
• помещение обременено залогом, арестом или правами третьих лиц;
• вместо одного из участников действует представитель по доверенности;
• альтернативная сделка (цепочка сделок);
• нужен задаток (аванс) и предварительный договор купли-продажи;
• или если недвижимость в принципе проблемная, с неясной историей, а также, если вы просто не уверены в своих силах – лучше обратиться к опытному специалисту.

Юрист или риелтор поможет проверить квартиру, составит документы с учетом ваших интересов и укажет на все возможные подводные камни.

Запомнить

1. Стороны могут прописать в договоре любые условия, которые посчитают нужными.
2. Отражайте в договоре только достоверную информацию о датах сделки и о цене квартиры.
3. Если вы сомневаетесь в своих силах – доверьте проведение сделки специалисту.
4. Для повышения безопасности сделки обратитесь к нотариусу, который сам составит текст договора и проверит соблюдение прав третьих лиц.

Самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры — как это сделать юридически грамотно?

Договор купли-продажи (ДКП) недвижимости – правоустанавливающий документ, на основании которого имущественная сделка считается заключённой, а вещные права на владение недвижимостью переходят от покупателя к продавцу.

Его роль в проведении сделки с недвижимостью сложно переоценить. Поэтому составление документа должно соответствовать всем нормам законодательства. В статье подробно рассмотрим как грамотно оформить договор и не упустить важных деталей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Законы, регламентирующие требования к ДКП

При составлении и заключении ДКП, требуется ориентироваться на нормы Гражданского кодекса, изложенные в следующих источниках законодательства:

1. Процедура купли-продажи регулируется нормами § 7 главы 30 ГК РФ и статьями 130—131 ГК РФ.
2. Положения о составлении даны в статьях 549 ГК РФ (положения о ДКП) и 550-558 ГК РФ (требования к составлению и заключению ДКП).
3. Если составляется предварительный договор сделки, применяются нормы статьи 429 ГК РФ.
4. Договор может, а в определённых случаях – должен удостоверяться нотариально на основании статьи 163 ГК РФ.
5. После подписания он передаётся в Росреестр для внесения сведений о сделке, что регулируется статьёй 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ, Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Это базовая часть законодательных актов, которая применяется во всех случаях. Если в сделке выявляется тот или иной нюанс, могут потребоваться дополнительные источники. Например, Закон о нотариате или об опеке, об ипотеке или долевом строительстве.

Необходимые документы

От продавца потребуется пакет документации, состоящий из следующего:

1. Гражданский паспорт собственника. Если он несовершеннолетний, дополнительно предъявляется свидетельство о рождении и паспорт законного представителя.
2. Правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на помещение (здание).
3. Правоудостоверяющий документ: свидетельство о собственности, или выписка из ЕГРН.
4. Техническая документация из БТИ. Для квартир: с экспликацией из поэтажного плана.
5. Кадастровый паспорт.
6. Кадастровая справка об отсутствии обременений и ареста.
7. Разрешение от супруга, если имущество нажито совместно. Принятая в дар и унаследованная недвижимость в эту категорию не входит.
8. Разрешение от совладельцев, если имущество продаётся в долях.
9. Разрешение от органов опеки, если собственник объекта или доли – несовершеннолетний.
10. Копия лицевого счёта, квитанции об оплате услуг ЖКХ.
11. Выписка из домовой или поквартирной книги – на квартиру или дом.
12. Для частных домов или земельных участков (ЗУ) – межевое дело.
13. Кадастровая справка об отсутствии строений – на ЗУ.

Покупателю для оформления и заключения договора достаточно паспорта.

Возможно Вам также будут интересны следующие статьи:

Как составить и оформить?

Самостоятельно составить договор несложно, особенно, если одна из сторон владеет минимальными основами нормативного делопроизводства и юридической грамотности.

Главное, чтобы текст был составлен юридически корректно, с использованием соответствующих формулировок. Для этого нужно взять за образец любой пример типового договора купли продажи, и на его основе составить собственный текст. Найти такой образец можно на сайтах:

• юридических компаний;
• правовых форумах;
• специальных тематических сайтах.

Пошагово проверяя каждый пункт взятого за образец ДКП, и сверяя его с собственной ситуацией, можно создать экземпляр, актуальный для проведения сделки.

Договор купли-продажи состоит из нескольких частей. В него нужно включить следующие обязательные элементы:

1. Наименование документа.
2. Место составления (населённый пункт) и дата составления и подписания, внесённая прописью.
3. Базовая часть, состоящая из существенных и дополнительных положений.
4. Подписи сторон, при необходимости или по усмотрению – нотариальная запись.

Документ можно составить в любом населённом пункте, не обязательно по месту расположения недвижимости. Главное – внести сведения о месте заключения и дату, иначе его не примет Росреестр.

Базовая (осведомительная) часть содержит сведения о сделке. Она состоит из пунктов и подпунктов. Существенные положения должны быть представлены следующими основными пунктами:

1. Предмета договора.
2. Права и обязанности сторон.
3. Условия передачи объекта.
4. Сроки и условия оплаты.
5. Срок и условия освобождения помещения.
6. Ответственность сторон.
7. Условия расторжения.
8. Заключительные положения.

Положение о предмете

Это первый пункт ДКП, поэтому здесь даются сведения о том, что сделка проведена сторонами в отношении объекта недвижимости, перешедшего от покупателя к продавцу. Здесь требуется внести следующую информацию:

• сведения о сторонах, включая данные паспорта;
• наименование объекта договора (строение, квартира, земельный участок);
• кадастровые и технические характеристики объекта;
• формулировка о том, что объект в собственности продавца;
• формулировка об отсутствии обременений и о том, что сделка не нарушает прав третьих лиц;
• факт проведения сделки купли-продажи;
• цена договора.

Для соответствующих объектов недвижимости указать сведения:

• для строений: жилое или нежилое;
• для нежилых помещений: целевое назначение;
• для жилых помещений: могут ли третьи лица сохранить за собой право пользования;
• для ЗУ: категорию, вид разрешённого использования.

Права и обязанности сторон

Здесь следует указать на обязательное право, вытекающее из условий проведения сделки купли-продажи.

1. Для продавца право заключается в получении денег по сделке, в сумме, соразмерной стоимости квартиры. Его обязанность – передать недвижимость покупателю в надлежащем виде, соответствующем условиям договора.
2. Права покупателя заключаются в получении в собственность приобретаемой недвижимости. Его обязанности – передать продавцу установленную сумму денег указанным в договоре способом и в соответствующий срок.

Условия передачи объекта

Это положение содержит сведения о том, каким образом будет происходить передача объекта. По преимуществу используется способ передачи актом приёма-передачи. Этот факт следует указать в положении договора, указав срок, когда он будет составляться.

Если помещение продаётся вместе с мебелью, обязательно нужно составить отдельный акт по приёмке мебели. Это требуется на случай расторжения ДКП или признания сделки недействительной по тем или иным основаниям. Ведь в этом случае понадобится возвращать помещение в том виде, в котором оно было приобретено.

Если акт приёма-передачи не составлялся, то в ДКП следует внести обязательное положение о том, что подписание договора купли-продажи несёт в себе силу подписания акта приёма-передачи квартиры или другого объекта.

Сроки и требования оплаты

Здесь обязательно указывается полная стоимость здания или помещения в рублях. Если предварительно уплачивался аванс или задаток – указывается его сумма. Далее вносится сумма остатка, которую покупатель уплачивает при заключении договора. Прописывается срок и способ оплаты оставшейся суммы.

Здесь же вносятся возможные нюансы оплаты, такие как:

• ипотека;
• средства материнского капитала или жилищный сертификат;
• рассрочка.

Время на освобождение помещения

Обязательно ставится дата или предельный срок, до которого продавец обязуется освободить помещение и выписать всех членов своей семьи и иных жильцов.

1. Если за кем-то из них сохраняется право пользования, следует указать фамилию, имя и отчество данного лица, а также подробно описать условия, на которых сохраняется за ним право пользования.
2. Если приобретается помещение с арендой, даётся перечень арендаторов и реквизиты договора аренды.

Ответственность сторон

В этом пункте прописываются меры, которые могут приниматься к контрагенту за нарушение сроков и иных положений договора. Это могут быть пени, штрафы и иные санкции, не нарушающие законодательство и установленные сторонами по усмотрению.

Расторжение

Не исполнение одной из сторон условий ДКП допускает его расторжение согласно нормам статьи 450 ГК РФ. Например:

1. Если бывший собственник не освободит помещение или не выпишет несанкционированных жильцов.
2. При выявлении скрытых им недочётов в состоянии помещения или иных обстоятельств, не указанных в договоре.
3. Если покупатель не рассчитается с продавцом в полной мере.
4. При допущении других нарушений.

Заключительные положения

Здесь допустимо внести любые нюансы, по усмотрению сторон, но не противоречащие нормам законодательства.

Обычно вносят необходимость регистрации в Росреестре и число экземпляров документа (не менее чем 3 экземпляра).

В заключение ставятся собственноручные подписи сторон, с указанием фамилии и инициалов.

В каких случаях обязательно нотариальное удостоверение?

По усмотрению сторон можно удостоверить ДКП нотариально. Но определённые нюансы сделки требуют обязательного удостоверения. В их числе:

• если недвижимость находится в долевой собственности;
• когда собственник несовершеннолетний или недееспособный (ограниченно дееспособный);
• если по договору передаётся обременение.

В этом случае документ нужно только составить и перенести на бумажный носитель, подписи ставить не следует. Подписывается он в присутствии нотариуса, который удостоверяет его и передаёт участникам сделки. Удостоверенный договор также передаётся в Росреестр, но его регистрация проходит в течение трёх дней.

Продажа недвижимости проводится посредством составления договора купчей, иногда требуется его удостоверение у нотариуса, и всегда – регистрация. Он может составляться самостоятельно, по образцу. В нём должны быть учтены все существенные моменты проведения сделки, передачи недвижимости и получения денег, а также – условия расторжения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно. Пошаговая инструкция по грамотному составлению ДКП.

Договор купли-продажи (ДКП) регулирует процедуру передачи предмета сделки от одного участника другому. От того, насколько правильно он будет составлен, зависит признание действительности сделки и соблюдение прав контрагентов. В представленной статье мы подробно расскажем, каким правилам нужно следовать при составлении данного соглашения, какие сведения указывать в документе и другие особенности сделки.

○ Что из себя представляет договор купли-продажи квартиры.

Понятие данного вида соглашения раскрывается в ГК РФ.

• «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ)».

ДКП составляется в простой письменной форме и заверяется подписями сторон. При несоблюдении требуемой формы, сделка будет признана недействительной. Договор не требуется заверять нотариально, но стороны могут сделать это по обоюдному согласию. Также не требуется государственная регистрация соглашения – сделка считается заключенной с момента подписания документа. Однако фактический переход права собственности возможен только после государственной регистрации данной процедуры (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

○ Стороны договора.

Участниками соглашения о купле-продажи недвижимости выступают:

• Продавец – лицо, владеющее объектом сделки на момент его заключения.
• Покупатель – лицо, к которому переходит владение объектом сделки после его заключения.

Интересы каждой из сторон могут быть представлены доверенным лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.

Участниками ДКП могут быть как физические, так и юридические лица.

В первом случае к нему предъявляются определенные требования:

• Достижение возраста 18 лет.
• Полная дееспособность (отсутствие нарушений как физического, так и психического здоровья).

Стороны ДКП должны быть конкретно определены в соглашении (вводной части). Необходимо прописать:

• Наименование участников договора (если это физлица, то ФИО полностью с паспортными и контактными данными, если сторона является юридическим лицом – указание организационно-правовой формы и наименования полностью, а также название документа, на основании которого действует его представитель).
• Дополнительную информацию при необходимости.

○ Предмет договора.

Предмет договора является существенным условием сделки, определяющим ее действительность. Соответственно, он должен быть описан в тексте соглашения максимально подробно с указанием всех идентифицирующих его признаков.

• «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
• При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ)».

Когда предметом сделки является квартира, в документе нужно указать:

• Полный адрес жилплощади (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом и номер квартиры).
• Общую площадь недвижимости согласно свидетельству о праве собственности.
• Этаж расположения.
• Назначение (жилое помещение).
• Кадастровый номер.

○ Порядок оплаты.

В договоре важно указать:

• Итоговую стоимость квартиры (цифрами и прописью).
• Порядок оплаты (наличным или безналичным путем).
• Обязанность покупателя по передаче аванса или задатка (при наличии).
• Срок, до которого должен быть произведен окончательный расчет (следует использовать точное число, месяц и год, вместо размытых формулировок о передаче денег спустя определенное количество времени со дня подписания).

Если покупка оплачивается наличными или вносится предварительный платеж (аванс или задаток), продавцу необходимо написать расписку о получении денежных средств.

○ Важные моменты для покупателя.

Покупатель недвижимости является менее защищенным, чем продавец, потому что все риски по оформлению сделки ложатся именно на него. Если придется доказывать свою правоту в суде, единственный документ, на который он сможет опираться – это ДКП. Именно поэтому нужно максимально внимательно отнестись к составлению данного соглашения.

Так, в тексте документа следует отразить следующие условия:

• Если продавец передал имущество, не соответствующее качеству, указанному в договоре, появление у покупателя права требовать уменьшения стоимости недвижимости, бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо компенсации на их самостоятельное устранение.
• Если обнаружилось, что квартира не соответствует качеству, заявленному в соглашении, право на возврат уплаченных денег и аннулирование сделки.
• Если продавец намеренно уклоняется от процедуры госрегистрации перехода права собственности, требование компенсации за материальный ущерб, вызванный затягиванием вопроса.

○ Как быть, если продавец действует по доверенности.

Если в роли продавца выступает не собственник помещения, а его представитель, необходимо проявить особую внимательность при заключении сделки. В первую очередь важно проверить доверенность представителя на предмет:

• Полномочий, которыми он наделен (входит ли в них сделки с недвижимостью).
• Определения круга покупателей (нет ли ограничений, кому может быть продана квартира).
• Условий продажи, определенных собственником (стоимость, порядок расчетов и т.д.) или права доверителя действовать самостоятельно.
• Срока действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента госрегистрации перехода права собственности).

Также в преамбуле договора нужно дополнительно указать помимо реквизитов сторон, также и сведения о доверенном лице.

Важно учитывать, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. После получения денег за квартиру собственник может просто прекратить его действие, что влечет за собой недействительность заключенной сделки.

○ Нюансы сделки в случае, если квартира досталась продавцу по наследству.

Если продаваемая квартира получена собственником по наследству, размер рисков такой сделки существенно выше:

• На недвижимость могут предъявить права лица, являющиеся наследниками первой очереди, несмотря на то, что они не указаны в завещании.
• Если приобретенная по наследству квартира находится у собственника менее 3 лет, покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от любых неприятностей, нужно полностью изучить историю жилья на наличие:

• Завещательных отказов.
• Арестов имущества.

Также необходимо проверить документ, служащий правом на получение наследства.

Независимо от проведенного анализа, нет абсолютной гарантии того, что в будущем не объявятся родственники, имеющие право претендовать на жилье. Поэтому не стоит покупать квартиру, полученную по наследству, не разобравшись в деле как следует.

○ Нюансы сделки с ранее приватизированным помещением.

Покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ:

• Возможность перепланировки.
• Отсутствие необходимости делать приватизацию самостоятельно, что экономит как время, так и силы.
• Облегчает последующие сделки с недвижимостью (приватизированную квартиру легче и продать и сдать в аренду).

Приобретение приватизированной недвижимости происходит в том же порядке, что и стандартный договор. Здесь нужно проверить:

• Правоустанавливающие документы продавца.
• Справку об отсутствии задолженности по платежам.

○ Нюансы заключения договора между родственниками.

Процедура оформления сделки с родственниками почти не отличается от стандартного заключения соглашения о купле-продаже. При этом есть некоторые особенности:

• Не требуется регистрация проведения процедуры, хотя все документы от сделки должны передаваться в Реестр.
• Отсутствует налог на прибыль.

• «Если сделка купли-продажи заключается между взаимозависимыми лицами, то покупатели, являющиеся родственниками, не претендуют на получение налогового (имущественного вычета) (ст. 220 НК РФ)».

○ Дополнительное соглашение.

Стороны в любой момент могут внести изменения в действующий ДКП. Для этого им нужно составить дополнительное соглашение, которое отражает все условия, корректирующие основной договор.

Основаниями для составления дополнительного соглашения могут быть любые поправки в сделке. Чаще всего это изменение:

• Стоимости квартиры.
• Реквизитов участников.
• Порядка оплаты и т.д.

Главное условие оформления дополнительного соглашение – договоренность контрагентов. Они должны предварительно обсудить данный вопрос и прийти к согласию.

Таким образом, составление договора купли-продажи квартиры имеет множество нюансов, которые важно учитывать при его оформлении. Чем подробнее он будет составлен, тем больше будут защищены права участников сделки. Учитывая, что данное соглашение не требует обязательного нотариального заверения, ответственность за все ошибки несут сами участники. А так как любые возникшие разногласия решаются только в судебном порядке, именно договор будет главным основанием, на котором будет базироваться ход процесса.

○ Советы юриста:

✔ Как покупатель может выгодно воспользоваться изменениями в порядке регистрации сделки?

По новому закону, закрепленному в ст.8.1 ГК РФ, для государственной регистрации права собственности в регистрирующий орган обязаны явиться оба участника. Это дает определенное преимущество покупателю, который может быть уверен в чистоте заключенного договора и отсутствии обременений на приобретенную жилплощадь. Все эти параметры проверяются при рассмотрении заявления от сторон договора купли-продажи.

✔ Как правильно прописать порядок оплаты наиболее выгодным для покупателя способом в целях гарантии его безопасности?

Чтобы максимально обезопасить себя, покупателю следует прописать в договоре пункт о передаче денег частями, по мере выполнения условий продавцом, для чего открывается специальная банковская ячейка. Например, покупатель открывает 2 ячейки, в которые кладет разную сумму, одну из них продавец получает сразу, а вторую, после выполнения определенного условия, прописанного в договоре, например, государственной регистрации перехода права собственности.

✔ Порядок действий, если обнаружено, что продавец имеет психическое или особое физическое заболевание.

В подобном случае необходимо получить соответствующее медицинское заключение, чтобы признать сделку недействительной. Следует учитывать, что подобный документ имеют право подписывать только эксперты в судебной медицине и психиатрии, иначе заключение не будет учтено судом.

✔ Какие положения необходимо учесть при заключении договора на квартиру, ранее приобретённую с использованием средств материнского капитала.

Для признания подобной сделки действительной необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. При этом стоит учитывать, что они дадут согласие только в том случае, если после продажи предмета настоящей сделки родители приобрели новую жилплощадь, также оформленную на детей, размер которой не меньше предыдущей квартиры.

✔ Особенности заключения договора, если у продавца есть несовершеннолетние дети.

При наличии детей младше 18 лет, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки. Без этого она будет признана недействительной.

Как правильно оформить договор купли-продажи при покупке квартиры. Рассказывает юрист Сергей Богданов.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ