Как сделать проект перепланировки квартиры самостоятельно

Перепланировка квартиры: начальные действия

Чтобы перепланировать жилье без проблем, важно получить все необходимые разрешения. Самодеятельность способна обернуться крупными штрафами и даже требованием вернуть квадратным метрам прежний вид.

Собираясь провести перепланировку квартиры, важно знать, с чего начать оформление документов. Если все подготовительные этапы провести правильно, то претензий со стороны контролирующих органов к вам не будет, и ремонтные работы пройдут без нарушения строительных норм.

С чего начать оформление

Основной момент, с чего нужно начинать подготовку к перепланировке, выяснить: необходимо ли согласование ваших действий или нет. Некоторые работы не являются опасными для конструкции здания и не влияют на теплоизоляцию, увеличение или уменьшение площадей. А, значит, их вы можете выполнить самостоятельно без всяких разрешений. К изменениям, не считающимся перепланировкой, относят:

• замену стеновых, половых и потолочных покрытий;
• установку новой сантехники;
• возведение перегородок, которые можно демонтировать без проблем;
• монтаж встроенной мебели.

К простым перепланировочным действиям с незначительным изменением нагрузки на перекрытия относят остекление лоджий и балконов, создание арок и проемов дверей в некапитальных стенках или разбор подобных переборок.

В этих случаях получить разрешение проще, достаточно будет создания эскиза и корректировка техплана, что делается в БТИ. Если же происходит сложная трансформация пространства, то потребуется создание проекта, что увеличит затраты и время на подготовку.

Подобные работы включают:

• устройство дверных проемов в капитальных стенках;
• соединение нескольких квартир в одну;
• изменение конфигурации полов;
• монтаж вентиляционной системы;
• возведение тяжелых перегородок.

Если же перемены касаются сантехнического оборудования, приборов для приготовления пищи или изменения водопроводных, отопительных сетей, их относят к переустройству. В большинстве случаев их также надо согласовать, а сложные работы тоже требуют составления проекта.

Определив план работ, начните приводить документы в порядок. Вам потребуются техплан квартиры, паспорт гражданина РФ, а также выписка из Росреестра, говорящая о праве собственности на недвижимость.

Перепланировку может провести только собственник квадратов, а вот переустройство доступно и владельцу квартиры в ипотеке, но он должен предварительно уведомить об этом банк.

Если предполагается сложная трансформация помещения, лучше уже на этом этапе обратиться в проектное бюро. Специалисты пошагово подскажут, с чего начать перепланировку вторичного жилья. При обращении в бюро на руках нужно иметь техпаспорт, поэтажный план дома, экспликацию помещений. А также документацию формы 5 и 1-А, которые нужно оформить в Бюро техинвентаризации.

Куда обращаться

Раздумывая, с чего начинать перепланировку в квартире, следует составить список организаций, которые придется посетить для получения разрешений.

К таким службам относятся:

Организация	Какой документ выдает	Дополнительные нюансы
Росреестр	Выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности.	После того, как перепланировочные работы будут проведены, следует еще раз обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в данные о праве собственности, если они значительные.
БТИ	Технический паспорт, эскиз и даже проект перепланировки.	Если перемены незначительные, то в БТИ отметят их по эскизу прямо в техническом плане. Красным будут выделены удаляемые конструкции, зеленым – те, что вы собираетесь построить.
Роспотребнадзор и Роспожнадзор	Разрешения на переустройство.	Разрешительная документация может потребоваться при переносе коммуникативных магистралей и бытовых приборов.

Собрав все эти документы и написав заявление о разрешении сделать перепланировку в квартире, необходимо обратиться в МФЦ, жилищную инспекцию или отдел администрации населенного пункта, курирующий жилищные вопросы. В Москве заявление можно подать в службу единого окна при Мосжилинспекции.

Если человек получает отказ, то он может внести изменения в проект и подать новое заявление по истечению трех месяцев. При этом указывается просьба о пересмотре предыдущего решения. Если собственнику вновь отказывают в перепланировке без видимых оснований, он может оспорить это в суде.

Что нужно

Перед обращением с заявлением, собственник должен собрать все, что нужно для перепланировки:

• выписку из Росреестра, а также из домовой книги, подтверждающей число зарегистрированных лиц;
• технический паспорт на квартиру;
• проектную документацию;
• разрешения пожарного и санитарного контроля (при необходимости).

Также потребуется письменное согласие на перепланировку остальных собственников жилья. Если здание, где расположена перепланируемая квартира, считается исторической ценностью, понадобится разрешение органов по охране памятников культуры и архитектуры. Если планируется расширение площади за счет общедомового имущества, добро должны дать в МЧС.

Если перепланировать предстоит нежилое помещение, согласно законодательству потребуется документ, подтверждающий учреждение ООО или ИП.

Когда разрешение на проведение изменений получено, можно нанимать мастеров и начинать ремонт. При незначительных изменениях возможно сделать перепланировку и самостоятельно. Но если требуются серьезные перемены, желательно обратиться к профессионалам, которые могут произвести выдачу акта о завершенном переустройстве или перепланировке.

После выполнения всех ремонтных работ, их соответствие проекту проверяет специальная приемная комиссия. Только после проведения экспертной приемки, возможно внести изменения в техплан и ЕГРН.

Стоимость

Дешевле всего провести регистрацию небольшой перепланировки через БТИ. На это уйдет 5000 рублей или даже меньше. Если ни у вас, ни в бюро нет технического паспорта, его потребуется создать. Это будет стоить 2000 рублей, а по времени займет 10 суток.

Серьезная перепланировка требует создания индивидуального проекта. Он обычно стоит от 10000 рублей и выше.

Если же квартира была изменена без соответствующих разрешений и согласований, то на узаконивание в суде придется потратить от 25000 рублей.

Оформление

Если перепланировать помещение на свой страх и риск, без создания проекта и эскиза, а также последующего согласования, можно получить много проблем. Такие действия законодательно наказуемы.

Владельцев могут оштрафовать, заставить вернуть квартире прежний вид и даже изъять жилье. Без должного оформления перепланировочных действий помещение невозможно продать, а также обзавестись кадастровым и техническим паспортами.

Как оформить перепланировку квартиры – пошаговая инструкция:

1. Сбор необходимой документации, создание проекта.
2. Заполнение заявления.
3. Осмотр жилплощади специалистами жилотдела администрации, представителями застройщика, сотрудниками коммунальных организаций.
4. Составление акта техосмотра помещения.
5. Получение разрешения или отказа.
6. Заключение договора на выполнение строительно-ремонтных работ и их выполнение.
7. Проверка приемочной комиссии с оформлением акта приемки.

Затем ведется оформление нового технического паспорта, после чего перепланировку нужно утвердить путем изменения данных Росреестра.

После приема заявления до вынесения решения должно пройти не более 45 календарных дней. При подаче через МФЦ учитываются еще несколько суток, которые требуются для передачи бумаг в жилищный отдел администрации либо в жилинспекцию.

Проводить перепланировочные работы можно в продолжение ближайших шести месяцев. Собственник в заявлении указывает приблизительную дату окончания ремонта. После этого в квартиру прибывает экспертная комиссия, которая выписывает акт приемки. Несколько дней потребуется для получения нового техпаспорта, и неделя – на внесение изменений в Росреестр.

Как узаконить

Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.

Если перемены незначительны, их могут признать законными в БТИ путем внесения изменений в техплан.

Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.

Однако при серьезных трансформациях жилплощади сделать перепланировку законной можно только через суд. Для этого собирается тот же перечень документов, который нужен для получения разрешения на перепланировочные работы. Дополнительно необходимо заключение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит соблюдение пожарных, санитарных и строительных нормативов.

Обычно реально сделать законными следующие изменения:

• демонтаж либо возведение некапитальных стеновых конструкций;
• перенос дверей, создание арок;
• увеличение жилых площадей путем присоединения части коридора или кладовки;
• трансформация кухни, санузла и иных вспомогательных помещений;
• монтаж систем климат-контроля на фасаде здания;
• застекление балконных конструкций и лоджий.

При переносе сантехнических приборов и замене оборудования для приготовления пищи учитываются технические возможности здания и нормативы безопасности.

Если при трансформации жилья строительные или санитарные нормы были нарушены, судебное решение будет не в пользу владельца квадратов. Его заставят вернуть перепланированному помещению прежний внешний вид и выплатить штраф.

Какие виды запрещены

До того, как начинать сбор документов, нужно оценить возможность задуманной перепланировки. Законодательно запрещены следующие изменения:

• уменьшение жилых площадей более чем на 25 процентов;
• снос капитальных стенок;
• объединение комнаты и кухни в однокомнатной квартире, снащенной газом;
• установка теплого пола путем отведения тепла от общего обогревательного стояка;
• увеличение площади лоджии за счет жилой комнаты;
• перенос «мокрых» мест в санузлах и на кухне.

Увеличить кухонное помещение за счет санитарного узла можно в квартире на верхнем этаже.

Все эти сложности связаны не с бюрократической волокитой. Изменения конструктивных составляющих жилья или инженерных коммуникаций могут создать риск для проживания людей не только в перепланируемой квартире, но и во всем доме. Чтобы избежать опасности, необходимо проведение только разрешенных работ по трансформации пространства.

Составление эскиза перепланировки

В настоящее время существует два пути согласования ремонтных работ: по эскизу и по проектной документации. Процесс согласования ремонта по эскизу представляется несколько проще, чем по проектной документации.

Не нужно обращаться к автору дома или в проектную организацию с целью подготовки необходимых документов для узаконивания. Эскиз возможно подготовить самостоятельно, это не требует каких-либо специальных навыков. Просто берется копия поэтажного плана на квартиру с изначальной планировкой и схематично от руки показываются все планируемые ремонтные работы. Что нужно демонтировать – зачеркивается, что необходимо возвести – рисуется.

Однако не все ремонтные работы возможно узаконить по эскизу. Поэтому лучше знать, какой именно ремонт возможно согласовать с жилищной инспекцией на основании эскиза. В связи с этим, прежде всего, разберем, какие ремонтные работы существуют.

Выполненный или планируемый ремонт условно возможно разделить на три категории: косметический ремонт, перепланировка и переустройство.

Косметический ремонт – не требует согласования.

Переустройство – возможно согласовать в упрощенном порядке (по эскизу).

Перепланировка – требует разработки проектной документации для согласования.

Согласование перепланировки квартиры

Основным регламентом по городу Москве в сфере согласования перепланировки или переустройства является Постановление городского Правительства № 508. Данный регламент описывает процесс согласования, а также перечень разрешенных к производству ремонтных работ. В Приложении №1 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП включен перечень работ по переустройству и перепланировке жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме и требующих инженерных расчетов. Перечислим основные мероприятия в том же порядке, в каком они представлены в пунктах 2 и 3 данного приложения:

• Установка и перенос газовой плиты с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
• Замена в кухне газовой плиты на электроплиту.
• Замена (перенос) инженерного оборудования с увеличением энерго- и водопотребления.
• Организация и перенос санузлов и ванных, а также изменение их площади.
• Устройство внутренней лестницы, дверного проема в перекрытии, в несущей и межквартирной стене.
• Заделка проема в несущей стене и перекрытии.
• Изменение или устройство конструкции пола.
• Разборка разгружающих ненесущих перегородок, принимающих нагрузку верхних перекрытий.
• Устройство перегородок из кирпича, пазогребневых, пенобетонных и керамзитобетонных блоков, а также других материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв.м.
• Возведение перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
• Перенос кухни и устройство кухни-ниши.
• Создание, закладка или изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах).
• Создание входной группы и устройство балкона (лоджии) на первом этаже.
• Устройство венткороба на фасаде дома со стороны двора.
• Перепланировки, связанные с использованием общедомовой собственности.

Если при выполнении перепланировки будет проводиться хотя бы одно из перечисленных мероприятий, то для ее согласования потребуется разработка проектной документации от организации с допуском СРО или автора дома.

Согласование переустройства по эскизу

По эскизу возможно согласовать только те мероприятия, которые также требуют внесения изменений в документы БТИ, но не вошли в перечень выше:

• Перенос, демонтаж и установка сантехнических приборов в прежних границах санузла и/или ванной.
• Перенос или замена кухонной мойки.
• Перенос или демонтаж ненесущей перегородки, не ограничивающей помещения кухни, ванной и туалета. При этом должна сохраниться существующая конструкция пола.

Но на практике данные работы, обособленные от перепланировки, проводятся крайне редко. Поэтому и согласование перепланировки по эскизу – явление не частое. Разберем несколько примеров.

Перепланировка: проект или эскиз?

Допустим, вы купили квартиру в новостройке со свободной планировкой. В таком жилом помещении невозможно сделать обычный ремонт – только ремонт с перепланировкой, потому что понадобится устройство конструкции пола. А устройство полов предполагает согласование перепланировки по проекту.

Предположим, в квартире нужно объединить туалет и ванную комнату. Подобная перепланировка предполагает снос перегородки между помещениями. Однако после того, как перегородку демонтируют, необходимо выполнить гидроизоляцию пола с составлением акта скрытых работ. Другими словами, произойдет конструктивное изменение пола. Решение о согласовании такой перепланировки надзорный орган будет принимать не по эскизу, а на основании проектной документации.

Составление эскиза перепланировки допускается в том случае, если планируется перенос сантехники в существующих габаритах ванной и санузла без изменения их технических параметров. То есть если необходимо демонтировать в коридоре встроенную мебель, не меняя конструктив пола, развернуть ванну или повернуть унитаз в другую сторону, переставить кухонную мойку или установить рукомойник в туалете, то такую перепланировку возможно будет согласовать по эскизу.

Как сделать эскиз перепланировки квартиры самостоятельно?

Теперь рассмотрим, что же представляет собой эскиз перепланировки. Это документ, в котором отражены предполагаемые изменения в квартире. Никаких особенных требований к его оформлению нет, главное, чтобы он был понятен. Собственник вполне может изготовить его самостоятельно, отметив все изменения на ксерокопии поэтажного плана БТИ. Чтобы сделать это, придется заказать в территориальном отделении ГБУ МосгорБТИ техпаспорт или поэтажный план квартиры с экспликацией.

Примеры эскизов перепланировки

Как узаконить перепланировку по эскизу?

Подача документов для согласования перепланировки квартиры по эскизу осуществляется через многофункциональный центр госуслуг. Чтобы получить разрешение на перепланировку от жилищной инспекции, в службу «одного окна» МФЦ сдаются:

• Эскиз.
• Заполненный бланк заявления на перепланировку.
• Правоустанавливающий документ на квартиру (выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности).
• План перепланируемой квартиры, оформленный в БТИ.

Если вы решили действовать через посредников, потребуется еще и доверенность на вашего представителя, который будет урегулировать все бюрократические вопросы без вашего участия.

Из МФЦ комплект документов поступит в Мосжилинспекцию, где его рассмотрят и примут по составленному собственником квартиры эскизу решение – согласовать или отказать в перепланировке.

Отказывают в согласовании перепланировки квартиры по эскизу обычно по причине того, что желаемые к проведению ремонтные мероприятия, отмеченные на эскизе, можно согласовать только по проекту.

При получении разрешения перепланировка проводится в соответствии с эскизом, а затем выполненные работы сдаются инспектору жилищной инспекции, который составляет акт о завершенной перепланировке.

После получения акта следует обращение в БТИ с целью вызова техника для обмеров квартиры после перепланировки. По итогам его работы у вас на руках должен оказаться поэтажный план и экспликация жилого помещения с фактической планировкой.

Чтобы узаконить выполненную без разрешения перепланировку, в жилинспекцию через МФЦ предоставляется следующий комплект документов:

• Заявление об оформление акта о завершенной перепланировке.
• Эскиз либо план квартиры из БТИ в красных линиях и до перепланировки.
• Правоустанавливающий документ на квартиру.

Затем собственнику квартиры звонит сотрудник жилинспекции, в разговоре обсуждается время и день приемки сделанной перепланировки. Выйдя на квартиру, инспектор сверяет осуществленные изменения с эскизом и, если нарушения отсутствуют, то составляется акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве. Далее на квартиру приглашается сотрудник БТИ для проведения обмеров и внесения корректировок в техническую документацию.

Перепланировка квартиры: начальные действия

Чтобы перепланировать жилье без проблем, важно получить все необходимые разрешения. Самодеятельность способна обернуться крупными штрафами и даже требованием вернуть квадратным метрам прежний вид.

Собираясь провести перепланировку квартиры, важно знать, с чего начать оформление документов. Если все подготовительные этапы провести правильно, то претензий со стороны контролирующих органов к вам не будет, и ремонтные работы пройдут без нарушения строительных норм.

С чего начать оформление

Основной момент, с чего нужно начинать подготовку к перепланировке, выяснить: необходимо ли согласование ваших действий или нет. Некоторые работы не являются опасными для конструкции здания и не влияют на теплоизоляцию, увеличение или уменьшение площадей. А, значит, их вы можете выполнить самостоятельно без всяких разрешений. К изменениям, не считающимся перепланировкой, относят:

• замену стеновых, половых и потолочных покрытий;
• установку новой сантехники;
• возведение перегородок, которые можно демонтировать без проблем;
• монтаж встроенной мебели.

К простым перепланировочным действиям с незначительным изменением нагрузки на перекрытия относят остекление лоджий и балконов, создание арок и проемов дверей в некапитальных стенках или разбор подобных переборок.

В этих случаях получить разрешение проще, достаточно будет создания эскиза и корректировка техплана, что делается в БТИ. Если же происходит сложная трансформация пространства, то потребуется создание проекта, что увеличит затраты и время на подготовку.

Подобные работы включают:

• устройство дверных проемов в капитальных стенках;
• соединение нескольких квартир в одну;
• изменение конфигурации полов;
• монтаж вентиляционной системы;
• возведение тяжелых перегородок.

Если же перемены касаются сантехнического оборудования, приборов для приготовления пищи или изменения водопроводных, отопительных сетей, их относят к переустройству. В большинстве случаев их также надо согласовать, а сложные работы тоже требуют составления проекта.

Определив план работ, начните приводить документы в порядок. Вам потребуются техплан квартиры, паспорт гражданина РФ, а также выписка из Росреестра, говорящая о праве собственности на недвижимость.

Перепланировку может провести только собственник квадратов, а вот переустройство доступно и владельцу квартиры в ипотеке, но он должен предварительно уведомить об этом банк.

Если предполагается сложная трансформация помещения, лучше уже на этом этапе обратиться в проектное бюро. Специалисты пошагово подскажут, с чего начать перепланировку вторичного жилья. При обращении в бюро на руках нужно иметь техпаспорт, поэтажный план дома, экспликацию помещений. А также документацию формы 5 и 1-А, которые нужно оформить в Бюро техинвентаризации.

Куда обращаться

Раздумывая, с чего начинать перепланировку в квартире, следует составить список организаций, которые придется посетить для получения разрешений.

К таким службам относятся:

Организация	Какой документ выдает	Дополнительные нюансы
Росреестр	Выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности.	После того, как перепланировочные работы будут проведены, следует еще раз обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в данные о праве собственности, если они значительные.
БТИ	Технический паспорт, эскиз и даже проект перепланировки.	Если перемены незначительные, то в БТИ отметят их по эскизу прямо в техническом плане. Красным будут выделены удаляемые конструкции, зеленым – те, что вы собираетесь построить.
Роспотребнадзор и Роспожнадзор	Разрешения на переустройство.	Разрешительная документация может потребоваться при переносе коммуникативных магистралей и бытовых приборов.

Собрав все эти документы и написав заявление о разрешении сделать перепланировку в квартире, необходимо обратиться в МФЦ, жилищную инспекцию или отдел администрации населенного пункта, курирующий жилищные вопросы. В Москве заявление можно подать в службу единого окна при Мосжилинспекции.

Если человек получает отказ, то он может внести изменения в проект и подать новое заявление по истечению трех месяцев. При этом указывается просьба о пересмотре предыдущего решения. Если собственнику вновь отказывают в перепланировке без видимых оснований, он может оспорить это в суде.

Что нужно

Перед обращением с заявлением, собственник должен собрать все, что нужно для перепланировки:

• выписку из Росреестра, а также из домовой книги, подтверждающей число зарегистрированных лиц;
• технический паспорт на квартиру;
• проектную документацию;
• разрешения пожарного и санитарного контроля (при необходимости).

Также потребуется письменное согласие на перепланировку остальных собственников жилья. Если здание, где расположена перепланируемая квартира, считается исторической ценностью, понадобится разрешение органов по охране памятников культуры и архитектуры. Если планируется расширение площади за счет общедомового имущества, добро должны дать в МЧС.

Если перепланировать предстоит нежилое помещение, согласно законодательству потребуется документ, подтверждающий учреждение ООО или ИП.

Когда разрешение на проведение изменений получено, можно нанимать мастеров и начинать ремонт. При незначительных изменениях возможно сделать перепланировку и самостоятельно. Но если требуются серьезные перемены, желательно обратиться к профессионалам, которые могут произвести выдачу акта о завершенном переустройстве или перепланировке.

После выполнения всех ремонтных работ, их соответствие проекту проверяет специальная приемная комиссия. Только после проведения экспертной приемки, возможно внести изменения в техплан и ЕГРН.

Стоимость

Дешевле всего провести регистрацию небольшой перепланировки через БТИ. На это уйдет 5000 рублей или даже меньше. Если ни у вас, ни в бюро нет технического паспорта, его потребуется создать. Это будет стоить 2000 рублей, а по времени займет 10 суток.

Серьезная перепланировка требует создания индивидуального проекта. Он обычно стоит от 10000 рублей и выше.

Если же квартира была изменена без соответствующих разрешений и согласований, то на узаконивание в суде придется потратить от 25000 рублей.

Оформление

Если перепланировать помещение на свой страх и риск, без создания проекта и эскиза, а также последующего согласования, можно получить много проблем. Такие действия законодательно наказуемы.

Владельцев могут оштрафовать, заставить вернуть квартире прежний вид и даже изъять жилье. Без должного оформления перепланировочных действий помещение невозможно продать, а также обзавестись кадастровым и техническим паспортами.

Как оформить перепланировку квартиры – пошаговая инструкция:

1. Сбор необходимой документации, создание проекта.
2. Заполнение заявления.
3. Осмотр жилплощади специалистами жилотдела администрации, представителями застройщика, сотрудниками коммунальных организаций.
4. Составление акта техосмотра помещения.
5. Получение разрешения или отказа.
6. Заключение договора на выполнение строительно-ремонтных работ и их выполнение.
7. Проверка приемочной комиссии с оформлением акта приемки.

Затем ведется оформление нового технического паспорта, после чего перепланировку нужно утвердить путем изменения данных Росреестра.

После приема заявления до вынесения решения должно пройти не более 45 календарных дней. При подаче через МФЦ учитываются еще несколько суток, которые требуются для передачи бумаг в жилищный отдел администрации либо в жилинспекцию.

Проводить перепланировочные работы можно в продолжение ближайших шести месяцев. Собственник в заявлении указывает приблизительную дату окончания ремонта. После этого в квартиру прибывает экспертная комиссия, которая выписывает акт приемки. Несколько дней потребуется для получения нового техпаспорта, и неделя – на внесение изменений в Росреестр.

Как узаконить

Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.

Если перемены незначительны, их могут признать законными в БТИ путем внесения изменений в техплан.

Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.

Однако при серьезных трансформациях жилплощади сделать перепланировку законной можно только через суд. Для этого собирается тот же перечень документов, который нужен для получения разрешения на перепланировочные работы. Дополнительно необходимо заключение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит соблюдение пожарных, санитарных и строительных нормативов.

Обычно реально сделать законными следующие изменения:

• демонтаж либо возведение некапитальных стеновых конструкций;
• перенос дверей, создание арок;
• увеличение жилых площадей путем присоединения части коридора или кладовки;
• трансформация кухни, санузла и иных вспомогательных помещений;
• монтаж систем климат-контроля на фасаде здания;
• застекление балконных конструкций и лоджий.

При переносе сантехнических приборов и замене оборудования для приготовления пищи учитываются технические возможности здания и нормативы безопасности.

Если при трансформации жилья строительные или санитарные нормы были нарушены, судебное решение будет не в пользу владельца квадратов. Его заставят вернуть перепланированному помещению прежний внешний вид и выплатить штраф.

Какие виды запрещены

До того, как начинать сбор документов, нужно оценить возможность задуманной перепланировки. Законодательно запрещены следующие изменения:

• уменьшение жилых площадей более чем на 25 процентов;
• снос капитальных стенок;
• объединение комнаты и кухни в однокомнатной квартире, снащенной газом;
• установка теплого пола путем отведения тепла от общего обогревательного стояка;
• увеличение площади лоджии за счет жилой комнаты;
• перенос «мокрых» мест в санузлах и на кухне.

Увеличить кухонное помещение за счет санитарного узла можно в квартире на верхнем этаже.

Все эти сложности связаны не с бюрократической волокитой. Изменения конструктивных составляющих жилья или инженерных коммуникаций могут создать риск для проживания людей не только в перепланируемой квартире, но и во всем доме. Чтобы избежать опасности, необходимо проведение только разрешенных работ по трансформации пространства.

Запросить предложение

Перепланировка – это всегда долго, трудно и ответственно. И зачастую специалисты рекомендуют прежде, чем покупать квартиру, заранее рассчитывая делать в ней перепланировку, составить черновой бюджет работ: быть может, дешевле и целесообразнее окажется купить квартиру именно такой планировки, какая вам нужна?

Однако, совсем не редки случаи перепланировки старого жилья. Квартира, доставшаяся по наследству, например, может совсем не подходить под нужды новой семьи. В таком случае капитальные работы бывают неизбежны. Но как возможно хотя бы немного сократить стоимость это болезненной процедуры? Ведь перепланировка – это не простой косметический ремонт, тут не обойдёшься одной консультацией декоратора.

Сегодня совсем не редки случаи, когда хозяева предпочитают самостоятельно составлять проект перепланировки, чтобы избежать дополнительных трат с одной стороны, а с другой – по максимуму учесть все те мелочи, которые характеризуют их индивидуальный стиль жизни.

Перепланировка собственного дома

Проект трехкомнатной компактной квартиры

Прежде, чем задумываться о самостоятельной перепланировке, стоит всё же рассмотреть все возможные трудности и особенности этой работы. Так, например, первым делом следует ознакомиться с необходимой процедурой утверждения проекта и связанными с нею нормативами проведения ремонтных работ. Положим, в многоэтажном доме может оказаться невозможным сооружать дверные проёмы или как-то внедряться в несущие стены, в особенности, если ваша квартира находится на нижних этажах. Эти специальные требования могут существенно повлиять на конечный результат перепланировки.

Как составлять проект перепланировки дома?

Перепланировка квартиры на Маршала Жукова

Для того, чтобы ваш проект можно было осуществить и он не был забракован на стадии утверждения, а так же и для того, чтобы в будущем избежать неприятностей со штрафами или даже с целостью вашего дома, следует провести некоторого рода исследование: раздобыть оригинальный проект здания, промерить помещения, толщину и свойства стен и перекрытий, соотнести ожидания эстетического порядка с реальной необходимостью и тому подобное. Начнём по порядку.

1. Найдите оригинальный план здания, или проведите замеры

Перепланировка квартиры на Маршала Жукова

Более чем полезным может оказаться оригинальный план дома и квартиры. Отсюда вы узнаете и точные измерения помещений, и расположение несущих стен, коммуникаций и вентиляционных шахт в доме. Этот документ может вам предоставить компания-застройщик или архитектор, а также службы эксплуатации здания, вроде ЖЭКа. Если же возможности получить оригинальный проект по той или иной причине нет, придётся собственными силами провести замеры и установить местонахождение конструктивных элементов дома.

2. Разрешение на перепланировку

Перепланировка квартиры на Маршала Жукова

Первым делом следует определиться с тем, в чём будет заключаться перепланировка квартиры. От объёма и свойств планируемых изменений будет зависеть путь согласования перепланировки.

Сегодня существует три варианта такого согласования: в уведомительном порядке, по проекту перепланировки и по проекту перепланировки и техническому заключению. Вариант перепланировки в уведомительном порядке может быть приемлемым в том случае, если не затрагиваются несущие конструкции дома, конструкции полов, а также инженерные коммуникации. При таком варианте от вас не потребуют документов, и не придётся ожидать разрешения перед началом работ. Необходимо будет только исполнить эскиз перепланировки на копии поэтажного плана квартиры после того как ремонт будет окончен и подать его вместе с заявлением в местную жилинспекцию.

Оба прочих варианта: перепланировку с разработкой проекта и перепланировку с разработкой проекта и технического заключения от автора проекта дома – возможно разрабатывать исключительно специальным проектным организациям с допуском СРО. Они предусмотрены для тех случаев, если планируется изменение конструкций полов и инженерных коммуникаций или затрагиваются несущие конструкции здания. В этих случаях ваш проект может оказаться существенно скорректирован специальными организациями.

3. Определитесь с тем, какие комнаты должны быть расширены и за счёт чего

Кухня – столовая Shandan

Обычно, перепланировка заключается в несущественном с конструктивной точки зрения, но сподручном изменении углов простенков и перегородок, некотором расширении жилой зоны или увеличением количества комнат. Здесь существуют несколько важных принципов, в основном связанных с обязательным расположением коммуникаций.

Так, например, “мокрые” зоны кухни или ванной могут быть расширены за счет нежилых помещений: коридоров, кладовок,- а также могут быть и полностью перенесены на их площадь. Важно здесь, чтобы плита, мойка или санузел не оказались над жилой площадью квартиры под вами. В кухне обязательно должно быть предусмотрено окно, освещающее рабочую зону, и это необходимо учитывать при её перепланировке. Кроме того, из кухни нельзя планировать вход в санузел, да, и из жилой комнаты он возможен только если в квартире есть еще одна уборная или ванная со входом из коридора.

В однокомнатной квартире нельзя объединять жилую комнату с кухней в том случае, если установлена газовая плита. При этом, в многокомнатной квартире вполне возможно перенести кухню с плитой на нежилую площадь и объединить их с одной из комнат. Главное, чтобы газовые трубы шли по нежилым помещениям.

Жилая площадь не может быть увеличена за счет кухни или санузла. Помимо того, нельзя полностью присоединить к комнате лоджию или балкон, так как это изменяет тепловой контур дома. Здесь обязательно должна быть предусмотрена разделяющая стена с дверью.Плюс, вам практически наверняка забракуют проект сноса подоконного блока балкона. Он составляет часть несущей конструкции и его отсутствие может привести к обрушению балкона.

4. Двери и перегородки

Ясно, что несущие стены нельзя не только сносить, но и как-либо укорачивать. Возможно, да и то не в любом случае, сделать проем шириной около 90 см с обязательным укреплением. Для этого обязательно придётся заказывать инженерный расчет у разработчиков дома или проектной организации. Да, и стоит такая процедура не дёшево. Чтобы избежать ненужных трат (например, если проект откажутся утвердить), можно сперва оценить шансы на положительное решение. Так, если квартира находится внизу дома или в квартирах над или под вами уже сделан проем в этой стене, то проем делать скорее всего нельзя.

Нужна помощь с проектом дома?
Обратитесь к нам!

5. Реорганизация пространств

Квартира в стиле пост-модерн

Одним из малозатратных и эффективных способов перепланировки квартиры является переорганизация помещений. Например, балкон или лоджия после утепления могут стать полноценным кабинетом, а кладовка – рабочей комнатой.

Однако, нужно помнить, что из требований к зонам санузла и кухни проистекают некоторые ограничения свободы реорганизации пространств. А именно: зоны эти не могут поменяться местами. Так, кухня, например, не может быть расположена под чужим санузлом.

И всё же существуют небольшие исключения. К примеру, если ваша квартира расположена на первом этаже, ванную здесь можно расположить где угодно, а кухню – везде кроме ванной. А если вы живете под крышей, то тут и кухню можно поместить в ванной, однако ванную на кухне – нет.

6. Зонирование квартиры

Дизайн проект кухни-гостиной для молодой увлеченной танцами пары.

Если и заниматься “переквалификацией” комнат, то первое, с чего нужно начать – поделить квартиру на две принципиально различные зоны: “общественную” или “шумную” (кухня, гостиная и прихожая) и “приватную” или “тихую” (спальни, детская и рабочий кабинет).

Естественно, тихая зона должна несколько отстоять от гостиной, быть максимально удалённой от входа в квартиру. Хорошо, если проход к “тихим” комнатам осуществляется через отдельный коридорчик. Так же желательно, чтобы не вдалеке от этих комнат находилась и ванная. При условии существования в проекте квартиры возможности для оборудования двух санузлов, можно предусмотреть вход в один из них из спальни.

Что касается “шумной” зоны, то тут стоит предусмотреть достаточно места для хранения: шкаф для одежды, место для обуви, чистой и грязной. Если в семье есть маленький ребёнок, полезно выделить площадь для хранения коляски. Прихожую желательно делать не проходной, чтобы избежать грязи в квартире. Помимо этого, удобно организовать прямой проход на кухню от входа в квартиру: так вам не придётся нести пакеты с покупками и мусорные мешки через всю квартиру.

Нужно понимать, что проект перепланировки, который в состоянии составить и утвердить сам хозяин квартиры, предполагает минимальное изменение геометрии квартиры. Если же вы замыслили радикально перекроить свой дом, так и так придётся обращаться к специалисту. И здесь есть существенное преимущество: профессионал сможет заранее предостеречь вас от неудобных или не функциональных решений, а так же учесть вместе с вашими пожеланиями еще и конструктивные особенности вашего дома, в результате чего значительно проще будет составить устраивающий вас и осуществимый на практике проект.

Как сделать проект перепланировки квартиры самостоятельно

Ответ на важный для застройщиков Москвы вопрос, как узаконить перепланировку в новостройке, — не прост. Собственникам недвижимости и в случае свободной планировки придется заняться согласованием — у имеющей допуск СРО организации заказать техническое заключение и оформить проектную документацию (проект); получить разрешение на перепланировку новой квартиры в жилищной инспекции; а в БТИ — технический паспорт. Верим, в этом плане статья многим будет полезна.

Правила согласования перепланировки в новостройке

Выдача девелопером (строительной компанией) ключей от квартиры в новом доме инвесторам, и разрешение начать ремонт порождает правовую коллизию. С одной стороны, до сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию получить на руки документ о собственности (свидетельство) не удастся.

С противной стороны, приступать к ремонтным и отделочным работам — как это определено в первом пункте 26-й статьи действующей редакции ЖК РФ — можно лишь после оформления разрешения на перепланировку. А для этого нужно поставить де-юре еще не сданную в эксплуатацию квартиру — и часто с т. н. «свободной планировкой»! — на учет в БТИ.

Жилищная инспекция Москвы, учитывая подобный законоведческий конфликт, и руководствуясь пунктом п.2.5.1.1.3.10 второго приложения к 508-му постановлению, смягчила отношение к выдаче санкций на изменение планировки. Поэтому сегодня законная перепланировка в новостройке перестала быть чем-то из ряда вон выходящим и стала осуществимой.

В 2019 году в Москве вместо свидетельства о госреестрации права собственности для согласования допустимо требовать:

• Акт приема/передачи квартиры — нотариально заверенную копию (НЗК) или оригинал;
• Договор долевого участия либо уступки прав — НЗК или оригинал;
• Копию санкции на ввод постройки в эксплуатацию;
• Письменное заверение девелопера выполнения инвестором финансовых обязательств;
• Письменное согласие компании-застройщика на перепланировку конкретной квартиры с оговоркой обязательного согласования.

Правило действует только в столице: на Подмосковье юрисдикция властей Москвы не распространяется.

Отдельно стоит отметить эпизод покупки жилья в кредит. До получения свидетельства на право собственности банк-кредитор вправе не разрешать изменение планировки, даже когда проект перепланировки сделан безупречно и не затрагивает «мокрых зон», несущих стен и конструкций.

Зачем согласовывать перепланировку в новостройке

Чтобы перепланировка квартиры в новостройке была легальной, за считанные дни и без проволочек можно было бы получить техпаспорт и приватизационные документы, ее необходимо узаконить. Для этого требуется сначала разработать и согласовать проект, затем можно возводить (переносить) перегородки, проделывать проемы, изменять конструкцию пола, расширять (уменьшать) жилые помещения и т. п. Это обойдется несколько дешевле, чем любые действия в другом — тем более в обратном! — порядке.

То есть, если сначала обустроить квартиру в новостройке и сделать в ней ремонт, впоследствии понадобится узаконивание (по-другому — узаконение). А чтобы узаконить сделанное, потребуется тот же проект перепланировки, пройти те же процедуры согласования и получения необходимых разрешений. Но добавятся издержки финансового и морального-психологического плана — придется платить штрафы и терпеливо выслушивать малоприятные увещевания чиновников.

В завершение добавим, что согласование перепланировки позволит избежать катастрофических для здания и будущих жильцов последствий неквалифицированного вмешательства в несущие конструкции, системы вентиляции, пожарной сигнализации, водоснабжения, канализации и отопления.

Как оформить перепланировку квартиры в новостройке?

Сегодня многие новостройки в Москве сдаются с простейшей отделкой, а то и без нее. Часто в новых квартирах отсутствуют перегородки и стяжка. Это привело к появлению понятия «свободная планировка» и ошибочного мнения, будто квартирное пространство можно трансформировать как заблагорассудится. Но это не так. Законодательства, а также строительных, санитарных и противопожарных норм — как и согласования и узаконения метаморфоз! — никто не отменял.

Согласно букве закона, согласование перепланировки в новостройке, выполнение ремонтных и отделочных работ должны проходить в такой последовательности:

• Эскизное проектирование;
• Оформление проектно-сметной документации;
• Подача в жил. инспекцию заявления о согласовании;
• Получение санкции;
• Производство работ по проекту;
• Контроль полученного результата гос. органом;
• Получение в БТИ техн. паспорта.

С точки зрения юриспруденции, понятие «свободная планировка» юридически незаконно. С финансовой это — маркетинговый ход, позволяющий строительной компании (застройщику) в ходе строительства сэкономить на возведении перегородок. С утилитарной — средство, дающее инвестору возможность избежать издержек на снос и утилизацию не устраивающих его стенок между помещениями.

Таким образом, занявшись перепланировкой квартиры в новостройке, не стоит ожидать простого решения связанных с ней вопросов. По опыту, урегулирование проблемных моментов и юридических формальностей целесообразно поручить профессионалам. Мы рекомендуем занимающуюся этим профессионально и имеющую безупречную репутацию компанию ООО Планодел. Свяжитесь с нашими экспертами в Москве по телефону +7(495)15-111-69 — они сориентируют в предметной области; расскажут, с чего начать; окажут информационную и консультационную поддержку. И помните: узаконивать учиненную планировку «задним числом» обойдется дороже, чем в законном порядке!