Как сделать перепланировку квартиры законно

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

1. Заявление на перепланировку.
2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
5. Копию проекта перепланировки квартиры.
6. Копию договора с проектной организацией.
7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

• заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
• паспортов собственников или доверенности;
• решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
• нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Как правильно узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?

Понятие «перепланировка» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в своих квартирах. Поскольку не каждому человеку по карману сменить старое жилье на новое, люди стараются привнести новшества в уже имеющееся жилье. А массовые «перепланировки» повлекли за собой разработку и принятие новых правил, позволяющих совершать данные мероприятия более безопасно и «безболезненно», в том числе узаконивать уже видоизмененные квадратные метры жилья.

Итак, нужно ли и как узаконивать незаконную самовольную перепланировку квартиры?

Подлежит ли легализации такое мероприятие

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.

Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:

• Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
• Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
• Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.

Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:

• увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
• объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
• снос несущих конструкций (стен и перегородок);
• уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
• перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
• установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
• увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).

Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:

• объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
• санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
• возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.

Следующий видеосюжет расскажет о том, подлежит ли узаконению самовольная перепланировка в кварире и как его лучше осуществить:

Подготовка документации

Подготовка документации для структур, которые занимаются согласованием перепланировки. Для этого необходимо собрать пакет бумаг:

• написать заявление о перепланировке;
• правоустанавливающий документ собственника или нанимателя (оригинал либо ксерокопия, заверенная в НК) вместе с выпиской из домовой книги;
• дозволение всех собственников на осуществление работ по перепланировке (если результатом перепланировки является присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) либо всех членов семьи нанимателя (если жилплощадь занимается по соглашению соцнайма);
• документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
• проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади;
• если проект изготавливался по заказу проектной организацией – договор на оказание услуг;
• решения с заключением компетентных инстанций;
• технический документ, подтверждающий допустимость и безопасность проведенной перепланировки.

Данный перечень бумаг может быть представлен заявителем в полном объеме, в случае непредставления отдельных документов, структура, согласовывающая перепланировку, может самостоятельно их запросить в соответствии с межведомственным соглашением. После принятия бумаг заявителю на руки выдается расписка.

Получение решения о согласовании или отказ

После проверки поданных документов орган либо согласовывает, либо отказывает в согласовании видоизменений. Для принятия соответствующего решения предусмотрен 45-дней срок со дня обращения заявителя и получения полного перечня бумаг. Если документы подаются через МФЦ, то течение срока начинается с момента их передачи в органы по согласованию.

После принятия соответствующего решения заявитель уведомляется не позже 3 рабочих дней.

Обращение в суд

А как узаконить перепланировку в квартире через суд? Судебный порядок предусмотрен в следующих случаях:

• если при обращении в органы по согласованию было принято решение о невозможности проведения административной процедуры;
• в случае отказа органом о согласовании, а заявитель не согласен с таким решением.

В первом случае составляется иск с требованием о сохранении жилплощади в видоизмененном состоянии, а во втором – заявление об оспаривании решения.

Иск по первому случаю подается в судебную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Заявление об обжаловании решения необходимо подавать в районный судебный орган по месту проживания заявителя либо по месту нахождения структуры, которая отказала в согласовании. При этом решение органа подлежит обжалованию в течение 3-месячного срока с момента извещения заявителя об отказе.

Для суда, кроме иска или заявления (в подлиннике и ксерокопия для ответчика), понадобятся следующие бумаги:

• документ об уплате госпошлины (в соответствии с нормами НК размер госпошлины составляет 300 рублей);
• документ, удостоверяющий права собственника или нанимателя (свидетельство, соглашение соцнайма) – в оригинале или заверенные ксерокопии, в том числе копию для ответчика;
• документация из БТИ (техпаспорт на жилплощадь, поэтажный план и экспликация) – оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
• проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
• заключения соответствующих инстанций — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
• соглашение с проектной организацией — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
• другие бумаги, которыми заявитель обосновывает свое требование — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика.

После подачи документов судья назначает дату проведения судебного разбирательства, на которое необходимо будет присутствовать заявителю. В ходе разбирательства истцу подлежит доказать:

• что «самовольное» видоизменение жилплощади не нарушает прав и интересов других лиц, а также не угрожает их безопасности;
• архитектурная модификация соответствует требованиям строительных норм и правил;
• что он предпринимал все действия для получения разрешительной документации по производству работ по изменению конфигурации жилплощади.

Изучая материалы и представленные доводы заявителя, суд для подтверждения обоснованности его требований, может назначить проведение специальной экспертизы. Результат обследования должен подтвердить соответствие произведенного архитектурного видоизменения строительным нормам и правилам. Расходы на обследование объекта несет та сторона, которая выступила с соответствующим ходатайством.

Результатом судебного разбирательства является постановление суда, которым либо узаконивается перепланировка, либо отказывается в ее легализации. Судебное постановление вступает в силу по истечении месячного срока, который предоставляется истцу на обжалование в суде апелляционной инстанции. Если заявитель не воспользовался данным правом, постановление вступает в законную силу.

О том, как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке, пойдет речь далее.

Жилье в ипотеке

Заниматься перепланировкой жилплощади, которая была приобретена в ипотеку, можно, однако существуют определенные ограничения. Поскольку ипотечное жилье находится под залогом у кредитного учреждения, владелец может распоряжаться ей только ограниченно.

Ипотечное соглашение может содержать в себе такие пункты:

• либо запрет на проведение видоизменений конфигурации жилплощади;
• либо обязательную процедуру согласования с банковской организацией.

Данными требованиями банк старается себя обезопасить. Поскольку при самовольной перепланировке владелец несет дополнительные траты на узаконение, существует риск невыплаты по кредиту, либо с задержкой. Также при несогласовании «самоволки» придется тратиться на восстановление жилья в первоначальное состояние. А если в установленный срок не привести жилплощадь в прежний вид, она может быть реализована с публичных торгов.

Особенностью легализации перепланировки ипотечной квартиры является необходимость предоставления в орган для согласования дополнительного документа – письменное согласие кредитного учреждения. Для получения разрешительного согласия банка необходимо подать заявление, за рассмотрение которого придется уплатить комиссионный сбор в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

Кроме получения одобрения на внесение архитектурных видоизменений от банка понадобится получить согласие от страховщика. Данное согласие также необходимо предоставить в орган на согласование.

А вот если ипотечным соглашением не предусмотрена процедура согласования с банком, то владельцу придется ждать полного погашения кредита.

О том, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы расскажем далее.

Стоимость услуги

Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы. Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы). Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.

Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20000 до 100000 рублей.

Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.

Еще больше полезной информации по вопросам перепланировки и ее узаконения содержит следующее видео:

Перепланировка квартиры в 2020 году

Ломать – не строить

О том, что перепланировку или переоборудование в квартире надо согласовывать, большинство наслышано. Но делают это далеко не все, предполагая, что обойдутся без лишней бюрократии или узаконят преобразования как-нибудь потом.

В большинстве случаев, если проведенный ремонт не нарушает санитарных и строительных норм, не грозит жизни и здоровью соседей и не представляет опасности для конструкции дома, его реально узаконить и постфактум. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. И ее вам не согласуют ни при каких обстоятельствах.

Как становится известно о нарушениях? Ситуаций, в которых чаще всего возникают проблемы, как правило, две.

Первая – жалобы соседей, за которыми следует проверка жилинспекции. Случаи, когда из-за слишком безбашенного ремонта в отдельно взятой квартире по всему дому шли трещины или даже случались обрушения перекрытий (были даже жертвы, хотя и единичные), увы, известны.

Вторая – продажа квартиры. В большинстве случаев жилье сейчас покупается по ипотеке. Банк не примет в качестве залога жилье с неузаконенной перепланировкой. Как это выяснится? Очень просто: среди пакета документов обычно присутствует план БТИ, а несоответствия в планировке там будут отмечены красными линиями – зримо и наглядно.

Какие штрафы действуют за перепланировку квартиры

НАША СПРАВКА

Переустройство согласно Жилищному кодексу предполагает замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Скажем, если вы меняете ванну на душевую кабину (не двигая при этом стены) – это переустройство.

Перепланировка предполагает изменение конфигурации помещения. Скажем, если вы из однушки делаете квартиру-студию, объединив кухню с комнатой аркой (напомним, это возможно только в домах с электроплитами) – это перепланировка.

Как узаконить перепланировку квартиры

Схема действий такая:

1. Надо получить в БТИ техпаспорт квартиры.

2. Далее отправляетесь за консультацией в жилинспекцию (или многофункциональный центр, если нужные услуги можно получить через него). С собой возьмите план БТИ, документы о собственности и проект перепланировки. Вам скажут, можно ли задуманные преобразования осуществить, не нарушая закона, и что для этого нужно.

3. Подаете заявку, ждете, пока ее рассмотрят (в среднем около месяца). После одобрения начинаете делать ремонт.

4. Когда работы завершатся, вызываете приемочную комиссию. Если все ОК, в техпаспорт квартиры вносятся нужные изменения.

Важно: Не шуми и не мусори

Проблемы с законом при ремонте могут возникнуть не только из-за перепланировки.

Закон о тишине. В Москве нельзя шуметь при проведении ремонта с 19.00 до 9.00, а также с 13.00 до 15.00 и, кроме того, в выходные и праздничные дни. Исключение – новостройки, там шумные работы дозволяются в течение всех первых полутора лет со дня ввода дома в эксплуатацию. Штраф за нарушение – 1 – 2 тыс. рублей.

Строительный мусор. Просто оставить его во дворе или выкинуть в обычный контейнер нельзя. Нужно заказать услугу вывоза мусора в специализированной компании. Не везде за этим следят, но в столице нарваться на штраф (1,5 – 2,5 тыс. руб.) реально. В любом случае хорошо, если вывоз мусора уже входит в перечень услуг, которые вам взялась оказать строительная бригада или, скажем, установщики новых окон.

Чего делать нельзя

• Сносить несущие конструкции или нарушать их стабильность.

Расширять площадь санузла или ванной за счет жилых комнат, переносить кухню на место жилой комнаты («мокрые» помещения не должны находиться над жилыми комнатами у соседей).

Объединять кухню, в которой находится газовая плита, с комнатой (можно, если на кухне электроплита).

Сносить или нарушать работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним труб, переносить стояки, переносить радиаторы водяного отопления на лоджию – при этом могут возникнуть проблемы с отоплением по всему стояку (заметим, что устанавливать электрические радиаторы или устраивать теплые полы с электрообогревом на лоджии можно – это скажется только на ваших счетах за электроэнергию, но никак не ухудшит жизнь соседей).

Делать водяные теплые полы с подключением к общедомовым системам отопления или горячей воды (можно – теплые полы с электрообогревом).

Расширять балкон за счет жилых комнат (можно сделать вместо дверей арку шириной до 1 метра).

Нарушать деятельность вентиляционных систем дома (сносить вентиляционный короб или уменьшать его размер).

Присоединять к своей квартире чердак, если он не находится в вашей собственности, или общий коридор, или какие-то другие общедомовые помещения.

Как сделать перепланировку в квартире по закону?

Желая сделать квартиру просторнее и комфортнее, собственники выполняют перепланировку и переустройство помещения, даже не подозревая, что некоторые изменения запрещены. Что такое перепланировка и переустройство, какие виды работ нужно согласовывать с надзорными органами и как это сделать, а также какая перепланировка запрещена — в нашем материале.

Из этой инструкции вы узнаете:

• Что такое перепланировка и чем она отличается от переустройства.
• Что не относится к перепланировке и переустройству помещения.
• Что и с кем нужно согласовывать при перепланировке квартиры.
• Какие документы понадобятся для согласования перепланировки.
• Чем отличается эскиз перепланировки от проекта.
• Чем грозит незаконная перепланировка.
• Как согласовать уже сделанную перепланировку.
• Можно ли делать перепланировку, если квартира находится в ипотеке.

Что такое перепланировка?

Перепланировка квартиры представляет собой изменение конфигурации жилого помещения. Такие работы могут повлиять не только на квартиру, но и изменить технические характеристики дома, а значит, быть опасными для соседних квартир. Именно поэтому перепланировка требует согласования и внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, который хранится в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Перечень того, что можно считать перепланировкой, содержится в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004», утвержденном Госстроем Российской Федерации. Согласно этому документу, под перепланировкой понимаются следующие действия:

• перенос и разборка внутренних перегородок;
• перенос и устройство дверных проемов;
• разукрупнение многокомнатных квартир (когда одну квартиру перестраивают в несколько);
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;
• объединение малокомнатных квартир в одну;
• устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов;
• ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
• устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Главное правило перепланировки: она должна быть безопасной, соответствовать санитарным и строительным нормам, а также соблюдать права соседей.

Перепланировка и переустройство помещений — это одно и то же?

С точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство — это установка, замена и перенос инженерных сетей, электрического и санитарно-технического оборудования. К таким работам относятся такие, как:

• установка бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;
• перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
• устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;
• устройство новых вентиляционных каналов;
• прокладка новых или замена существующих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин и других сантехнических и бытовых приборов.

Таким образом, переустройство помещений — это не то же самое, что перепланировка. Тем не менее оно также не должно наносить ущерб строительным и санитарным нормам дома и должно проводиться при уведомлении надзорных органов.

Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?

Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно. К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении. Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.

Какие работы по перепланировке не требуют согласования?

Некоторые работы по перепланировке и переустройству помещений никак не влияют на безопасность дома, а также не представляют угрозы для здоровья и имущества жильцов других квартир. Например, если вы решили объединить ванную и туалет, не увеличивая их общую площадь, установить или снести ненесущие перегородки или сделать в них дверные проемы (или, наоборот, заделать). Тем не менее такие работы требуют уведомления надзорных органов, причем уже после завершения переделок. Для этого необходимо вызвать в квартиру специалиста из БТИ, который оформит акт о завершении ремонта и оформит новый технический паспорт.

Какие работы нужно согласовывать?

Перепланировки, а также переустройства помещений, которые могут повлиять на конструкцию и инженерные сети дома, требуют согласования. При этом важно убедиться, что планируемые работы не входят в список запрещенных.

Когда и где согласовывать перепланировку?

Перепланировку и переустройство необходимо согласовать до начала проведения ремонтных работ. Сделать это вы можете в комитетах при архитектурных отделах районных администраций, а также в многофункциональных центрах государственных услуг (МФЦ) или онлайн (если регион предоставляет такую возможность). Например, в Москве этими вопросами занимается Мосжилинспекция. Если все удалось согласовать, можно проводить ремонтные работы.

Какие документы понадобятся для согласования перепланировки?

Для согласования перепланировки потребуются следующие документы:

• заявление (по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 года № 266 «Об утверждении форм заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»);
• согласие всех собственников или жильцов (если жилье находится в социальном найме) на перепланировку;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
• заключение управляющей компании о возможности согласования (если необходимо);
• технический паспорт на квартиру (можно получить в БТИ);
• эскиз или проект перепланировки;
• заключение санитарно-эпидемиологической станции (при подаче проекта);
• заключение МЧС (при подаче проекта).

Пакет документов может отличаться для разных регионов, поэтому список лучше уточнить в районных администрациях по месту проживания.

После рассмотрения заявления комиссия выносит решение и выдает документ по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 года № 266 «Об утверждении форм заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». В случае положительного решения можно приступать к ремонту.

Чем отличается эскиз перепланировки от проекта?

Чтобы провести переустройство или перепланировку жилья, требуется эскиз или проект этих работ.

Если ремонтные работы никак не влияют на прочность жилого дома и его архитектурный облик и не сказываются на безопасности жильцов других квартир, для согласования нужен только эскиз. Его может изготовить сам владелец квартиры: достаточно сделать копию поэтажного плана, который прилагается к техпаспорту, нарисовать на копии планируемые изменения и выписать их списком (это можно сделать от руки). К работам, которые требуют только эскиза, относятся снос и возведение гипсокартонных перегородок, перенос радиаторов (без увеличения их количества и технических параметров), перенос раковины в пределах санузла. Ряд регионов (например, Москва) относит к таким работам и организацию одного дверного проема в несущей стене.

В более сложных случаях необходимо заказывать проект перепланировки. Однако и тут есть два варианта. Если ремонт не затрагивает несущие конструкции дома, то проект может выполнить проектная организация. При ее выборе важно обращать внимание на то, чтобы она состояла в саморегулируемой организации (СРО) — у таких компаний есть свидетельство о допуске к проектированию перепланировок и переустройств квартир.

Если ремонт затрагивает несущие конструкции дома, то проект должен выполнить сам архитектор или уполномоченная проектная организация. Например, в Москве эту функцию выполняет ГУП «МосжилНИИпроект».

При подаче проекта на согласование к нему необходимо приложить разрешение на проведение работ от санэпидемстанции и МЧС.

Что делать после окончания перепланировки?

После окончания ремонта нужно пригласить представителя БТИ, который зафиксирует проведенные работы и проверит, соответствуют ли они изменениям, указанным в эскизе или проекте. Заключение техника подается в комиссию при архитектурном отделе, которая через 45 дней выдает акт о законности работ. Его нужно принести в БТИ, которое оформляет новый техпаспорт помещения. Если во время ремонтных работ менялась площадь помещений внутри квартиры или самой квартиры, необходимо подать заявление об уточнении сведений в Росреестр (через само ведомство или МФЦ). Уточнение вносится в ЕГРН в течение 15 дней.

Какие работы по перепланировке запрещены?

Список ремонтных работ, которые запрещено проводить в квартире многоэтажного дома, очень большой. Согласно «Методическому пособию МДК 2-04.2004» не допускаются перепланировки и переустройства помещений, которые:

• нарушают прочность или ведут к разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшают сохранность и внешний вид фасадов и не отвечают противопожарным требованиям к жилым зданиям;
• ухудшают условия проживания жильцов дома или квартиры;
• предназначены для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда.

Так, запрещено разрушать несущие стены и общие инженерные системы (канализацию, водопровод, отопление, вытяжку), поскольку это подвергает опасности весь дом. Кроме того, нельзя устраивать нежилые помещения над жилыми и делать ванную над спальней соседей снизу. Однако этот запрет не касается жителей первого этажа, поскольку под ними нет квартир.

Нельзя объединять комнату с кухней, если в ней имеется газовая плита или колонка, так как они должны находиться в помещении с плотно закрывающейся дверью. Запрещено объединять с жилым пространством балкон и лоджию, а также устанавливать на них батареи, поскольку из-за переохлаждения трубы могут лопнуть, нарушив отопление всего дома.

При уменьшении площади кухни в помещении обязательно должно оставаться окно. В квартире со свободной планировкой нельзя создавать комнату площадью меньше 9 м2 или шириной менее 2,25 м2.

Подробную информацию о том, какие работы запрещено проводить при перепланировке, можно получить в комитетах при архитектурных отделах районных администраций.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Если перепланировка или переустройство квартиры проведено без предварительного согласования, то такие изменения считаются самовольными. К ним же относится и ремонт, не соответствующий предоставленному эскизу или проекту.

Если при самовольной перепланировке были выполнены работы, не запрещенные законом (то есть БТИ разрешило бы ее провести), эти изменения можно согласовать уже постфактум. Но если обнаружатся изменения, которые противоречат закону (например, вы расширили площадь ванной или снесли несущую стену), вам грозит штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (п. 2 ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации), а также вас обяжут восстановить изначальный облик квартиры. Если собственник не выполнит это требование, органы местного самоуправления могут подать на него в суд — и если выиграют дело, то владельца могут выселить, а квартиру продать с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Судебные издержки и сумма, которая нужна для восстановления квартиры, вычитаются из суммы сделки, а бывший собственник получит остаток денег от продажи. Правда, на практике такие случаи крайне редки, особенно если ответчику больше негде жить, кроме как в этой квартире. Тем не менее стоит иметь в виду, что незаконные изменения в квартире могут привести к долгим судебным тяжбам.

Как согласовать уже сделанную перепланировку?

Согласовать самовольную перепланировку можно, если работы не наносят существенного ущерба дому и соседям. Для этого нужно получить технический паспорт в БТИ (на нем красными линиями наносятся изменения, сделанные в процессе самовольной перепланировки). Также потребуется техническое заключение от проектной организации, входящей в СРО, — этот документ подтвердит, что проведенные работы не скажутся на конструкции дома.

В ряде регионов (например, в Московской области) согласовать уже проведенные работы можно только через суд, поскольку в этих регионах отсутствует регламент по согласованию самовольной перепланировки.

Можно ли делать перепланировку, если квартира находится в ипотеке?

Здесь все зависит от договора с банком или организацией, выдавшей ипотечный заем. Как правило, в договоре об ипотечном кредите или займе содержится информация о недопущении или разрешении проведения ряда ремонтных работ. Если запретов нет, то можно применить правила перепланировок для обычных квартир.

Как правило, в договорах об ипотеке содержится пункт о необходимости согласовывать перепланировку с банком. Незаконная перепланировка может привести к удешевлению жилья, а кредиторы стараются обезопасить себя от такого сценария. Также перепланировка может влиять на сумму страхования объекта недвижимости (обязательно при ипотеке), дополнительно необходимо обратиться в Вашу страховую компанию для уточнения информации.

Процесс согласования может проходить медленно, и в каждом случае он требует определенных процедур. После завершения перепланировки или переустройства кредитор может потребовать новый технический паспорт, выписку из ЕГРН, а также провести переоценку ипотечной недвижимости, в том числе в результате переоценки возможно изменение платежа за страхование объекта недвижимости.

Как получить ипотечный кредит, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Как законно сделать перепланировку квартиры?

Порой, чтобы сделать свое жилье более комфортным, хозяевам квартир требуется не просто провести «косметический ремонт», но и осуществить перепланировку. При перепланировке происходит изменение конфигурации помещения за счет сноса или возведения перегородок, создания или заделки дверных проемов, остекления лоджий, установки кондиционеров и т.д. Некоторые из этих работ можно проводить без согласования с уполномоченными инстанциями, другие же требуют обязательного оформления разрешительной документации. Ряд изменений и вовсе запрещено вносить, поэтому они не подлежат узакониванию. АиФ.ru поможет разобраться в этом вопросе.

Какие изменения не требуют согласования?

Можно проводить без согласования следующие ремонтные работы:

• «косметический» ремонт — освежение и обновление отделок и интерьера без изменения планировки помещения;
• замену окон. При этом их наружные элементы должны остаться без изменения цвета и рисунка;
• устройство встроенной мебели (антресолей, шкафов), которые не образуют самостоятельных помещений;
• замену инженерного оборудования (системы водоснабжения, канализации, отопления, газоснабжения, вентиляции и электроснабжения) на аналогичное по техническому устройству и параметрам;
• установка кондиционеров на фасадах многоквартирных домов.

Какую перепланировку в квартире нельзя узаконить?

Согласно нормам ЖК РФ, перепланировка не подлежит согласованию и узакониванию, т.е. запрещена, в следующих случаях:

• изменения ухудшат условия проживания граждан и ограничат доступ к инженерным коммуникациям;
• работы грозят нарушить прочность каркаса и устойчивость несущих конструкций здания;
• проект предполагает перекрытие или ликвидацию каналов естественной вентиляции;
• планируется полный снос несущих конструкций;
• установленные теплые полы будут отапливаться за счет общедомовой сети;
• перепланировка приведет к образованию помещения площадью менее 9 м2;
• планируется перенос радиаторов на застекленные лоджии с утепленными стенами;
• необходимо перенести стояки водоснабжения, газоснабжения, отопления и канализации;
• присоединяется общее имущество (часть лестничной клетки, чердака, подвала);
• планируется разместить санузел над кухней или жилыми комнатами;
• проект требует изменения внешнего вида здания, например, ликвидации оконных проемов.

Какие работы нужно согласовывать?

Существуют два вида перепланировки, требующие согласования: простая и сложная. Они отличаются не только объемом и сложностью работ, но и тем, какую процедуру согласования необходимо будет пройти.

Простая перепланировка предполагает:

• заделку дверных проемов в несущих конструкциях;
• устройство новых проемов в межкомнатных перегородках;
• возведение и перенос новых стенных перегородок;

При сложной перепланировке выполняются более серьезные работы:

• перенос дверных проемов;
• устройство проемов в несущих конструкциях;
• частичный снос несущих конструкций;
• изменение размеров помещений;
• присоединение лоджий и других вспомогательных помещений к квартире;
• объединение нескольких квартир;
• перенос и дополнительное устройство санузла или кухни;
• объединение ванной комнаты с туалетом;
• замена газовых бытовых электроплит на электрические;
• перенос электрических сетей.

Что требуется для согласования перепланировки?

Для согласования простой перепланировки нужно будет сделать эскиз плана квартиры с нанесенными на него планируемыми изменениями. Сложная перепланировка потребует разработки архитектурного проекта. Его нужно заказывать только у лицензированной проектной организации.

Согласованием и выдачей разрешений на перепланировку квартиры занимается жилищная инспекция. Перед ее посещением необходимо взять в БТИ технический паспорт на квартиру. Затем нужно получить заключения в МЧС, СЭС и организации, на балансе которой находится дом (РЭУ, ДЭЗ, управляющая компания, ТСЖ).

Какие документы нужно предоставить?

Помимо эскиза или плана помещения, технического паспорта квартиры, согласия на перепланировку от всех необходимых организаций, при обращении и жилищную инспекцию надо иметь при себе следующие документы:

• нотариально заверенную копию свидетельства о собственности на помещение, в котором планируется провести работы;
• соглашение всех собственников квартиры;
• в некоторых случаях, письменное согласие соседей на проведение работ в квартире;
• заявление.

Что будет, если не согласовать перепланировку?

Если жилищная инспекция выявит факты несанкционированной перепланировки помещений, то владелец квартиры будет обязан заплатить штраф, после чего получить соответствующее разрешение. Если нарушитель не сделает этого в установленный срок, то его оштрафуют повторно. При проведении работ, которые нарушают строительные нормы и правила, владелец квартиры будет обязан восстановить первоначальный вид помещения.